30多城住房以旧换新叫好不叫座？房价何时触底是最大疑虑
《南方都市报》2024年4月15日
如今住房也可以“以旧换新”了。今年3月底4月初，河南郑州、江苏无锡相继发布房子以旧换新政策引发各界关注。据南都记者不完全统计，去年以来，全国已有30多座城市发布了类似政策。
但南都记者在采访中发现，多城推出以旧换新政策后却“叫好不叫座”，其背后既有政策设计本身的局限性，也与公众对房价何时触底方面的担忧有关。
广东东莞中心城区。南都记者 曾奕静 摄
各地住房换新方法不同，郑州国企收购旧房作保障房引人注目
南都记者关注到，关于房子以旧换新，各地的操作流程、优惠措施各不相同。
“为进一步……促进做好存量房和新房置换工作……助力居民从‘住有所居’向‘住有宜居’的生活方式转变……发起‘以旧换新’省心购倡议。”2023年8月底，淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会发布房子以旧换新倡议。
淄博市房地产经纪与评估协会的工作人员告诉南都记者：“这只是一则倡议，通过两家机构联手，解决群众卖旧房难、买新房难的问题，凡在淄博具有出售自有住房、购买新房意愿的群众，均可参与以旧换新。按常理讲，买新房的定金是不退的，但在此次活动中，如果客户没有完成新旧房屋的置换，可以退定金。”
南都记者也从淄博市财政局获悉，此项活动并没有政府介入，更没有财政资金介入，属于房企、协会倡导活动。而且，淄博并非“第一个吃螃蟹的人”，其他城市在此之前已有行动。
今年4月2日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司也发布了商品房“以旧换新”公告：凡在梁溪区范围内拥有自有商品住房的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录，且有权处理该套旧房），在活动有效期内，均可参与以旧换新，置换房源须一对一，即一套存量二手商品住房置换一套新房，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。
换言之，对于在无锡梁溪区内有房、且有改善性住房需求的购房者，城发公司将帮助锁定指定小区新房源，锁定后城发公司先收购意向购房者的老旧住房，旧房可以抵最多60%的新房购房款，首批次名额200名。
此外，无锡的“以旧换新”还有诸多限制。比如，旧房必须位于梁溪区内；旧房须提前还清贷款；置换购房者需缴纳1万元的意向金，但无论成功与否皆可退还。
郑州最近发布的住房以旧换新试行方案也引发社会各界关注。根据《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》（以下简称《方案》），2024年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在方案试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套，收回来的旧房用于保障性租赁住房供应。凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。
计划全年完成1万套，规模可谓不小。《方案》还明确，市住房保障局、市财政局、市资源规划局、市商务局、市金融局、市税务局各有分工，但具体的细则尚未发布。
“我们现在都很关注郑州，想看看他们怎么完成全年1万套房子的以旧换新。”淄博市房地产经纪与评估协会的工作人员告诉南都记者。
遍布城区的二手房交易门店。南都资料图
住房以旧换新叫好不叫座？社会公众仍在观望中
用旧房换新房，很多人为此叫好。
南都记者关注到，“叫好”的原因主要有两方面：一则短期内，“以旧换新”政策有望通过一二手房联动，有效提升楼市活跃度，盘活存量房；二则当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。对于市场存在的大量改善性需求，以旧换新可以让老百姓得到实惠。
但从南都记者采访情况来看，多个城市推出“以旧换新”政策后，住房成交量不如预期。据知情人士透露，淄博倡导房子以旧换新以后，咨询量很大，但实际成交量不多。
据江苏南通“海安发布”微信公众号消息，在推出以旧换新政策后，截至4月2日，江苏海安商品房以旧换新活动报名累计超过400组，其中，已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。
“以旧换新”政策为何叫好不叫座？南都记者了解到，其背后既有政策设计本身的局限性，也与公众对房价何时触底方面的担忧有关。
以无锡市梁溪城发公司发布的商品房“以旧换新”活动为例，其要求存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。这一条件设置，就“卡”住了不少购房者：假设一套旧房评估后价值300万元，拟购新房价格为400万元，按照无锡的政策，意向购房者的旧房最多抵240万元，折抵后购房者反而“亏”了。
对此，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康也认为，类似政策设计不够“普惠性”，房价应随行就市，才能给购房者提供广泛的选择。
南都记者还关注到，在当前的购房市场上，购房者普遍关心房价何时能触底，为此在换房中也不敢轻易出手：如果房价继续下跌，卖掉旧房、追加投资购入新房，有可能“亏”得更多。
郑州市民符江鹏就告诉南都记者：“以前郑州开发区的房价在1.5万—1.6万元之间，现在也就1万元出头了，不知道房价还会不会跌。”而结合郑州出台的《方案》来看，按照指定方式参与房子的以旧换新，购房者可享受30%的契税补贴优惠。以90平方米的房子为例，如果房价为每平方米1万元，按照二套房90平方米1%的契税税率计算，契税需要缴纳9000元，优惠后，契税只需要缴纳6300元，节省了2700元。在房价下跌的趋势中，2700元的优惠力度，不足以打动购房者“出手”。
南都记者还关注到，购房者不仅关心房价何时触底，还在观望下一步是否会出台更大力度的购房优惠政策。
新旧房市场“冰火两重天”，因城施策是关键
公开统计数据显示，从去年4月至今年2月，全国房价跌了23%。一个新的现象是，近期，多个城市二手房市场渐有升温。
据北京市住建委官网数据统计，今年3月份二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，这也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下近一年来成交数的最高点。相较而言，新房市场则相对冷清，据开源证券监测，2024年初至今，全国64城商品住宅成交面积累计同比下降44%；而全国17城二手房成交面积累计成交面积同比降幅已收窄至约20%。
对此，贾康向南都记者分析谈道：总体来说，我国房地产市场有回暖迹象。在新房、二手房市场“冰火两重天”的背景下，在市场存在大量改善性需求的基础上，各地推出住房“以旧换新”政策很有必要。
“总体而言，中国的城镇化还有可观的推进空间，改善性需求的潜力释放，是其中成长性的重要组成部分。最近，一些核心区域开始频现高价地。从这个角度来看，在一些房市回暖的地方，以旧换新的政策空间很大，但对于房价观望情绪较浓的地方，以旧换新政策作用暂时有限，但也会跟着回暖的整体趋势逐步发挥效能。”贾康对南都记者说，因此，各地更需考虑“一城一策”来设计政策优惠的力度和灵活空间，同时兼顾地方财政情况，因地制宜、量力而行，从长计议。
中指研究院市场研究总监陈文静也公开谈到，当前，部分置换需求在二手房卖出后持币观望情绪仍较重，一定程度延缓了置换新房的速度，同时部分购房者仍观望后续政策出台落地，等待更适合的时间入场。整体看，从二手房售出到购买新房之间需要一定时间。
不过，在清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云看来，从去年4月至今年1到2月，全国房价整体下跌，与全国住房供大于求的现状直接相关，当前房价下跌是市场在自动调节。在韩秀云看来，各地政府发布购房补贴政策、或主导房子“以旧换新”，只能让房价跌得慢一点，拉长住房回归均衡价格的时间。
采写：南都见习记者杨文君 发自北京