市场月报｜3月楼市成交环比倍增但仍低位，料4月延续修复（2024年3月）
导语
核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏，三四线城市成交规模将延续筑底行情。
◎文 / 克而瑞研究中心
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3月市场较2月低谷大幅反弹，不过绝对量仍处相对低位，新房成交与去年成交低点Q3均值仍有差距，二手房无论从环比增幅和同比降幅来看都好于新房。土地市场成交规模处于历史低位，城市明显分化，上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。
01
新增供应
环比倍增、同比腰斩
京深镐放量、渝长厦等不济
3月，房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期。30个重点城市新增供应1107万平方米，环比增长207%，同比下降45%，仍然处在近6年来同期最低位。
一线供应发力，北京、深圳放量尤为明显。4个一线城市整体预计供应面积302万平方米，环比增长514%，同比仅下降9%，与去年四季度月均相持平。北京新房供应经历2个月低谷期后迎来放量，本月规模冲高至88万平，同比增长18%。上海推出第三批次集中供应楼盘，带动供应规模环比增长近6倍。深圳供应显著改善，房企借小阳春之势加速推货，本月供应规模环比再增211%，同比转正并微增1%。
二三线城市供应改善有限，重庆、长沙、厦门等供给持续低迷。26个重点二三线城市合计供应805万平方米，环比增长158%，同比下降53%。环比来看，由于上月基数偏低，多数城市供应回升，成都、杭州、武汉等均翻倍式增长，不过长沙、厦门等城市供应延续低迷态势，环比不升反降。同比来看，仅有西安供应规模高于去年同期，长春、郑州等跌幅在20%以内，而青岛、苏州等近8成城市供应同比腰斩，徐州、厦门等更是下跌约90%。
02
新房成交
环增110%仍不及去年Q3/Q4月均
甬济常等止跌
3月成交较1-2月低点略有恢复，但市场修复尚不及预期。3月30个重点城市整体成交1085万平方米，绝对量仅略高于2024年1-2月低点，仍处历年单月较低水平，环比上升110%，同比下降52%，与去年四季度均值相比仍降23%。一季度累计同比降50%，降幅持续扩大2pcts。
因去年3月高基数（2023年单月最高）和今年2月低基数（2019年来单月新低）原因，不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线环比增幅187%高于二三线98%，同比降幅37%和累计同比降幅40%低于二三线，因而可以看出市场修复程度显著好于二三线。
为了更好的分析各城市成交修复程度，我们将不同成交3月成交与2023年三季度（去年成交低点）和四季度月均值进行可以横向对比，可以将各城市划分为以下几类：
一是成交止跌，底部趋稳的二三线城市，以宁波、济南、长春、常州等为代表，3月整体成交表现基本已好于或与2023年三季度和四季度均值持平或微增，这些城市经历了2年多的调整期，目前成交规模已趋近于底部，降无可降。
二是仍处于稳步需求修复期的热点城市，诸如广州、重庆、天津、佛山、珠海等，“比上不足比下有余”3月成交规模已好于2023年三季度月均，但是与2023年四季度月均仍有差距，广州、天津、重庆等虽然月初项目来访、去化有了回升，但是后劲略显不足，客户观望情绪比较浓厚。
三是多数城市热度稳步回落，3月成交虽较2月有所回升，但尚不及去年三、四季度月均，跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。
03
项目去化
3月去化率稳中有增至28%
宁汉等以价换量加剧
3月因传统营销旺季影响，各城市房企推盘积极性有所回升，去化率与成交表现一致，据CRIC调研数据，重点城市3月平均开盘去化率为28，较上月环比增9pcts，同比下降17pcts，和去年三、四季度同期相比，跌幅分别为6pcts和4pcts，去化率还处于下行通道。
多数城市去化率保持环比上升、同比下降，不及去年三四季度平均。成都、无锡、南京保持同环比齐增，主要因核心网红盘热度驱动，北京、杭州、西安等去化率保持在50%以上，不过短期亦有降温趋势。
除上海、成都之外，多数城市已不及去年三四季度。相较而言，武汉、南京等二线城市主要依托折扣力度较大的刚需盘走量。
04
库存
面积环比持平
8成城市消化周期超过18个月
3月，多数重点城市供应改善程度好于成交，故而60%的城市供求比有所回升，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.7升至1.0，约3成城市供求比升至1以上，其余近7成城市仍处在供求关系偏紧区间当中。30城库存库面积为24186万平方米，基本持平于上个月。
不过尽管如此，除宁波、济南、长春等4城消化周期略有收缩以外，其余城市由于成交低迷，消化周期环比继续拉长，25个城市消化周期超警戒线，占比约8成，同比来看，武汉、南京等消化周期较去年都已翻倍。
05
二手住房
环比倍增但同比仍降3成
唯深圳Q1累计同比已增17%
3月，24个重点城市二手房成交面积预计为1350万平方米，环比增长124%，同比下跌29%，跌幅有所收窄。一季度累计成交面积预计为3170万平方米，累计同比下降21%。
环比来看，由于上月受春节成交基数相对较低，绝大多数城市二手房成交规模都显著增长，特别是杭州、合肥等增长超过1倍。同比来看，深圳二手房市场保持活跃度，成交仅微跌5%，合肥成交发力，同比转增增长24%，其余多数城市成交表现普遍逊色于去年同期。一季度，深圳二手房成交表现最为亮眼，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价，成交累计同比增长17%，而反观厦门、天津等二手房市场仍然承压，累计同比下跌3成左右。
06
土地市场
成交规模延续历史低位
各城市热度显著分化
3月，土地市场供地节奏较往年偏缓。截止3月24日，全国300城3月经营性土地成交规模仅3080万平方米，处于同期历史低位。热度方面，至截稿时3月平均溢价率3.9%，若计入月末厦门等地优质地块，全月均值应当仍在4%以上。3月土地流拍率13.6%，环比上升5.6个百分点，再度攀高至近一年均线上方。各城市表现明显分化，上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。
各能级城市表现不一，同比来看，一线量跌价涨，二三线量价齐跌。一线城市本月共成交土地46万平方米，同比大降71%；成交金额160亿元，同比也下降了22%。具体来看，上海月内进行了2024年第一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地均成功出让，总建面28.4万平方米，成交总金额约134.1亿元。热度来看，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。北京月内成交3宗地，包含2宗宅地、1宗商办，2宗宅地均位于顺义；其中，顺义区空港六期SY00-2301-0001地块溢价率15%，另外一宗顺义新城地块最终由住总以6.2亿元底价摘得；广州和深圳均无宅地成交。
二线城市同比量价齐跌。具体来看，至24日二线城市成交建面655万平方米，同比下降54%。楼板价同比下降23%，降至4792元/平方米。具体到城市来看，仅有西安一城成交建面超过100万平方米，成交建面达158万平方米，揽金额104亿元。居于第二位的为南京，成交建面68万平方米，涉及9宗地，揽金额49亿元，均是底价成交。市场热度来看，除成都、宁波、苏州溢价率稍高外，其余城市土拍热度较低，溢价率多为零。
三四线城市则表现为量跌价涨。截止3月24日，总成交建面仅2379万平方米，同比下降43%，成交均价同比下降25%，减至1350元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超过100万平方米，榜首嘉兴成交建面仅58万平方米，涉及5宗地，均底价成交。温州成交建面45万平方米，排在第2位，由于瑞安市一宗宅地20%高溢价成交，使得温州整体溢价率增至7%。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除温州、淮安、漳州、常州、义乌等少数城市外，嘉兴、盐城、金华、绍兴、南通等长三角均以底价成交为主，市场热度降至历史低位。
07
综观
4月预期延续弱复苏
核心一二线政策利好下点状复苏
预判4月，我们认为成交总量规模或将延续弱复苏走势，绝对量与3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏：对于热点恒热的成都、西安，近期市场亦有降温趋势，而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。
在捡漏“低价房”的背景下，二手房4月成交或将延续增势，回暖程度好于新房是大概率事件。其中京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二手房份额仍将继续增长。
排版 | 鸟姐
本文摘自《2024年3月全国市场简报8P》
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