债务压力高企下，这家闽系房企如何攻坚克难？
禹洲集团全年累积合约销售金额为178.4亿元，同比下降50%；合约销售均价为每平方米1.64万元，同比减少7.2%
标点财经研究员 董琳
“亏损”依然是今年房企年报季不变的关键词之一。
日前，闽系房企禹洲集团控股有限公司（下称禹洲集团，01628.HK）发布了截至2023年12月31日止年度业绩公告。财报显示，公司2023年实现总收入214.77亿元，同比下降19.67%；年度母公司拥有人应占亏损为105.21亿元，同比收窄12.44%；毛利为3.68亿元，同比下降49.26%。
标点财经研究员注意到，由于近两年持续亏损，禹洲集团的净资产规模有所下降，债务压力暂未缓解。截至2023年末，该公司总资产为1087.52亿元，同比下降24.19%；总负债为1036.91亿元，同比减少12.41%；资产负债率为95.35%，较年初上升12.83个百分点。
尽管债务端承压，但过去的一年，禹洲集团积极协调各方资源，克服重重困难，优先确保项目顺利竣工交付。禹洲集团相关负责人表示，报告期内，公司实现总交付收入（含子公司、合营公司及联营公司）454.4亿元，约60个项目批次顺利交付，累计交付近3万套，交付批次完成率达100%。
对于未来发展，禹洲集团仍抱有信心。截至2023年末，该公司的土地储备总可供销售建筑面积为1191万平方米，可以满足未来两至三年的发展需求。公司董事局主席郭英兰表示：“禹洲集团将回归创业的初心，不断突破固有理念、勇于尝试创新举措，积极进行自我变革，坚定勇气攻坚克难，力求自保的同时把握机遇，把战略落实到结果和目标上，为禹洲集团下一个30年继续拼搏奋斗、砥节砺行”。
今年销售仍承压
从收入结构来看，由于房地产行业持续低迷，导致公司物业交付减少，2023年禹洲集团的物业销售收入为210亿元，同比下降20%，占总收入的97.76%。而得益于公司商业运营能力的创新提升，禹洲集团同期的投资物业租金收入逆势同比增长5.54%至2.4亿元，物业管理费收入同比上升9.16%至2.3亿元，酒店运营收入为978万元。
在营销方面，过去的一年，面对房地产市场充满变化、行业内部分化加剧的发展环境，禹洲集团顺应市场发展，坚持实施“一盘一策”的销售策略，灵活应对，积极应变。该公司全年累积合约销售金额为178.4亿元，同比下降50%；累计合约销售面积为108.8万平方米，同比下降46%；合约销售均价为每平方米1.64万元，同比减少7.2%。
在交付方面，2023年禹洲集团在北京、合肥、杭州、重庆、青岛、苏州、扬州、唐山、佛山等超26座城市，完成总计约60个项目批次，近3万套住宅物业的美好交付，其中在已交付的项目中，交付批次完成率为100%，30天交付率近80%，全年的总交付收入为454.4亿元，创历史新高。
利润端，禹洲集团2023年录得亏损143.1亿元，同比2022年的132.7亿元亏损扩大7.84%；公司拥有人应占亏损105.2亿元，毛利同比减少49.26%至3.68亿元，毛利率为1.71%，较上年的2.71%又降了1个百分点。此外，报告期内该公司录得投资物业公允值亏损30.34亿元，同比扩大863.18%；在建物业可变现净值亏损45.49亿元，同比增加41.81%；融资成本亏损38.62亿元，同比增加473%。
对于全年产生的亏损，禹洲集团在财报中将其归因为公司期内结算项目毛利率受压、对部分地产项目计提了存货减值拨备、期内利息资本化比率下降、境外美元票据汇兑损失，而毛利率下降主要是由于在去年公司确认了漳州、佛山、南京及合肥的亏损项目。
截至2023年12月31日，禹洲集团土地储备总可供销售建筑面积约1191万平方米，163个项目分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6221元，可满足集团未来两至三年的发展需求。
从营销方面来看，面对房地产市场充满变化、行业内部分化加剧的发展环境，禹洲集团顺应市场发展，敏锐捕捉房地产市场动向，及时把握了“小阳春”时机。同时，结合“小而美”的经营理念，禹洲集团拥抱市场与客群消费习惯的变化，启动了“禹洲新势力计划”。公司方面表示，将重新思考“品牌+效益”的销售达成路径，持续助力集团的销售目标达成。
债务危机尚未解除
目前禹洲集团境内债务尚无无违约情况，但公司仍面临着较大的偿债压力。
财报显示，截至2023年末，禹洲集团的总资产为1087.5亿元，较年初的1434.5亿元同比减少24.19%；总负债为1036.9亿元，较年初的1183.8亿元同比减少12.41%；净资产仅为50.6亿元，较年初的250.8亿元同比减少79.82%，其中股东权益仅为4.32亿元，较年初的119.74亿元同比减少96.4%，股东权益占比仅剩下8.54%。
此外，截至2023年末，该公司的资产负债率高达95.35%，较年初增加12.83个百分点；剔除预收款后的资产负债率为94.77%，较2022年上升16.52个百分点；净负债比率则为976.32%。
具体来看，截至2023年末，禹洲集团一年内银行及其他借款为71.78亿元；公司债券为14.13亿元；优先票据为387.2亿元，公司另有长期借款54.34亿元及公司债券18亿元。但同期，禹洲集团拥有的现金及等价物仅有37.74亿元，较年初减少32.98%；另有受限制现金13.69亿元，较年初增加23.45%，该公司在手现金远不能覆盖债务规模，存在较大的偿债压力。
值得一提的是，日前禹洲集团的境外债务重组迎来了新进展。该公司公告披露，截至3月28日，公司境外整体解决方案得到了现有公开票据未偿还本金总额的93.16%及其他现有债务工具未偿还本金总额的91.04%的现有票据持有人的支持，并已加入重组支持协议。同时，禹洲集团鼓励尚未加入重组支持协议的现有票据的其余持有人尽快加入。
截至2023年末，禹洲集团的银行及其他借款、公司债券、优先票据及现金结余情况
数据来源：公司财报