核心观点：

  金融环境主要特征：2024年4月货币供应、住户部门贷款等金融指标恶化。其中，M1余额同比罕见转负至-1.4%，创下历史最低纪录，主要原因包括季节性因素、社融拖累以及金融监管加强挤出过往存贷款水分等；住户部门贷款余额出现负增长，同比增速下降至4.8%，主要原因是当前房地产市场还较为低迷，居民消费需求仍有待进一步提振。债市走势一波三折，总体持续下行，4月末中国1年期国债收益率下降至近13年来最低点；与此同时，越来越多的地方取消房贷利率下限，带动全国首套房贷平均利率持续下行。

  金融地产的新政策：5月17日，央行等部门连续出台四项重磅新政策，包括购房首付比例下调，公积金贷款利率下调，房贷利率取消下限，收购库存房源充当保障房等。这四项政策均具备极强的市场冲击力，将大幅减轻购房者的首付和贷款压力，降低购房成本，为购房者提供更为灵活的贷款选择；同时有效利用市场资源解决部分住房保障问题，对后续新房库存的消化具有显著推动作用。政策充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。

  楼市走向预测判断：房贷开启史上最宽周期，对于房地产市场的健康发展起着关键性作用。今年1-4月全国商品房销售面积同比增速下降20.2%，反映出购房需求仍较疲软的现状。预计随着各地跟进落实中央新政，需求端政策进一步优化调整，核心城市房地产市场活跃度将进一步提升。我们认为，在金融端和房地产政策端同时发力的作用下，居民购房需求将有所修复，相关价格指标也有望改善。

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，同时金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率等四个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  一

  4月末货币供应和住户部门指标恶化，居民需求有待提振

  1、M1余额同比罕见转负至-1.4%，创下历史最低纪录

  M1是经济周期波动和房地产价格波动的先行指标。M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  在各类短期因素叠加影响下，4月金融数据出现较大波动。央行发布的金融统计数据显示，2024年4月末M1余额同比罕见转负至-1.4%，增速较上月回落2.5个百分点，创下历史最低水平。与此同时M2同比增长7.2%，增速较上个月下降了1.1个百分点。

  4月M1增速和M2增速的明显下滑，主要原因可能有三点：一是季节性因素影响。二是在社融方面，2024年1-4月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元，出现了历史罕见的负增，严重拖累存款派生。三是今年以来，债券市场表现强劲，推动债券价格上涨，进而提高了理财等资管产品的收益率，同时近期监管部门对金融机构的资金空转套利、银行手工补息等行为进行规范和整治，挤出了过去部分虚增的存贷款水分。这些因素共同导致了大量存款资金转移至银行理财等资管产品。

  基于上述几点，4月货币供应增速放缓不能片面解读为金融支持力度减弱，未来几个月，伴随实体经济融资需求逐步向好、政府部门融资加快以及债市逐步回归基本面逻辑，货币供应量增速将有所企稳。

  2、住户部门贷款余额出现负增长，其同比增速下降至4.8%

  从M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速的历史走势和关系来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势略领先。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有3个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月、8个月和2个月；此外，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速均有4个阶段性低点，前者领先后者时间分别为6个月、16个月、2个月和11个月。第二次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  4月末，住户贷款出现负增长。具体来看，住户部门贷款余额减少5166亿元，比去年同期多减2755亿元。其中，居民短期贷款和中长期贷款分别减少3518亿元、1666亿元。从同比来看，4月住户部门贷款余额增长4.8%，增速较上月回落1.7个百分点。主要原因是当前房地产市场还较为低迷，居民消费需求仍有待进一步提振。

  二

  央行新政力度超出预期，市场流动性持续宽松

  1、4月末中国1年期国债收益率下降至近13年来最低点，全国首套房贷平均利率持续下行

  中国1年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。从1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率指标的关系来看，两者整体走势基本同向，1年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。

  2011年至今，1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率均有4个阶段高点，前者领先后者的时间分别为4个月、6个月、11个月和11个月；此外，1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率均有3个阶段性低点，前者领先后者的时间分别为4个月、13个月和9个月。第二次领先的时间较长，主要原因是2015年6月1年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2021年9月以来，中国1年期国债收益率总体呈现下降趋势。2024年4月末，中国1年期国债收益率为1.69%，较上月末下降0.03个百分点，创下2011年1月以来的最低值。近期由于宏观经济数据不及预期，地产出台多项重磅政策以及金融监管调整等多种因素交织，债市走势一波三折，但总体仍呈现下行态势。预计短期内，受政策变化以及市场预期影响，债券市场可能会持续震荡。对于中长期的走势，我们需要密切关注中国经济的复苏进程，同时考虑美联储的政策动向，这些因素都可能对债券市场的到期收益率产生影响。

  全国首套房贷平均利率方面，相关数据显示，2023年至2024年5月上旬约有60个城市已经宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。特别是今年4月以来，相关消息更是频传。我们预计2024年4月百城首套主流房贷利率预测值为3.47%，较上月有所下降，且处于历史较低水平。

  5月17日，央行宣布下调个人住房贷款最低首付比例，同时取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。一周内已有多地迅速跟进，积极落实央行新政。5月21日，武汉、长沙、合肥率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限。首付比例方面，三城均将首套、二套房首付比例调降5%至15%和25%。利率方面，武汉将首套、二套商贷房贷利率调降至3.25%和3.35%，较4月现行的房贷利率分别下降30BP和80BP；长沙首套、二套商贷房贷利率分别下降10BP、20BP至3.65%、3.95%；合肥首套、二套商贷房贷利率则分别下降30BP、70BP均至3.45%。紧接着5月24日，广东省除广州和深圳外，其他19个城市均取消了房贷利率下限。

  房贷利率调整优化有助于进一步降低购房者入市门槛及贷款成本，更好地支持刚性住房需求，也有助于稳定政策预期，持续释放宽松的政策环境信号。预计下月全国首套房贷平均利率将进一步降低。

  2、预期住户部门贷款余额同比增速将企稳回升

  住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。2011年至今，首套房贷平均利率共有4个阶段高点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月、11个月、16个月和16个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月、9个月和2个月。

  在央行一系列重磅新政下，全国首套房贷平均利率有望持续走低。若按住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率二者的历史走势推测，长期来看理论上住户部门贷款余额同比增速总体将企稳回升。

  三

  全国商品房销售面积同比增速下降20.2%，购房需求仍较疲软

  全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速基本呈反向走势，全国首套房贷平均利率走势略领先。2011年至今，首套房贷平均利率共有4个阶段高点，分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月、8个月、15个月和15个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月、滞后3个月和领先1个月。

  2024年4月百城首套主流房贷利率预期值为3.47%，总体于低位平稳运行。与此同时，国家统计局发布的数据显示，2024年1-4月份全国商品房销售面积累计同比大幅下降20.2%，反映出房地产市场需求依旧疲软的现状。该走势和历史上的关系略有背离，恰说明当前“金融-房地产”出现了更复杂的关系，中间存在堵点，亟需疏通。随着“517房贷新政”的落地，预计此类堵点有望加快疏通。

  四

  在金融端和房地产政策端共同作用下，预计百城二手房价格同比跌幅将有所收窄

  为了研究M1和房价的关系，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对统计局的70城二手住宅销售价格指数进行一定的调整，得到百城二手住宅价格指数。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，对2016年之前国家统计局公布的70城二手住宅价格环比涨幅作放大处理，2016年后的房价环比涨幅则直接使用“中国城市二手房指数”网站公布的月度数据。

  M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅二者的整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势，即房价走势滞后于货币变化趋势。2011年至今，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅分别有3个阶段高点，前2个阶段高点前者领先后者的时间均为11个月，第三个高点M1增速领先房价涨幅7个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月，后一个低点滞后百城二手房价格同比涨幅低点3个月。

  M1同比增速自2022年以来，整体在1.3%-6.7%的区间内震荡，而百城二手房价格同比涨幅自2021年8月触顶后持续收窄，2022年4月百城二手房价格由涨转跌，2024年4月百城二手房价格同比跌幅为8.51%，跌幅较上月扩大0.73个百分点，同比跌幅总体上仍在持续扩大。

  5月17日，中央层面连续出台四项重磅新政策，包括购首套房首付比例下调至 15%、二套下调至25%，公积金贷款利率下调，房贷利率取消下限，收购库存房源充当保障房等。这四项政策均具备极强的市场冲击力，将大幅减轻购房者的首付和贷款压力，降低购房成本，为购房者提供更为灵活的贷款选择；同时有效利用市场资源解决部分住房保障问题，对后续新房库存的消化具有显著推动作用。政策充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。预计随着各地跟进落实中央新政，需求端政策进一步优化调整，核心城市房地产市场活跃度将进一步提升。我们认为，在金融端和房地产政策端同时发力的作用下，居民购房需求将有所修复，以百城二手房价格同比涨幅衡量的价格端指标也有望持续改善。

  （来源：易居研究院）

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文章来源:易居研究院