中原澳门及珠海横琴2024年第一季楼市回顾及前瞻
2024年珠海成为焦点，港珠澳大桥使用量屡创新高；横琴承接上季末成交热度，封关消息更带动市场交投，横琴市场一季度迎来“小阳春”。随着第二季到来，楼市走势将会如何，珠海及横琴中原地产将对第一季楼市表现作全面回顾以及对第二季楼市作预测。
本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、中原珠海市总经理陈宋林先生、中原横琴深合区副总经理林海明先生主讲。
中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾全国及大湾区楼市，2023年第四季度全国GDP总值初步核算347,890亿元，同比实现5.2%的增长；2023年全年GDP核算1,260,582亿元，比去年同期增长5.2%，四季度环比增速分别为2.1%、0.6%、1.5%和1.0%。面对繁重的发展稳定任务，国家着力扩大内需，提升信心，为市场发展提供积极因素。
何兆恒先生
1—2月份，全国房地产开发投资11,842亿元，同比下降9.0%；其中，住宅投资8,823亿元，下降9.7%。房地产开发企业房屋施工面积666,902万平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面积466,636万平方米，下降11.4%。房屋竣工面积10,395万平方米，下降20.2%。主因房地产供地、开工回调，对资金的需求下降。
1—2月份，新建商品房销售面积11,369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10,566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。2月末，商品房待售面积75,969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。销售额比销售面积降幅较大，一定程度上反映房企通过降价促销、以价换量手段应对市场。
数据来源：中原统计局
2月中原大湾区指数报102.98点，连跌9个月，累跌逾15%，按月跌1.55%，创6年新低。其中仅珠海、中山两城录得上升，升幅分别是2.69%及3.06%。香港2月份全城期待于2月尾公布的财政预算案救市，观望气氛浓，成交量创新低。香港3月全面撤辣成交量激增，成绩喜人，相信3月份指数会有所体现。
数据来源：中原研究院
至于港澳市场方面，香港估计3月份整体楼宇买卖合约登记约有3,800宗及总值295亿元，较2月分别上升19.2%及30.7%。因登记具有滞后性，政府撤辣后，3月楼市 气氛迅速升温，成交量明显急升，4月份整体登记数字有望向上挑战7,300宗水平，估计将创13个月以来新高。
数据来源：中原研究院
农历新年后，香港发展商积极推售新盘及货尾，带动一手交投回升，3月期间多个新盘销情炽热；撤辣后，买家回复入市信心，二手成交同样活跃。此外，撤辣更大幅降低内地客在港购房成本，税费减免在数十万至千万不等，港楼较高的租售比及优质投资价值亦吸引大批内地客赴港置业，大量购置的客人不在少数，内地资金的加码亦助力香港市场快速反弹。
今年年初澳门楼市减辣措施正式生效，即豁免第二套房征收5%取得印花税，及将住宅楼按上限划一为7成，但市况未见明显起色，加上适逢农历新年传统淡季和利率依然高企，首季成交量仍在低水平。财政局数据显示，一、二月成交量分别约263宗及132宗，估计三月份在发展商减价推盘下，有望回升至约180宗水平，推算全季约575宗，环比下跌约40%；而价格方面，由于成交多集中在减价盘，楼价持续受压，估计首季每平方米楼价按实用面积计算约8.58万元水平，环比下跌约7%。减辣政策从数值未能直接带动本澳楼价上升，但大单位明显受惠，成交量明显增加超过一倍，与细单位走向相反。
展望第二季为租楼旺季及传统校区高热期，不少家长待公布入学名单后将出来睇楼，但由于市场憧憬进一步减辣或撤辣，不少业主及有需要交税的买家暂时等待，预计短期内成交量依然处理低位，但工商市场由于3月银行紧逼造就不少低价成交，捞底气氛浓厚，预计第二季会延续。
回顾第一季度，地方房地产调控政策继续优化，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约4成，多数城市限制性政策基本已经解除，未来增加购房补贴力度、税费减免、放宽公积金贷款等方面政策仍有一定发力空间，放宽限价，鼓励优质优价，给予开发企业更高定价自主权，又比如放开户型比例要求，放宽郊区“限墅令”，优化容积率计算办法和限制等，鼓励住宅产品供给多元化、品质化。
松绑救市是大湾区乃至全国房地产市场的大势所趋，从放宽港人汇款、广州推出“127新政”、到深圳取消7090政策，再到香港全面撤辣，可以看到政策方向十分明显。各城需要抢先吸引资金进入本地楼市，从而提振经济，总体而言未来楼市或将在政策扶持下稳步健康发展。
中原地产珠海市总经理陈宋林先生回顾第一季珠海市况，2024年1-2月，珠海全市房地产商品房可供预售宗数共计26宗，同比持平，可供预售面积共计38.95万㎡ ，同比增长约28.2%。住宅可供预售面积约28.46万㎡ ，同比下跌约5.4%；办公可供预售面积约6.63万㎡，同比持平；商业可供预售面积约3.86万㎡ ，同比增长约1 196.4%。
陈宋林先生
此外， 2024年1-2月珠海商品房销售面积共计41.45万㎡ ，同比增长约13.2%。住宅销售面积约31.27万㎡，同比增长约20.1%；办公销售面积约6.79万㎡ ，同比增长约178.4%；商业销售面积约2.07万㎡ ，同比增长约231.7%。
数据来源：珠海统计局
2024年第一季度珠海网签成交量共计6,685套，同比下跌逾三成；价格方面，珠海全市第一季度均价约22,070元/平方米，较去年同期下跌约4.94%。现时港澳北上消费已成趋势，不少港澳居民趁春节假期北上看房，而横琴封关的消息亦吸引相当部分准买家关注珠海市场，但因网签具有一定滞后性，数据上暂未显现。
数据来源：珠海预销售专网
2024年第一季珠海最受欢迎区域为香洲区，共计网签成交2,249套，同比下跌34.16%，主因香洲作为主城中心，配套成熟齐全，且有刚需支撑，其中湾仔十字门片区项目质素优良，户型丰富，颇受市场喜爱。
其次为横琴深合区，共计网签成交1,406套；斗门共计网签成交1,356套；金湾共计网签成交1,122套；高新区共计网签成交447套；高栏港共计网签成交104套。
临珠区域住宅方面，三乡区共计网签成交约261套；坦洲区共计网签成交约517套；神湾区共计网签成交约130套。
2024年第一季度珠海住宅仍为成交主力，网签成交共计4,206套，同比下跌32.26%；住宅均价约25,869元/平方米，较去年第一季度上涨约5.19%。商业环比量价齐跌，网签成交共计156套，同比下跌13.33%；商业均价约25,483元/平方米，较去年第一季度下跌约30.95%。办公产品网签成交共计1,094套，同比上升约12.21%；价格方面，办公均价约12,812元/平方米，较去年第一季度下跌约21.24%。
数据来源：珠海预销售专网
回顾首季珠海市场，整体成交筑底回升，2月底LPR迎来年内首降，3月份成交量有所起色，回暖趋势处于缓坡。长远来看，珠海邻近港澳双城，受湾区融合发展影响，港珠澳大桥使用量屡创新高，城市动力仍不可小觑，部分高品质项目仍颇受港澳买家关注，楼市潜力深远。
中原横琴新区副总经理林海明先生回顾第一季横琴市况，横琴2024年第一季度网签成交量为1,406套 ，同比大升约81.65%，占珠海市网签成交总体比例约为21.03%。其中住宅类型物业占比较高，据统计住宅物业成交则为1,095套，占比约77.88%，主因横琴住宅备受青睐，“澳门新街坊”单盘成交拔高，多盘乘机推新，交投畅旺。
林海明先生
其余商业成交2套，占横琴总体网签比例约0.14%；办公成交48套，占比约3.41%，其他成交261套，占比约为18.56%。至于价格方面，受“澳门新街坊”价格影响，横琴第一季均价约35436.14元/平方米，环比下跌15.83%。
数据来源：珠海预销售专网
（均价计算不包含其他类型物业）
2024年第一季度横琴最受欢迎区域为文化创意区，共计网签成交897套，同比上涨约2260.53%，占横琴总成交比例约63.80%，以“澳门新街坊”成交居多，共网签824套高居该区榜首。
其次中央商务区也受到不少买家喜爱，网签成交361套，同比下跌约24.16%，占比约25.68%，以“华发横琴荟”成交居多，共网签107套高居该区榜首
此外，口岸服务区共计成交53套，占比约3.77%，而科技研发区共计成交41套，综合服务区共计成交38套，国际居住区共成交16套。
2024年第一季度横琴网签成交套数前十名分别为澳门新街坊、华发横琴荟、华发横琴府、华发横琴玺、仁和横琴国际中医药创新中心、横琴口岸广场、创新方娱乐文化中心、荔枝湾花园、中冶逸璟公馆和中葡商贸广场。
数据来源：珠海预销售专网
据横琴中原数据库统计，横琴首季整体成交量约为311套，环比增长约59.49%，成交均价约48,898元/㎡(以上数据无计入“澳门新街坊”项目)。横琴开展各色新年活动，加之新政策封关的平稳运行，横琴的成交量迎来了新年的一波小高潮，住宅产品是客户首选单位。
2024年第一季横琴市场成交以面积介乎100至120平方米单位成交居多，占总体成交达32.68%，其次为面积介乎80至100平方米的单位，约占26.48%。
主因第一季度住宅为横琴的成交主力，其中100至120平方米的单位价格适中，适配多元家庭需求，市场流动性强，备受买家喜爱；而“澳门新街坊”两房单位市场交投良好，拉高80至100平方米单位占比。
在2024年第一季度购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约58%；其次为珠海本地买家，占比约19%，第三位则是省外买家，占比约14%。
主因“澳门新街坊”价格优势明显，经历开售热潮后仍能保持交投热度。自中央落实横琴3月封关以来，吸引了全国各地买家关注横琴市场，在政策强力扶持下，横琴前景一片大好，不少投资性买家趁机入市。
数据来源：中原数据库
据横琴中原数据库统计，2024年第二季横琴市场预料将有2个项目入市或加推，将为市场提供约38.97万平方米供应量。其中将为市场提供约33.37万平方米办公供应，约5.6万平方米文创供应。
其中，口岸服务区预计新增1个项目，将提供面积约26.67万平方米供应量；高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约12.5万平方米供应量。
数据来源：中原数据库
由于横琴免税封关多项政策利好企业发展，大力扶持金融、跨境电商、科技研发等多项产业聚合，以及力推与澳门产业融合，支持澳青横琴创业就业，预计横琴未来办公需求将持续增加。未来物业供应以办公为主，为企业落地提供充足土壤。
2024年开头横琴楼市迎来“小阳春”，“澳门新街坊”持续吸客，多个住宅项目因其高质素的产品力亦取得不俗成交。一季度横琴正式封关，琴澳融合进入快速期，利好政策不断加码，在全国市场上都维持较高关注度。
横琴免税封关后，政策大力扶持企业落地发展，阿里巴巴、字节跳动、华为、谷歌等头部企业已经抢先在横琴部署。展望未来，横琴若能将相关利好政策持续迅速落实，市场预估会有更多增量资金进入，释放到住宅以及办公物业市场。作为“特区中的特区”，在强有力的政策带领下，横琴价值正在不断释放及提升。
最后由潘志明先生总结本次会议，香港全面撤辣成效显著，吸引大量内地买家入市，“西饼客”亦不稀见。而复活节假期数十万港澳居民北上消费，为珠海横琴市场带来人流及消费力。冀藉香港楼市浪潮及港澳车北上，或将有助带动珠海、横琴乃至中山等区域房地产市场交投上升，从而促进地方经济复苏。
潘志明先生