一个大周期，房价一般会跌多久？
最近，有两张图，把大家吓尿了！
也把“房价何时见底”的讨论，推至高潮。
有说中国房价还要跌17年的，也有说各国地产危机平均持续时间是6年…
说财猫内部开会时，也讨论过很多次这个话题。
世界上没有一直涨的市场，自然也没有一直跌的市场。
所以最重要的，是我们处于周期的哪个位置！
不管是辟谣还是传达观点，今天一次说清。
闹大的，是高盛的预测和一张数据图。
在中文互联网世界经过传播后，就演变成“中国这波房价要跌17年”。
甚至有粉丝跑来问我，还要跌17年，真的吗？
猫崽活泼，但从不乱来。
高盛真的说过吗?别人是传播，我要求证。
通宵查了下，发现：
这张数据图最早出现在彭博今年2月13日的一篇报道里，其引用了高盛的观点及数据。
2个月之后又被翻出来引导舆论，居心……
先看看彭博引用高盛的观点是怎么说的。
彭博2月的报道中称，“中国房价还可能继续下跌。”
美国上一轮房地产次贷危机对中国经济意味着什么？
彭博得出三点结论：
1.去杠杆对一国经济而言是痛苦的过程。
对应四年前的三道红线，但反过来想，尽早挤掉地产泡沫，或许也是一件好事？
2.地产危机使得银行放贷更加保守。
从近期六大行的业绩公布来看，去年六大行的按揭贷款，比前年缩水超5000亿，居民借贷也更保守了。
3.高层制定政策要防止负面效应的产生。
这也是为何救市工具，不是一下全搬出来，而是一件件拿出来。
今天放松限购，明天降息，都是在边缘试探市场。
问题来了，彭博在文中，压根没有提及关于中国房价还要跌多久的预测。
而高盛也只是说：目前中国房价跌幅，为美国06年那波下降幅度的一半。
然后，当年美国走完下跌周期差不多花了6年，日本用了差不多20年。
根本没说中国要跌17年...
而且，时代不同、国情不同，美国曲线、日本曲线，只能作为参考。
那么，这波房价还要跌多久？
接下来要说近期疯传的第二张图，就是这个~
猫崽查了一下，这张图的原始出处，是一篇长达95页的论文，由挪威一家研究经济课题的机构，于2010年发布。
报告的名字是：宏观经济视角下危机、重组与增长。
14年前的报告，突然火起来，网友实在是厉害。
先看报告是怎么说的：
金融危机可细分为“银行危机”、“货币危机”或双重危机，带来房价下滑或资产缩水，最明显的是造成GDP损失。
货币+银行危机使GDP的累计损失高达18.6%，危机持续时间也会更久。
银行危机与房地产和资本市场的大幅和长期下跌有关。
历次房地产危机（基本都是银行危机时候），房价下跌幅度平均值是35%；平均花的时间是6年。
猫崽稍微“加工”了一下，就更加清晰了：
日本房价累计下跌约35%，但持续时间最长；
韩国房价累计下跌约20%，银行危机持续时长不足5年；
美国房价有两次下跌周期，1929年那次美国房价累计下跌超10%，银行危机持续时长将近7-8年；
2007年那次美国房价累计下跌超25%，银行危机持续时长仅1-2年。
中国呢？
如果是从银行危机的层面来看，中国对于银行的风险管控比其他国家要更强，大行的风险，都在掌控内。
至少目前看，银行层面暂时没有暴露危机。
其实过去二三十年，中国房价给大家的印象，都是“只涨不跌”。
即便房价出现下跌，都是在半年或一年之后又重振雄风。
近20多年，中国房价跌幅最夸张的时候，都不会超过15%。
但这次是有些不一样，站岗的人有点麻了。
具体到个人买房，温差感知会更明显。
问题是，还会跌多久？
毕竟我们是第一次经历长周期的下跌，横向参考下美国、日本、韩国上一轮房价下跌的情况。
日本上一轮房价下跌，时长接近20年，直到最近，东京房价开始暴涨。
这失去的20年，日本也经历了漫长的负利率、物价不涨的时代。
韩国上一轮房价下行周期，则长达将近10年时间。
穿越周期这之后，韩国房价虽有回暖，但再难走出过去的强势。
而美国上一轮房价下跌，大概是从2005年底至2011年末，下跌时长也有6年之久。
这中间，美国次贷危机席卷全球，房地产泡沫再次被戳破。
只不过美国如今的房价水平，又走出了一个小高峰，甚至涨超2005年的高位。
原因也很容易理解，疫情期间美国大放水，资金流入楼市；
尽管现在美国房贷利率超高，房价有所回调，但加息导致美元资产及投资客回流，房价整体继续支棱。
所以，说房价还要跌17年，必然是危言耸听了。
其实，现在已经有不少地方的房价，跌幅已经达到各国历史上大下行周期，平均35%的跌幅。
房企债务重组的结束；房地产业投融资、销售等活动重回正轨；经济环境好转，估计也就差不多了。
毕竟，大多数国家，在经历下跌周期后，也会再创新高。
何况是勤劳、勇敢，爱房子的中国人。
你觉得这波房价下跌，还会跌多久？
有其他买房/卖房问题，可以扫码加@大嘴，他一定会知无不言！
插个彩蛋！
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