“以旧换新”政策研究——以深圳“换馨家”活动为例
4月23日，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会发布《联合开展我市商品住房“换馨家”活动》。该政策意味着一线城市也开启了“以旧换新”的试点。深圳政策创新值得其他几个一线城市的学习，其对于今年各大城市盘活二手房市场、促进一二手房联动、降低改善住房成本等都有积极的作用。
深圳“换馨家”活动和特征总结
此次深圳“换馨家”受到市场的热烈反响，包括协会精细组织、房企中介积极参与、购房者反馈积极等，都受到了市场参与者的关注。总体上深圳此次模式和全国其他城市做法相似，但由于其是一线城市首个公开的“以旧换新”工作，所以研究其操作模式和相关特征具有积极的意义。
1、协会牵头发挥组织优势此次活动由深圳房协和深圳中介协会牵头，全市13个房企或新盘项目、全市21家房地产经纪机构/品牌等参与。第一、总结今年各地“以旧换新”工作，总体上包括：企业与中介的自发组织模式、协会牵头的半官方模式、房管部门等政策发文的官方模式。此次深圳“换馨家”活动属于半官方性质活动。第二、两大协会组织和牵头，充分发挥协会的组织优势和资源优势，对于统筹新房二手房的买卖资源和配套政策都具有积极作用，其也和目前国家提及的“政策协同性提升”导向非常吻合。2、参与项目符合“好房子”标准
此次参与的项目总体上符合“好房子”的特征或标准，即具备“高品质建筑设计”、“完善的配套设施”、“优越地理位置”等特点。第一、从品质层面来看，此类项目无论是建筑设计、建筑外立面以及配套设施等，都是深圳较为优秀的新盘项目。第二、此类项目地段较好，其中13个项目中，有4个属于南山区项目。其他区域也基本上是深圳住房改善的重点区域，包括龙岗、光明和龙华等区域。
3、政策支持力度大且优惠多
观察此次深圳开展的“换馨家”活动，其在支持和优惠方面都有较大的力度，充分体现对“以旧换新”工作的大力支持。第一、其明确提出“解约保护期”，并建议为90天，其符合目前深圳二手房出售和交易的市场规律，具有科学性，也有助于确保“以旧换新”工作的顺利开展。第二、其也明确提出了各类支持条款，包括购房价款优惠、佣金优惠、租房佣金优惠等，有助于减少换房方面的顾虑，更好实现置换新房的目的。
“以旧换新”对房屋置换的减负效应
观察深圳“换馨家”在内的各地活动，“以旧换新”本质上是更好满足居民刚性和改善型住房需求的创新性政策工具，但其相比其他住房消费提振工具，也有特殊性。其属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新。今年各地对于“以旧换新”的创新工作明显增加，充分说明其是破解二手房出售难、换房难等问题的重要新工具。我们认为，各地在宣传该政策的效应时，普遍都提及了“加快商品住房流通”、“提升交易便利度”、“降低交易成本”等内容。本部分从定量分析的角度，对房屋置换中涉及的减负效应进行简单测算，以更直观评估此类政策带来的利好和积极效应。
1、加快商品住房流通
“商品住房流通”的含义有两点，即流通无障碍、流通速度快。这里我们主要从“流通速度”或业务推进效率的角度进行分析。当前全国各地“以旧换新”工作的开展中，房企、中介和购房者三方坐在一起协商具体方案，使得“卖旧”、“换新”两项工作同步推进，其加强了对一二手房、卖与买、交易价格等信息的沟通，减少了信息不对称干扰，真正打通“卖旧”和“换新”两项工作堵点。下图测算可以看出，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。
2、提升交易便利度
过去房屋置换的模式，由于涉及“卖旧”和“换房”两笔操作，所以存在连环单交易风险。此类旧模式下，交易中途终止的情况时有发生，交易违约现象和纠纷现象也容易出现。而“以旧换新”模式下，由于设置了“解约保护期”，所以即便交易中途终止，也不存在违约一说。对于购房者或换房者而言，其换房的压力和顾虑直接降低为零，违约的成本也降低为零。这也就意味着交易的障碍性因素直接消除了，交易便利度的增大直接提升了换房流程的舒适度。
3、降低交易成本
“以旧换新”活动，最大的效应主要体现在降低交易成本上，并有助于更好满足合理住房消费需求。根据各地的推进情况，此类交易成本体现在五个领域，包括：二手房出售成本、新房认购成本、新房契税成本、首付和房贷利率成本、过渡期租房成本等。我们将此类成本的减负做简单测算。下表基于“某房东出售一套500万二手房，置换一套800万总价新房”案例，进行减负效应的测算。测算结果显示，通过参与今年各地“以旧换新”活动，不考虑其他已有的减负政策，购房者置换新房的支出最多可以节约20%，即减负效应或“省钱”效应很明显。当然具体减负或“省钱”效应如何，要看各地此类活动的规则和实际推进情况。
政策优化空间和发展趋势
1、市场困惑点和矛盾点
根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况看，其也存在一些潜在问题或矛盾点。第一、主要的矛盾点聚焦在二手房评估价上。从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。第二、能够参与的二手房或也存在门槛限制，部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动其门槛较高。当然以上问题总体上是在后续改革中可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。
2、政策启发和展望
当前全国各地在探索“以旧换新”工作中，工作定位和思路更加清晰、工作方法更加科学和成体系、工作成果逐渐显现且获得积极评价。第一、去年以来，二手房挂牌房源难消化的问题受到行业的关注。各地积极出台各类政策，包括带押过户、解除限售、商贷转公积金、房屋置换免个税、取消限购、提高贷款额度、赋予高房龄房源的贷款资格、增加贷款期限等。此类政策和“以旧换新”工作一样，对于盘活二手房、促进二手房供求压力释放等都有积极的作用。当然“以旧换新”又是一种更为特殊的操作，其对于更好挖掘潜在需求、支持改善需求等都有积极的作用。第二、深圳此次推进改革，对于特大城市和超大城市也有非常大的启发。最近两年房地产供求关系发生了重大变化，一个突出表现就是此类城市的二手房挂牌量激增，进而影响了置换新房的链条顺畅。而通过此类“以旧换新”的工作，对于此类大城市一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。此类城市的试点，对其他城市此类改革亦有积极的借鉴意义。
来源：易居研究院
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文章来源:易居研究院