城投物业企业领跑港股上市
6月13日，西安经发物业股份有限公司通过上市聆讯，继泓盈城市服务成功挂牌上市之后，经发物业也已经一只脚迈入资本市场大门。
对于经发物业，很多人可能了解不多，我们这篇文章主要拆解经发物业的业务结构、收入结构，让大家对其有一个初步的认知。
1、经发物业概况
西安经发物业成立于2000年，公司隶属于西安经济技术开发区经发集团。
2022年6月1日，经发物业以93.33万元的代价，从西安美迪特收购了陕西日行的51%股权。
截至2023年12月31日，公司在管项目约149个，其中包括公共物业、住宅物业、商业物业三类，总合约面积为1500万平方米，总在管面积为1460万平方米。
2023年，公司总收入8.6亿，总毛利1.2亿，毛利率13.7%，净利润5000万，净利率5.9%。
经发物业的在管项目主要位于西安市，截至2023年12月31日，西安市贡献的收入占比为97.4%。
经发物业以“深耕高端住宅，发展行政办公”为战略方针。目前，公司在管业态类型涵盖住宅、写字楼、行政办公、高等院校、公共场馆、医院等多元化项目。同时，经发物业将服务边界打破，从项目管理延升到城市服务，为多元化客户提供专业会服、团餐、窗口、顾问等IFM服务，服务模式不断升级，客户体验不断丰富。
2、经发物业的业务详情
经发物业主要由城市服务、住宅物业管理服务、商业物业管理服务三部分组成。
在过去的2023年，公司城市服务收入约5.2亿，占比为61%；住宅物业管理服务收入约1.8亿，占比为21%；商业物业管理服务收入约1.5亿，占比为17%。
其中，城市服务方面，主要由三部分组成：
公共物业管理服务：为政府大楼、教育机构及医院等公共物业提供物管服务，2023年收入约为2.6亿，占总收入比重为30%；
城市环卫服务：包括公共设施及基础设施的清洁和保养，城市垃圾收集，2023年收入约为1.9亿，占总收入比重为22%；
城市增值服务：包括餐饮服务、公共停车收费服务及政务辅助服务，2023年收入约为0.8亿，占总收入比重为9%。
我们在这里介绍两个公司在管的代表性项目，一个是西安市市委物业服务中心，该项目由六幢政府大楼组成，总建筑面积约为11.6万平方米，年度合约收入约1200万。
另一个是未央区公共行政政府综合大楼，总建筑面积约31.7万平方米，年度合约收入约2100万元。
通过以上数据，我们可以看出，经发物业各项业务中，公共物业管理服务的占比将近三分之一，占比最高。目前经发物业在管的公共物业项目，主要还是以政府机关项目为主。
3、上市背景及意义
近期，泓盈城市服务以及经发物业的上市，其主要背景是新一轮国有企业改革。打包上市，其实也是另类盘活资产的体现，可以有效地实现物业服务和城市服务的“资产证券化”。
将手中大量的政府机构物业资产作为底层资产打包，推向二级市场募集资金，可以为城投公司带来持续现金流。
新一轮国企改革启动以来，不少地方国资提出要“积极提高国有资本运营效率效益”。对于物业公司来说，想要短时间提高运营效益，就需要进行再投资，比如购买物业智能管理系统，购买新能源扫地车、除雪车等，这些都要花费大量的资金。
而通过上市的方式，就可以募集到一定的现金，然后超前完成公司制定的战略规划，继而实现物业板块的高质量发展。
城投物企上市只是一个缩影，在新一轮国企改革的背景之下，未来可能还会有更多城投物业公司通过并购、上市等方式实现公司的转型及高质量发展。
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