想必很多人都关心一个问题，在当下的二手房市场，什么样的房子还能卖到3万以上？

在讨论这个问题之前，我们先看一组数据。班长整理了2022-2024年贝系上半年的成交数据，其中的2022年1-6月，在11318套成交中，3万以上成交了1061套。

2023年1-6月，合计有13041套成交，3万以上成交了1266套。

而到了2024年，1-6月成交了13320套二手房，销量居近三年之首，但3万以上的成交只有608套，相较于2023年与2022年下滑的幅度非常明显。

这其中的原因，我们可以有很多理解，如二手房价格下滑、改善购房者观望、改善购房者进入新房市场、投资客户退场等等。

不过，在如此低迷的市场下，依然能维持3万以上的价格，并且有成交，证明这些小区都具备各自的优势。

一、区域特征

大家都知道，合肥房价最高的区域是政务，但如果说高单价房源成交数量，庐阳区一直是遥遥领先。虽然有四里河板块改善盘的加持，但核心原因还是是庐阳区拥有42/45/南门等顶级中小学学区，占据成交主力，且价格高企（大多面积较小）。

在庐阳区之后，分别是政务区和滨湖区，这两个热门区域排名前列都是意料之中，或地段+学区+产品，或地段+学区，或地段+产品，各具特点。

蜀山区排名第四，其中50中学区房的占比也非常高。其实，蜀山区核心地段的改善楼盘是非常匮乏的，类似金隅南七里这种楼盘，虽然学区不占优，凭借产品优势，价格表现优异，有5套3万以上成交。

第五位是经开区，经开区也很有特点，3万以上成交房源主要集中在两个小区，分别是绿城玫瑰园和国耀花半里，一个是居住+学区，一个是小户型学区房，也位居合肥3月以上小区成交量第一和第二的位置。

之后分别是包河区和高新区，包河区虽然也有学区房，但占比不足一半，其它都是一些改善楼盘。其中又以政务东板块表现最好，建发雍龙府成交8套，中海央墅成交3套，占总成交的三分之一以上。

高新区的3万以上成交主要集中在蜀西湖板块，北雁湖北习友路沿线改善盘，如悦湖山院、湖山源著、西山林语的成交量都在4套以上，西山林语更是高达9套，在全合肥也排名靠前。

二、学区房

关于学区房一直争议是比较多的，有人觉得学区房正逐渐失去价值、无人问津，也有人觉得学区房是刚性需求。这几年“学区房”市场变化也确实很大，和普通住宅市场一样，分化明显，有不少“学区房”价格大幅回落。

不过与其说是“分化”，不如说是回归理性，前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。

如今随着市场下行、教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，毕竟一所顶级学区的产生，从践行自己的教育理念，中间不断的修正与完善，到拥有成熟的理念、丰富的教育经验、优秀的师资力量，这需要很长的时间。

所以一些没有时间沉淀、成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外，对教育重视的家长往头部学校集中，也只有这些学校才能被称为学区房。现在购入学区房的这部分家庭，也属于真正关注小孩教育，并不会因为害怕学区房贬值而放弃购买。

所以45/42/50东/50西/50新/48中/168玫瑰园西/46中/38中等学区房，依然能具备不同的溢价，其中又以南门+45中的表现最为亮眼，不乏5万以上成交（上面仅指本部学区）。

三、地段+学区

“品质”是现在楼市里一个高频词语，产品的更新迭代也确实带来了更好的居住体验。那如果小区的品质没有优势，凭借地段和学区能不能卖上高价？答案肯定是可以。

其中最典型的当属政务区，政务区因为开发时间相对较早，大高层产品多，普遍存在容积率高、品牌房企少、户型和品质一般的问题，但凭借政务区的地段、配套，以及50新的学区优异，在当前市场下依然不乏3万以上成交。

四、热门区域+品质+学区

在这里，我们要辩证的看待品质和学区的问题。现在产品更新迭代很快，早年开发楼盘综合品质与新房肯定有一定差距，但在板块内对比其它楼盘是占据优势的、稀缺的，我们也可以称之为“品质”的。

其中最具代表性的应该是南门+45中的合作经济广场，产品非常普通，一环内的位置+最顶级学区组合内，稀缺性非常强，价格表现十分亮眼。

而并不是每位买房人都追求顶级学区，次一级学区或者生源房是很多人的选择。或者居住和上学分开，买一套改善居住，再买一套小户型挂学区，同样是很多人的选择。类似50蜀外、48龙川、46中山等等都有这种小区。

五、热门区域+品质

一些热门区域的楼盘，虽然学区普通、甚至存在劣势，但凭借品质优势，价格依然表现不错。主要是地缘性改善需求旺盛，买房人购买力强、也能承受一定溢价，不过学区的劣势也影响其在同档楼盘中的价格上限。

最后，接下来的市场，随着前期竞品质楼盘陆续交付，限价取消后改善楼盘综合品质再上一个台阶，以后的二手房市场的品质同样要卷起来了。这些楼盘会有什么样的表现，也同样值得关注。