“冰山之下”年报观察①｜融创播种等春归
地产财富会
冰山之下
化债成功的融创
有“老本”可吃
有“新粮”可用
2024-3-28
业内首家首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企——融创，今天发布了它“上岸”后的首份年度业绩报告。
·总营收为人民币1542.3亿元，同比去年增长59.4%
·净亏损为人民币79.7亿元，亏损同比减少约71.2%
·归母净资产为人民币624.3亿元，比2022年同期增长39.6亿元
·有息负债为人民币2778.3亿元，比2022年同期下降205.9亿元
作为出险房企“努力派”代表，融创这份年报比想象中更“坚挺”。
其中有三点值得细看：
01
看资产基本盘
地产财富会不完全统计，2023年共有超过50家上市房企正在进行债务重组。
为什么融创能成为脱颖而出的“五十分之一”，最早“上岸”完成债务重组？
答案就写在它的2023年报里。
年报数据显示，在2021-2023连续三年累计计提减值总额超850亿元后，融创归母净资产仍能达到624.3亿元，同比去年增加39.6亿元。
高额度计提之下，还能实现净资产的增长，主要是因为融创的资产基本盘够厚重。
公开资料显示，融创的资产家底主要是由地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三部分组成。
地产开发资产中，融创未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市。
依托产品力和交付成绩，融创在其布局的大部分城市都建立了良好品牌优势和市场口碑；加上优质资产作为保障，赢得债权人信任，为融创化险奠定重要基础，助力其率先完成境内外债务重组。
其次，在去年融创创新的债务重组方案中，约百亿规模的美元债不但获得2-3年前期偿债缓冲期，还将超45亿美元债务转股，显著减轻债务压力，增厚资产，增加抗风险能力。
这些利好，均2023年报中兑现为财务数据。
数据显示，截至2023年底，融创有息负债2778.3亿元，比2022年同期下降205.9亿元，较2021年减少近500亿。
净资产和有息负债的“一升一降”，可以说是在行业“严冬”里给融创加上了一件“厚实冬衣”，它将有更多能量去抵御行业风险、应对不确定性。
此外，融创已经连续三年充分计提减值，但这些资产的短期减值只是财务手段处理，并非已经实现了真实的亏损。
2024年，地产行业仍在逐渐探底和筑底的过程中。
未来，如若随着政策支持、行业明确筑底企稳，并逐步回暖，这些存货减值有可能会视条件“回拨”，重新增厚其业绩和资产。
02
看交付与营收
2023年是中国房地产的“保交楼”大年。而融创是其中绝对的“保交楼”大户。
在去年严峻的市场环境中，融创在全国101个城市总计交付了31万套。
这个交付量在亿翰2023年房企交付榜单中排行TOP3。
一家出险房企，为何能名列“保交楼”行业第三？
这离不开政策的支持，也需要企业的持续努力。
把“保交楼”作为核心任务，融创坚持“站直了不躺下”，一直在积极推动经营恢复、复工复产。
最新数据显示，截至今年3月25日，融创全国项目已复工批次为349个，累计到岗生产人员3.9万人，整体复工率近80%。
积极承接政策获得地产政府支持的同时，融创也以相对优质的资产和产品力获得资金支持，截至2023年底，融创共获得纾困基金和配套融资批复资金超260亿元；同时，融创旗下进入融资协调机制“白名单”的项目已超过120个。
此外，融创相对优质、充裕的土储，也在陆续转化为销售现金流，助力交付工作。
积极交付，带来的不只是客户和市场的正反馈，更有结算和营收的增长。
数据显示，31万套交付带动结转收入提升，2023年融创的总营收大幅增长近六成，至人民币超1500亿元。
而2024年，融创还将继续加强交付工作，争取完成超过20万户交付目标。
03
看文旅业务的爆发
做多收入来源以抵抗风险，是大部分头部房企这几年的一致战略选择。
而在融创的年报中，融创文旅2023年出现了“爆发式”增长：
去年融创旗下冰雪、乐园、商业全年吸引客流破1.5亿人次，酒店入住率也快速提升；整体文旅营收同比增长29.9%至59.1亿元，管理利润同比增加15.7亿元。
能有这样的成绩，一方面得益于疫情放开后旅游业的快速恢复，而融创抓住了其中的发展机遇。
从布局上看，融创前瞻性部署了多个一二线城市及核心旅游目的地，因此在2023年的文旅复苏潮中占据先机。
在产品和服务上，融创文旅的竞争力在于其独特的多业态“组合拳”，形成一站式综合旅游服务目的地，赢得顾客青睐；旗下热雪奇迹、融创商业的运营能力也发展成熟，提升盈利水平和经营业绩。
另一方面，2023年融创成功发展出了轻资产能力——在物业服务、冰雪运营、酒店管理等端口积极拓展第三方管理业务，收入、利润更快增长，并带来了长期的轻资产价值。
在地产下行期，有着明确收入利润的文旅资产、轻资产管理业务，能与地产开发形成互补，为房企的整体风险化解和经营恢复带来稳定支撑。
布局文旅多年，融创终于新增了又一个“稳定器”。
很欣慰，债务重组“上岸”第一年，虽然行业的“冰山”仍未完全消融，但融创穿好了“冬衣”，也播下了“种子”，只等春天归来。
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