文/图羊城晚报记者范晗越

随着荔湾区鹤洞路以南AF040134地块在6月末被保利发展以近7亿元总价竞得，2024年上半年，广州市涉宅地块挂牌出让结束。羊城晚报记者综合专业机构数据统计获悉，上半年，广州土拍累计挂牌11宗涉宅地块，供应总建筑面积100.23万平方米，同比下降73%，其中4宗地块成交，成交总建筑面积30.29万平方米，同比下降87%，总成交额约64.78亿元，2023年同期，广州供应、成交涉宅地分别为24宗和16宗，成交额近432亿元。事实上，与近4年同期数据相比，2024年上半年的广州土拍成交额均有数量级的差距。据统计，2020年-2023年，上半年涉宅地块成交额分别为730.51亿元、1129.55亿元、341.4亿元及431.19亿元，相比之下，2024年的广州土地市场遭遇了前所未有的冷意。

多宗地块流拍央企国企仍是拿地主力

2024年年初，随着广州市解除120平方米以上户型限购和供地计划的公布，多宗中心区优质地块的出现令人完全无法预料2024年的土拍会是如今的景象。在天河区黄村三联路、金融城板块及世界大观四期地块等中心区地块相继因无开发商参与竞价而流拍或终止出让后，原定于6月上旬前就应当全部挂牌出让的2024年度首批供地清单有近三分之二被调出，共14宗地块被延期至第二批出让，其中不乏海珠区石岗路地块、荔湾区陆居路地块等中心区地块。

成交的4宗地块，拿地主力也均为央企国企，底价成交的天河区岐山路地块、世界大观三期地块以及花都区广花公路以东雅瑶路以北地块，分别由华润联合体（华润置地、广州城投、珠江实业）、越秀地产和花都城投拿下。而民营企业仅在6月25日的荔湾区鹤洞路以南地块的竞拍中有所参与，来自浙江的绿城和交易平台贝壳旗下的贝好家在该地块的竞拍中均有举牌。

去化承重压房企拿地意愿整体较弱

广州中原地产项目部总经理黄韬认为，土地市场的遇冷与上半年新房市场销售整体欠佳有关，在大多数项目都面临销售周期变长的现状下，即便是央企国企也并非旗下项目都能有良好的销售情况，拿地意愿自然变弱。

2024年5月，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，商品住宅去化周期超过36个月的城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。对于去化周期在18个月至36个月间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。克而瑞数据监测显示，近13个月，广州商品住宅去化周期持续走高，从2023年5月的18.4个月，提高至2024年5月的25.8个月，尽管在“528”新政后，去化周期有所回落，但依然在20个月以上的高位。

从全国的土拍数据来看，开发商拿地意愿变弱是普遍现象，据中指院数据，2024年上半年，TOP100房企拿地总额3801亿元，同比下降35.8%。具体到各个头部房企，上半年，保利发展拿地金额110亿元，2023年同期为400亿元；万科上半年拿地金额未进入房企前100位，2023年上半年为175亿元；华润置地拿地金额154亿元，2023年同期为439亿元。此外，头部房企中海的拿地意愿也颇为值得探究，在大多数开发商销售额、拿地金额基本处于同一梯队的情况下，上半年以1483亿元的销售额高居第二位的中海地产，在全国仅投入了120亿元用于拿地，在房企中位列第七。

中心地块扎堆上架成交状况将反映市场信心

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，一般而言，上半年是房企拿地的高峰期，而广州今年上半年只成交了4宗涉宅地块，历史上罕见。需要注意的是，2024年广州计划供应的宅地数量超过90宗，总量为数不少。因此，下一步要提高土地出让的效率，很有必要在供给侧做出一定的策略改变：包括增加优质地块的净地出让、根据当前房价走势加快起拍地价的调整、允许分期支付土地价款、从设计规范等方面鼓励开发商建设新一代住宅产品等。

受2024年上半年土地挂牌出让情况不理想的影响，多宗原定于6月前出让的涉宅地块聚集到了下半年出让。在广州市规划和自然资源局发布的2024年第二批拟供商品住宅用地清单中，全市共有多达30宗涉宅地将挂牌，且近半位于中心城区，其中包括越秀区广州大道中地块、天河区天河智慧城核心区地块及原在首批清单中的荔湾区陆居路地块等。

清单显示，第二批拟供地将于8月22日前挂牌，距今仅余不到两个月的时间。目前，“528”新政在销售端持续见效，广州市房地产中介协会等多方数据显示，广州市一二手成交在6月内均出现大幅度增长，一手住宅环比增长近50%，二手住宅月度成交恢复至万套水平，成交量均已创下年内新高。销售端逐渐好转的情况下，开发商能否恢复信心，将在未来两个月的土地市场成交状况中得到极大程度的体现。