原标题：为期一年！事关商品房，深圳最新发布

房子也能“以旧换新”了！

近日

深圳市房地产业协会

与深圳市房地产中介协会联合发起

商品住房“换馨家”活动

活动时间为

2024年5月1日—2025年4月30日

为期一年

该活动旨在通过联动模式

提升住房交易便利度

更好满足居民刚需和改善型住房需求

减轻居民购房负担

点击图片进入官网

据悉，本次“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议。

❏ 房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，以确保换房人的权益。

❏ 中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，提高交易效率。

在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。这一举措，为换房人提供了更多的选择和保障，有效降低换房风险，增强了市场信心。

图源：IC photo

此外，活动还倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。对换房成功的居民，中介机构还将在新房交付前提供租房佣金优惠等服务，这些优惠方案不仅有助于降低换房人的购房成本，更能提升购房体验，让换房人享受到更为贴心、专业的服务。

据了解，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会在网站发布参与“换馨家”活动的第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。两家协会表示，将继续和会员企业一起积极甄选住宅项目，为换房人提供更多的选择空间。同时，协会也将持续做好有关信息更新及咨询服务，完善活动细节，为参与活动的企业和居民提供便利。预计此举会吸引更多企业和居民积极参与。

据介绍，“换馨家”活动可为深圳市民提供更加便捷、安全的换房渠道，也能为房地产开发企业和中介机构提供新的发展机遇，为深圳商品住房市场交易注入新的活力。

深圳商品住房“换馨家”活动

详情如下

01 活动时间

2024年5月1日—2025年4月30日，为期一年。

02 参与对象

本活动面向本市区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人）。首批参与活动的房地产开发企业及中介机构详见附件。

03 活动流程

（一）报名与登记：换房人通过市房地产协会、市中介协会网站发布的项目和企业名单，联系相关企业报名参与。

（二）签署相关协议：房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。

（三）旧房挂牌出售：参与活动的中介机构对换房人旧房进行评估，制定挂牌价格，并在各大房地产网站和中介门店进行推广。

（四）新房选购与签约：换房人在房地产开发企业提供参与活动的住宅项目中挑选新房，并签署认购合同，锁定意向房源。

（五）加快旧房交易：中介机构推动旧房交易完成，房地产开发企业和换房人按约定继续购房。旧房未售出的，按约定解除协议，无条件退款。

（六）优惠方案与租房服务提供：房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。中介机构按约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。

04 后续安排

除首批参与“换馨家”活动的房地产项目、中介机构外，市房地产协会、市中介协会将继续组织会员单位参与活动，不断扩大“换馨家”活动范围。

参与“换馨家”活动的第一批

房地产开发企业及项目名单

参与“换馨家”活动的第一批

房地产经纪机构名单

（注：上述参与“换馨家”活动的房地产经纪机构名单/品牌，其下辖各门店均可提供“换馨家”服务，以上排名不分先后）

“换馨家”活动解读

Q1：近日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会共同开展深圳商品住房“换馨家”（“以旧换新”）活动，请问此次活动目的是什么？

答：我们希望通过开展此次活动，能够加快我市商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

Q2：此次“换馨家”活动开展的具体方式是什么？

答：“换馨家”活动，通过鼓励房地产开发企业、中介机构与计划出售二手商品住房（以下简称“旧房”）并购买新建商品住房（以下简称“新房”）的购房居民（以下简称“换房人”）签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。在协议约定期限内，旧房售出的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

Q3：为保障此次倡议活动的顺利开展，请问协会将有哪些鼓励措施？

答：为鼓励广大开发企业、房地产中介机构能积极响应此号召，协会将采取如下举措：

一是联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。

对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。

二是通过两协会在业内的会员渠道，积极开展“换馨家”活动倡议宣贯，号召更多房地产开发企业、中介机构加入到本次活动中来，一起为市民共筑“馨”家。

Q4：请问目前有多少家企业参与此次活动？

截至目前，已有13家房地产开发企业、21家房地产中介机构明确表示将参与深圳商品住房“换馨家”（“以旧换新”）活动。协会将定期将参与活动的企业及项目名称通过官网向社会发布，供大家查阅。

“换馨家”活动流程图

• 进击的住房“以旧换新”

作为近两年的创新政策，推动商品房“以旧换新”的城市，还在逐步增加。

其中，最引发社会各界高度关注的，是郑州版“以旧换新”。与企业自发、散点式不同，郑州地方国资的参与以及较大规模的“以旧换新”计划量，最终能否顺利落地？

就在20日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会将正式启动二手住房收购试点工作，试点期限为2024年4月20日至6月30日，试点阶段限额为500套。

地方国资参与的难题在哪儿？

一线城市有无大规模推进的可能？

一起来关注

地方国资入场

郑州版启动试点

我们先来看看热度最高的郑州版“以旧换新”：

1、郑州此次试点阶段收购的二手房需满足哪些条件？

根据公告，二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；二手住房性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；房屋建筑面积不超过120㎡（含），所在小区有正常物业管理服务。

此外，房屋须不存在查封限制状况，若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。若房屋存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。原承租人如需继续承租该房屋的，应与城发安居公司重新协商租赁事宜。

2、试点阶段可以购买哪些新建商品房？

根据公告，新建商品住房应为已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”，且房屋位于郑州市主城区范围内。

3、产权人是否可以更换？

根据公告，试点阶段限额为500套，若收购套数已满，则报名提前结束。换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。试点阶段，二手住房产权人与新建商品住房买受人须为同一主体。

4、如何收付款？

经过房屋复核、价格评估、收购洽谈、合同签订，换房群众将与城发安居公司办理二手住房的物业交割，结清水电气暖等费用，核实户口迁出情况，并完成房屋过户。在上述工作全部完成后，城发安居公司支付二手住房全部购房款，其中，二手住房过户相关税费直接支付至换房群众，剩余房款支付至换房群众购买的新建商品住房开发企业。

“以旧换新”的三种主流模式

今年以来有关部委发文，推动大规模设备更新和消费品以旧换新。房地产方面，居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。

2024年1-3月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模已经是2015年以来新低。新房交易不景气，与换房需求不活跃有关。“当前的新房市场，以改善为主，需要将手上的房子卖出去。目前，二手房交易以刚需为主，热点城市90㎡以下二手房交易占比60%以上，说明需求潜力很大。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

2023年以来，超30城表态支持“以旧换新”，但只有郑州、无锡等少数城市采用地方国资直接入场的模式，由地方国资回收的旧房，一般作为保障房和人才公寓房源。

比如无锡版，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房，“凡在梁溪区范围内拥有自有商品住房的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录，且有权处理该套旧房），在活动有效期内，均可参与以旧换新”。

当然，也存在一些政策限定：存量二手商品住房也须位于梁溪区，且存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。首批次“以旧换新”名额为200名，相对来说计划量不大。

第二种模式为：房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，如淄博、宁波、盐城、济南、武汉、重庆、杭州等。这种模式，目前市场上三分之二的城市更多采用，也成为房企项目层面新的锁客营销手段。

比如广东惠州，今年3月推出“惠安家·换新购”活动，就采取了房企、中介机构、购房者三方联合的方式进行。房企为购房者锁定意向房源30-90天。

第三种模式，给予一定的政策扶持或者购房补贴等。比如4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。

目前来看，各个城市三种模式都有，只是比重不同。

“以旧换新”痛点和难点在哪？

三种“以旧换新”方式均有利于改善性需求的释放，但目前仍处于政策探索阶段，整体效果尚不明显。

难点一，地方国资直接入的难点在于资金，收购未明确资金来源。

优点在于，每个城市今年都有保障房建设的目标任务，收购二手房作为保障房，避免了重复建设及资源浪费，还能有效降低库存压力。

李宇嘉分析认为，在存量房源足够大、供求关系逆转的情况下，相比新建保障性住房、安置住房，从市场低价收购区位优、价格低和配套好的房源更加合理。“但囿于财政实力、管理成本、资金平衡、国资保值增值等考虑，地方政府直接或授意旗下国企收购，只能是一个小众行为。”

以郑州为例，据郑州市房管局数据，2023年郑州二手房市场成交10.2万套。这意味着，若郑州市今年二手住房成交量维持在2023年的水平，二手住房“以旧换新”的目标规模约占全年成交量的1/10。“同时，考虑到地方财政状况，此次收购并未明确资金来源，能否完成5000套的收购存在很大的不确定性。”

难点二，新房和二手房交易周期不匹配，降价出售不利于市场稳定。

二手房交易周期（从挂牌到意向买家缴纳定金）普遍为6-12个月。目前不少城市二手房挂牌量仍处于高位，即便优先推介，置换群体想快速出手，还是需要在价格上给予一定让步，则可能加剧房价下跌预期，不利于交易稳定。

同策研究院研究总监宋红卫还指出，房企联合经纪机构对旧房优先推售的方式的风险来源于到期能否顺利卖出，同时，购房者在房价下行预期下，对于新房价格的接受程度可能会偏低，这就要求开发商给出合理的价格，同时，还要避免后期降价后，换新购房者要求退房的情况，怎么通过合同及相关规则来规避这些时间匹配、信息对称及达成一致预期是十分重要的。

难点三，换新是否有特殊限定？如何实现供需匹配？

中指研究院市场研究总监陈文静认为，旧房收购模式目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

专家建议

一线城市

结合着房票政策一起去推动

关于推动模式，宋红卫建议，“广州等一线城市有推进的可能性，考虑到国资平台收购旧房的会造成国资平台的资金压力较大，尤其是结合着房票一起去推动。”

事实上，广州是首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。

今年4月18日，全国首张城中村改造项目房票在广州黄埔区发放。房票金额包括基础补偿金额和政策性奖励，可以为本人或其直系亲属（配偶、父母、子女）购买纳入“房源超市”的商品房和同一商品房住宅小区内的车位。

专家还建议第二种模式和第三种模式相结合，政府提供税收优惠，开发商提供比市场更高折扣的价格，中介机构密集来推，把旧房出售和新房买卖结合起来，效果更好一点。

除了模式创新，李宇嘉还提出，尽快借助公信力搭建信息和交易平台。

他认为，近年来深圳、杭州等地都在搭建类似信息平台，比如二手房自助交易平台等，但这些平台并未搭建起来或并未投入使用。而且，集合真房源，真客户、真价格的公共平台也未建立起来，导致买家找不到适宜的二手房源，卖家手上的房子卖不掉，二手房交易周期短则半年，长则1-2年。同时，因信息差、信息隐藏甚至欺诈导致的交易难还普遍存在。

“当下地方政府最应该做的，将可信赖的平台建起来。同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，如二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。总之，多管齐下才能让‘以旧换新’产生激活市场的鲶鱼效应。”

对此

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深圳大件事（nandusz）、N视频报道

采写：南都记者 陈荣梅 南都·湾财社记者 王艳玲

编辑：张盼梅