怎么一扭头，缸里的水又要漫出来了？

（1）

2000年的时候，在金融之都上海，破天荒地出现了个人商品房信贷“零首付”的业务。

2000年不是2020年，当时距离福利分房取消，也才刚过2年时间。

即使在欧美国家，十成按揭也是相当罕见的东西。

事实证明，金融创新比的不是跑得快慢：

而是飞得高低。

当时有两家银行，为了抢“零首付”的首发，暗地里较劲儿，发布会前后脚仅隔一小时，一起在沪上媒体露了脸。

事实上，所谓买房“零首付”真要去办，还是得拿旧房来做抵押，不是没门槛就能从银行里贷出钱。

说白了就是玩儿个文字游戏，借“零首付”之名，行首付款抵押贷之实。

但既然有大银行开了口子，开发商和中介机构也不再遮遮掩掩了，此后“零首付”，甚至“首付后倒找钱”，都成了开发商的营销手段。

这里头的门道，要么是开发商帮着垫了首付款，购房者背着首付贷和房贷一起还。

要么是开发商用“高评高贷”的手段，做高房子的总价，从银行贷出更多的钱，来让你还。

表面上是让没条件的人圆了买房梦，但绕来绕去绕不开那些西方经济学的经典悖论：

首付都凑不齐的人，你为什么信他能还得起月供？

按照中国香港楼市的发展经验，有关部门对房地产调控有两个砝码，一个是土地供应，一个是首付比例。

如果开发商在“零首付”上乱做文章，调控大计都让你拿来做减价大酬宾了。

往小了说，是扰乱银行贷款管理、误导消费者；往大了说，是积聚金融风险，给调控大棋局：

使绊子、扯后腿。

因此，零首付刚在市场上出现的时候，就是被监管点名封杀的，基本属于：

露头就严打。

（2）

2016年初，上一轮楼市去库存正轰轰烈烈拉开大幕的时候，沈阳一口气出了“22条楼市新政”。

大礼包里除了给买房的发奖励、降税费之外，还为高校在校生买房开绿灯。

最让外界意外的，还是把“零首付”写在了里面，但这个“零首付”还不是人人能享受，还得是：

毕业不超过5年的大学生。

在当时，这个政策包一出炉就同时破了两个纪录：

一个是，“零首付”首次出现在地方救市措施中；另一个是，首开鼓励大学生买房的先例。

但吊诡的是，引发了巨大争议的“零首付”政策，在当晚就被叫停：

享年6小时40分钟。

当时监管给房贷首付划了最低20%的红线，“零首付”这条政策真要上了秤，算是典型的“闯关”。

当地的说法是，“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

斯基觉得，这么严肃的政策，调研工作肯定是少不了的，但就看调研的是哪一边。

根据当时机构数据，楼市新政前沈阳楼市的去化周期，已飙到33.1个月，警戒线早就亮起了红灯。

有媒体报道，新政出台前，当地有关部门几次专门组织房企研讨，显然做了充分调研。

但另一边，沈阳当时新房均价7000元/平方米，以百平方米住宅计算，享受“零首付”的大学生，一出校门就能扛上70万的贷款。

按当时4.9%的商贷利率，贷款背上30年，月供要4000多元，而沈阳2015年的社会平均工资：

尚不到5000元。

以“鼓励购房”为出发点，以“不具条件”暂停施行，“零首付”一日游的闹剧背后是：

薛定谔的大学生买房人。

但也有些耿直的专家评论时倒是一点不遮拦，他们说一旦施行，就属于是：

沈阳版的次贷。

这话说得也不准确，华尔街用“零首付”搞出次贷危机完全是贪得无厌、咎由自取。

咱们是为满足居民的居住需求、给购房者切实的奖励，二者是有本质不同的。

当然，让沈阳着急上火的问题并没有拖太久，事情发生在2016年3月，之后发生的事情大家都知道了。

其实想要去库存，完全没必要去冒这么大的金融风险，咱老百姓从来是买涨不买跌，想要去库存：

只需要涨价就行了。

（3）

2021年4月份的时候，有位热心市民廖先生，在青岛政务网公开信箱留言，形容胶州“东南西北，全是楼盘”，末了还灵魂发问：

系统性风险有没有评估?

胶州曾是青岛体量最大的房地产市场之一，扮演了青岛楼市供销的主力。但当时，胶州新房库存量全市最多，去化周期达22个月。

胶州有关部门的回复也很诚恳，说是得益于2016年楼市启动的普涨行情，让胶州成了地产投资热点城市：

也给胶州房地产市场调控造成很大压力。

这话说的，全怪大伙的投资热情，给当地添麻烦了。

其实当时比青岛库存压力大的城市还有很多，易居研究院的月度库存报告显示，到当年2月底，隔壁日照的去化周期达到了44.5个月，即便停止新建住房：

市面上的房子卖三年半也卖不完。

从2016年到2021年，当年让一些城市抓耳挠腮的问题，现在有更多的城市又着急上火了。

怎么一扭头，缸里的水又要漫出来了？

前段时间，趁着各地纷纷下调首付门槛，胶州也出台了一揽子刺激政策。

有一条就专门提到，对收入相对困难的家庭，有关部门来出面争取“极限优惠”：首付款可按50%缴纳，剩一半可缓一两年补齐。

这意味着，胶州做到了政策背书，帮购房困难的家人们，把首付比例打到了：

7.5%国内最低。

斯基看了新闻也纳闷，公告里都明说了“家庭收入困难”了，为什么还鼓励他们背负百万房贷呢？

是嫌难度太单一了吗？

7.5%的首付，算下来就是13倍的杠杆，这么高倍数的杠杆，已经可以跟一些虚拟币合约相提并论了。

这意味着只要波动7.5%，你就能在本金翻倍和清零之间坐一轮过山车。

但在币圈，扛3倍杠杆的不敢过夜；在楼市，13倍杠杆却能背上30年。

在胶州7.5%首付的新闻下面，斯基看到有人评论说：

还没看到“零首付”，说明政策底还没有到来。

但马上就有人甩了张“渔网类型图”，一下把抽象的问题给具象化了，因为到了零首付的时候：

网已经变成了丝袜了。

你要说网眼尺寸多少，可能有人还懵懵懂懂，但你要说丝袜，大家都来了精神。

所以当下的市场，最大的问题，不是首付到几成的问题，而是：

越来越多的鱼认识网了。