去年6月，中金湖北科投光谷REIT正式在上交所上市。上市以来底层资产运营情况如何？在盘活存量资产方面的成效如何？在公募REITs市场即将迎来上市三周年之际，证券时报记者采访了中金湖北科投光谷REIT的原始权益人湖北省科技投资集团有限公司（以下简称“湖北科投”）项目相关负责人。

“随着经济的逐步恢复和市场的进一步稳定，项目经营有望逐渐回升。”湖北科投项目相关负责人接受记者采访时表示。

今年以来运营情况持续向好

今年以来，中金湖北科投光谷REIT底层资产运营情况持续向好。其中，底层资产项目整体出租率始终保持在85%以上，2024年一季度末出租率稳步攀升至87%，互联网+项目一季度末出租率突破90%，该项目出租率较2023年底提升近10个百分点；项目经营现金流充沛，2024年一季度可供分配较发行阶段预测达成率为102.15%。

“未来，随着光谷区域持续稳中向好的增长态势以及整体规划落地和产业发展的利好趋势，我们将力争基础设施资产的出租率继续保持稳定增长态势。”该负责人说，“同时，我们也将密切关注市场动态，采取相应措施以应对可能的市场变化，确保基础设施项目的稳定经营和持续发展。”

对产业园区REITs而言，核心租户的稳定至关重要。据介绍，近三年来，光谷区域研发办公产业园的出租率尽管整体呈现出稳中有降的趋势，但得益于坚实的产业基础和多元化的租户结构，该区域当前正处于逐步恢复阶段。

为确保项目稳定运营，湖北科投协同运营管理机构武汉光谷资产投资管理有限公司（简称“光谷资产”）展开对租户需求的调研,关注现有租户的续租意愿，搜集租期内的各项需求，提供更加贴合实际的续租方案。对于部分历史上采取整层租赁策略的物业，为拓展租户群体，对租赁空间进行适当改造以适用于不同类型企业的办公需求，推动资产提质增效。

用好REITs平台并做大做强做优

上市以来，中金湖北科投光谷REIT在盘活存量资产和新增投资循环方面，成效如何？上述负责人向记者表示，湖北科投致力于对各类资产盘活路径的先行先试，早在2021年9月就主动筛选、谋划REITs项目发行工作，旨在充分利用各种措施实现国有资产的盘活。

“此次REIT发行，一方面使得湖北科投在管项目出现在了公众市场，对其公允价值和运营机制有了更加市场化的评判，有助于指导其他项目的规划、设计和运营。”该负责人说，“另一方面，有效盘活了湖北科投的存量资产，引入了金融活水可以加持湖北科投其他项目的投资。”

两者结合，能够更加精准地为湖北科投提供扩募资产的标的。“湖北科投持有大量不动产，前期上市发行的资产包占比非常小，在做好目前已发产品运营管理基础上，持续不断将其它优质资产扩募上市是我们下一阶段重点工作。”该负责人说。

据透露，湖北科投目前正在对持有的资产进行整合，选取成熟优质的资产提前按照上市发行的要求和标准进行规范化和市场化运营，在条件成熟时将积极申请扩募工作。

在该负责人看来，REITs产品的扩募将成为湖北科投盘活资产的利器，湖北科投将充分利用好REITs平台，把它做大做强做优，力争做成行业里的标杆。

公募REITs市场将迎新发展机遇

公募REITs市场即将迎来上市三周年。三年来，公募REITs规模持续攀升，目前已突破千亿元大关。

湖北科投上述负责人表示，公募REITs作为金融创新产品，在过去三年中不仅市场规模显著增长，而且在完善中国基础设施投融资体系、推动经济高质量发展方面发挥了重要作用。对于发行人而言，打通了募投管退全流程，盘活了存量资产且拓宽了资金渠道；对运营管理机构而言，接受市场的检验，推动运营管理公司变革，以满足市场对资产稳定运营的要求；对投资人而言，提供了资产配置工具，丰富了资本市场的投资品种。

“三年来，公募REITs制度也在实践中逐步完善。”上述负责人说，“目前国内经济尚在复苏，公募REITs产品的市场表现确实有所分化，但在这一过程中，市场投资人趋于成熟，开始了解REITs的股性特征，一些经营稳定的优质REITs吸引了更多新投资人跃跃欲试。”

展望未来，随着市场环境持续完善和底层资产不断扩容，公募REITs正迎来新的发展机遇。湖北科投上述负责人表示，希望政策方面能引导更多更丰富的资金关注、参与到REITs投资中。