4月LPR没降，但广州有银行把房贷利率干到了3.35%？！
今年以来，很多城市加入“阶段性取消房贷利率下限”的队伍当中，广东省内已经有东莞、佛山、珠海等13个城市官宣了这个政策。
而广州不在其中。
目前，广州的商业房贷利率下限是，首套LPR-10BP，二套LPR+30BP。
今天，央行公布4月LPR维持不变，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。
图源：央行官网
也就是说，广州首套商业房贷利率是3.85%，二套是4.25%。
但是，小K听说能贷到比这更低利率的房贷，怎么做到的？
主流银行都执行最低利率
2月5年期LPR非对称下调25个BP，大手一挥，给广州的房贷利率干到了3字头。
目前，包括四大行和一些主要的商业银行，在广州执行的房贷利率都是现行的最低利率，也就是首套利率3.85%，二套利率4.25%。
而公积金贷款方面，首套房贷利率是3.1%，而二套的利率是3.575%，跟商业房贷的差值分别是75BP和67.5BP。
图源：广州住房公积金管理中心
而有些地方就能把商业房贷利率打下来，打到3.35%，那就跟公积金的贷款利率差别不大了。
3.35%？是怎么做的？什么银行？
但这3.35%，是不是正经房贷呢？是怎么操作的呢？
当然不是，至少不是按揭。
操作上，是把30年的房贷分成了两部分，一部分是5年以下（含5年）的贷款，另一部分是5年以上的贷款。
按照房贷利率下限的LPR-10BP，5年内的这一部分的贷款就可以做成3.35%了，也就是一年期LPR的3.45%-10BP。
而第二部分是25年期，利率则按照3.85%来走。
需要注意的是，5年期的部分还款方式是先息后本，也就是每月只需还银行贷款金额的利息，到期后一次性归还贷款本金。
而实际本金的部分在前5年没有还，是继续算进25年期的贷款里面，再摊长时间来还的。
前5年只需要还利息。
小K拿着计算器认真算了一下，发现这种方案并没有想象中那么划算。
如果按照两段的方式走完整个贷款周期，后面25年的月供压力其实是比较大的，总成本也比老老实实借30年要高。
当然好处也是有的，至少前5年的月供压力是实实在在地减轻了。
如果前5年只是暂住，后面转可以手把房子卖掉再提前还款，享受低利率的同时也买到了房子。
但也有一个前提——房价不能跌，至少不能大跌！
另外这种分段贷款可能涉及合规问题和风险的问题，还需要慎重考虑！！
目前也只有少部分银行，如ms，的支行有这种操作。
房贷还能降吗？
上面说到，2月降LPR一下给广州房贷利率降到了3.85%。
而取消房贷利率下限的政策出来之后，一些二三线城市已经把房贷利率降到了首套3.35%，二套4.15%。
回顾过去这一段地产上升发展的时期，最高的时候房贷利率超过7%，2019年与LPR挂钩的时候也高达4.85%，近2年以来的降幅相比以前可以说是 “插水”了。
大家觉得3.85%会是广州房贷利率的最低值吗？还有没有可能再下降呢？
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