“公募REITs”二三事系列（五）：基金购入项目风控体系的持续提升与日常管理
2023年以来，中国公募REITs市场在面临多方面因素的影响下出现了波动——宏观经济的不稳定性、底层资产的运营状况、投资者情绪和市场流动性问题等因素都对市场产生了显著的影响。其中，底层资产的运营情况及业绩更是会直接影响到REITs的市场价格。在某些情况下，底层资产可能面临租金收入的不稳定性，例如，租户流失率上升或租金协商失败。这可能会导致REITs的收入不如预期，进而影响到投资者对REITs的信心。由于中国的REITs市场正处于发展的初期阶段，基金管理人在不断累积不同类别的基础设施和不动产的投资与管理经验，目前通常会选择委托符合条件的外部运营管理机构来负责底层资产的运营与管理。这对于基金管理人有效地行使主动管理的职责提出了更高的要求，需要在监督外部管理机构的运营过程以及底层资产的业务状况的过程中采取更为主动管理策略，以防范潜在风险。
风险管理在REITs稳定运营的保驾护航方面的重要性被越来越多的市场各方所认同，同时，合理风险管理策略在维护投资者信心和提升长期投资价值方面的关键作用也便不言而喻。对于公募REITs基金管理人而言，深入理解和有效管理这些风险将不再是一个选项，而是一项必要的职责——从估值管理、流动性策略到资产运营管理，从市场动态分析、投资收益率管理到监管环境跟踪，公募REITs所涉及的各个方面都需要基金管理者的重点关注和精心应对，以有效地识别和缓解潜在风险。
公募REITs的风险识别及量化评估
在进一步探讨公募REITs的风险管理之前，我们必须理解基金管理人角色的主要任务就是确保REITs的投资组合在底层资产的选择和管理方面取得最佳的结果，以实现投资者的利益最大化。因此，他们需要密切监测和评估REITs的收益率和底层资产的运营情况，并根据市场和经济条件做出相应的决策，以保护和增加投资者的价值。因此，在对公募REITs的主要风险进行识别时，需要重点从收益率管理和底层资产运营情况这两个角度出发。
公募REITs收益率风险示例
公募REITs底层资产运营风险示例
在识别和理解这些风险的基础上，量化风险成为了更为关键的一步。一系列的工具和技术可以被用来量化这些风险，以便基金管理者对其进行更有效的评估、管理和控制。
公募REITs风险量化评估工具
通过这些工具和技术，公募REITs所面临的各种风险能够更准确地被量化和理解，从而制定出更有效的风险管理策略和措施。在帮助基金管理人提升风险管理效率的同时，也为投资者提供了更加透明和可靠的风险评估。
公募REITs风险管理策略的制定原则及常见措施
更进一步，风险管理策略的制定也更为重要，因为它直接关系到公募REITs的长期稳定运营和投资者信心。公募REITs细分的风险管理策略可以多种多样，但总体而言，这些策略旨在降低潜在风险、增加基金的韧性，并确保资产的稳健运营。以下是制定这些策略的一些重要原则：
- 全面性和综合性：全面考虑各种类型的风险，包括市场风险、信用风险、操作风险等。
- 适应性和灵活性：能够根据市场环境和投资组合的变化做出调整。
- 透明度和披露：基金管理人需要向投资者清晰地披露策略的内容和执行情况。透明度有助于建立投资者信心。
- 多层次的风险控制：这可能包括对冲策略、保险覆盖、应急预案等，以降低不同类型风险的影响。
- 合规性和监管遵守：策略必须符合法规和监管要求，合规是确保基金合法运营的关键。
实际操作中，一些风险控制和缓解的具体措施还包括充分的尽职调查、合理的公司治理、日常的管控流程与主动的风险管理机制、购买适当的保险来防范不可预测的事件，以及建立应急预案等，以确保公募REITs的连续运营。
此外，底层资产比较集中一直也是公募REITs的重要风险。从海外成熟市场的经验来看，好的公募REITs往往需要有一定的管理规模支撑，国外公募REITs底层资产类型更为丰富，扩募机制也相对宽松，促成了其规模的不断增长。随着国内几只公募REITs扩募的推进，一定程度上实现了资产的分散化。相信随着国内扩募机制的不断完善，对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用。
这些原则和措施共同确保了风险管理策略的有效性和适应性，以应对公募REITs产品面临的多样化风险。
公募REITs风险管理在ESG风险管理中的运用专题
风险管理的理念在企业中应用广泛，通过风险识别与评估，制定管控措施，并开展日常监督与跟踪，确保风险变化被及时捕捉与有效应对。作为影响公募REITs投资者情绪和市场流动性的主要因素之一，ESG因素应当引起基金管理者的更多关注，ESG风险管理的运用可以帮助公募REITs明确ESG实施路径、优化资源配置，提升价值和影响力。
公募REITs相关ESG风险的识别、评估应基于地产行业特点、资产组合和运营模式等因素开展，具体如下：
- ESG风险识别应基于行业特性，重点关注行业特有的ESG风险指标，包括环境风险（如能耗、碳排放、资源使用效率）、社会风险（如租户满意度、社区影响）、以及治理风险（基金项目的透明度、合规性）。
- ESG风险评估以运营项目作为最小管理单元，每个REITs投资的单个物业或项目都应被视为一个独立的管理单元。这意味着需要对每个项目进行单独的ESG风险评估，确保对其特有的环境、社会和治理风险有清晰的认识。上述举措可以更精确地识别和管理ESG风险，以及制定针对性的改进措施。
- ESG风险管理应考虑其受到相关方ESG战略的影响。公募REITs的ESG风险管理还应考虑其投资的基础资产所属公司的ESG战略与表现。这包括考虑资产原始权益人、资产管理方、基金管理方等公司主体在ESG方面的具体战略，以及他们具体实施的环境政策、社会责任实践和治理结构。
公募REITs特定ESG风险指标示例
注：上述指标以不动产类别的底层资产为例进行示意
基金管理方还可以在基金上市之前利用ESG风险管理工具，实施“负向剔除、正向选择”，筛选出ESG表现突出的标的资产，充分发挥风险管理的工具化作用。
此外，主流ESG评级已覆盖海外部分规模较大的的资产，成为投资者的有力分析工具。请参见毕马威“公募REITs”二三事系列（二）：公募REITs践行ESG正当时。
结语
我们建议国内公募REITs应重视主动风险管理能力的建设，将风险管理工具、流程、预警融入日常管理工作，提高风险管理理念与应对效率，从而提升运营价值，为资产保值、增值保驾护航。
毕马威公募REITs定制化风险管理咨询服务
毕马威风险咨询团队为公募REITs基金管理者提供定制化风险管理咨询服务。我们的综合解决方案涵盖了风险识别与评估、风险管理策略制定、投资组合监测、合规性培训、危机管理计划制定、内部控制与合规性评估以及ESG风险评估等多个关键领域。通过深入了解公募REITs市场的独特性和挑战，帮助管理者更好地应对市场波动、底层资产运营状况、ESG因素等各种风险，确保其投资组合表现稳健，合规性得到维护，投资者信心得以提升。
公募REITs洞察系列
随着公募REITs的快速发展，越来越多的企业参与公募REITs并迎来扩募，毕马威将及时追踪市场变动，解读社会热点背后的公募REITs脉络，全新推出“公募REITs二三事系列”，汇聚领域内的专家，旨呈现毕马威独家洞察，为市场各方参与、理解、改变、引领公募REITs打开新视野。
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