当房地产市场的目光还在被5月出台的“史诗级”救市政策所吸引时，很少有人注意到，5月份昆明新房成交均价又大步下了一个台阶，跌破了每平米1.3万的心理防线。

根据克而瑞的统计，上个月昆明新建住宅成交套数其实环比还有上涨，但价格却大幅度下跌，来到12551元/平米。昆明新房成交均价上一次低于1.3万，还要追溯到2018年上半年。从2018年下半年开始，昆明新房月均价就一直维持在每平米1.3万以上，2021年曾连续多个月突破1.5万。

在克而瑞监测的昆明主城五区成交量排名前三的项目中，只有3个楼盘成交价高于4月，其余12个楼盘全部下跌。

5月昆明新房成交数据（图源：克而瑞）

去年房地产市场虽然就已经比较萧条，房价也有下降，但依靠成交比较活跃的高价楼盘，昆明新房月度成交均价仍旧维持在1.3万以上，个别月份甚至超过1.4万。就在今年4月，昆明新房均价也曾短暂突破1.4万，但5月份却猛然跌至1.3万以下。

6月份的房价似乎也没有反弹的迹象，第一周成交均价仍只有12667元/平米。从近期强销的几个楼盘实际成交价看，未来几周的房价也很难有太大反弹。甚至有可能昆明房价将持续处于1.2万-1.3万区间。克而瑞预测也认为6月昆明新房市场将会量微升价下跌。

巫家坝多个项目最近成交价都在1万出头

昆明房价再下台阶，关键原因是近期上市的新盘邦泰·臻境价格超低，成交量比较大，同时多个老项目的优惠和打折力度也比较大，整体上拉低了房价。另外，2022年以来稳住昆明房价的多个高端楼盘逐渐进入销售尾声，成交量下滑，也丧失了对昆明房价的支撑力。

5月以来销售最为红火的项目是新盘邦泰·臻境，开盘前公布的起价才8千，而一部分房源的实际成交价才7千多，而邦泰臻境也凭借不错的品质和非常有竞争力的价格，连续几周成为昆明销冠楼盘，同时也带动均价下跌。

邦泰臻境价格明显低于周边，开盘热销（图源：邦泰云南）

根据云南房网不久前获得的消息，邦泰臻境接下来还要进一步下调价格，起价很可能低至7千以下，对大盘的影响还将持续。

新盘低价搏杀，老项目也不得不跟进降价，近段时间成交量比较大的首创誉华洲，均价才5千多。接近现房的阳光城文澜东方，最低的特价房也只有6千多，就连巫家坝的现房精装楼盘，也把促销价降到了1.3万以下，比如中海寰宇天下价格最低的特价房还不到1.2万/平米，招商雍珑府近期的成交均价才1万出头。一直比较畅销，去年在昆明楼盘销售排行榜上位居前十的万科公园城市，近期成交均价也不到1.3万/平米。

相反，以往支撑昆明新房均价的高价楼盘，比如华夏四季、山海湾8号、锦粼天序、山海原著等，要么开发接近尾声，要么新地块尚未上市，所以近期销量都不大，而且成交以价格相对较低的普通产品为主，无法在整体上稳住昆明新房均价。

因房源减少，华夏四季等高价项目成交量不及去年，对昆明房价的支撑下降（图源：华夏阳光）

而且实际上即便是高端项目，今年来的优惠也都比较大，目前昆明总体成交单价仍能维持在2万以上的楼盘，还不到10个，曾经是昆明成交均价最高的项目华夏四季，现在的成交均价已不到3万/平米。最贵卖到4万以上的山海湾8号，随着房源减少，今年来的成交量都不大。

昆明新房价格进一步下跌，加上近期各种楼市刺激政策，有望让昆明新房成交量有所增长，库存持续下降，从而让房价能够筑底，市场供求关系恢复正常。