2024年这608套二手房依然能卖到3万+,凭什么?
创始人
2024-07-24 00:50:09

想必很多人都关心一个问题,在当下的二手房市场,什么样的房子还能卖到3万以上?

在讨论这个问题之前,我们先看一组数据。班长整理了2022-2024年贝系上半年的成交数据,其中的2022年1-6月,在11318套成交中,3万以上成交了1061套。

2023年1-6月,合计有13041套成交,3万以上成交了1266套。

而到了2024年,1-6月成交了13320套二手房,销量居近三年之首,但3万以上的成交只有608套,相较于2023年与2022年下滑的幅度非常明显。

这其中的原因,我们可以有很多理解,如二手房价格下滑、改善购房者观望、改善购房者进入新房市场、投资客户退场等等。

不过,在如此低迷的市场下,依然能维持3万以上的价格,并且有成交,证明这些小区都具备各自的优势。

一、区域特征

大家都知道,合肥房价最高的区域是政务,但如果说高单价房源成交数量,庐阳区一直是遥遥领先。虽然有四里河板块改善盘的加持,但核心原因还是是庐阳区拥有42/45/南门等顶级中小学学区,占据成交主力,且价格高企(大多面积较小)。

在庐阳区之后,分别是政务区和滨湖区,这两个热门区域排名前列都是意料之中,或地段+学区+产品,或地段+学区,或地段+产品,各具特点。

蜀山区排名第四,其中50中学区房的占比也非常高。其实,蜀山区核心地段的改善楼盘是非常匮乏的,类似金隅南七里这种楼盘,虽然学区不占优,凭借产品优势,价格表现优异,有5套3万以上成交。

第五位是经开区,经开区也很有特点,3万以上成交房源主要集中在两个小区,分别是绿城玫瑰园和国耀花半里,一个是居住+学区,一个是小户型学区房,也位居合肥3月以上小区成交量第一和第二的位置。

之后分别是包河区和高新区,包河区虽然也有学区房,但占比不足一半,其它都是一些改善楼盘。其中又以政务东板块表现最好,建发雍龙府成交8套,中海央墅成交3套,占总成交的三分之一以上。

高新区的3万以上成交主要集中在蜀西湖板块,北雁湖北习友路沿线改善盘,如悦湖山院、湖山源著、西山林语的成交量都在4套以上,西山林语更是高达9套,在全合肥也排名靠前。

二、学区房

关于学区房一直争议是比较多的,有人觉得学区房正逐渐失去价值、无人问津,也有人觉得学区房是刚性需求。这几年“学区房”市场变化也确实很大,和普通住宅市场一样,分化明显,有不少“学区房”价格大幅回落。

不过与其说是“分化”,不如说是回归理性,前几年随着教育集团化的推行和楼市上行,一时间遍地“名校”和“学区房”。

如今随着市场下行、教育集团化的普及,买房人越来越理性的看待学区这个问题,毕竟一所顶级学区的产生,从践行自己的教育理念,中间不断的修正与完善,到拥有成熟的理念、丰富的教育经验、优秀的师资力量,这需要很长的时间。

所以一些没有时间沉淀、成绩支撑的学校,已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外,对教育重视的家长往头部学校集中,也只有这些学校才能被称为学区房。现在购入学区房的这部分家庭,也属于真正关注小孩教育,并不会因为害怕学区房贬值而放弃购买。

所以45/42/50东/50西/50新/48中/168玫瑰园西/46中/38中等学区房,依然能具备不同的溢价,其中又以南门+45中的表现最为亮眼,不乏5万以上成交(上面仅指本部学区)。

三、地段+学区

“品质”是现在楼市里一个高频词语,产品的更新迭代也确实带来了更好的居住体验。那如果小区的品质没有优势,凭借地段和学区能不能卖上高价?答案肯定是可以。

其中最典型的当属政务区,政务区因为开发时间相对较早,大高层产品多,普遍存在容积率高、品牌房企少、户型和品质一般的问题,但凭借政务区的地段、配套,以及50新的学区优异,在当前市场下依然不乏3万以上成交。

四、热门区域+品质+学区

在这里,我们要辩证的看待品质和学区的问题。现在产品更新迭代很快,早年开发楼盘综合品质与新房肯定有一定差距,但在板块内对比其它楼盘是占据优势的、稀缺的,我们也可以称之为“品质”的。

其中最具代表性的应该是南门+45中的合作经济广场,产品非常普通,一环内的位置+最顶级学区组合内,稀缺性非常强,价格表现十分亮眼。

而并不是每位买房人都追求顶级学区,次一级学区或者生源房是很多人的选择。或者居住和上学分开,买一套改善居住,再买一套小户型挂学区,同样是很多人的选择。类似50蜀外、48龙川、46中山等等都有这种小区。

五、热门区域+品质

一些热门区域的楼盘,虽然学区普通、甚至存在劣势,但凭借品质优势,价格依然表现不错。主要是地缘性改善需求旺盛,买房人购买力强、也能承受一定溢价,不过学区的劣势也影响其在同档楼盘中的价格上限。

最后,接下来的市场,随着前期竞品质楼盘陆续交付,限价取消后改善楼盘综合品质再上一个台阶,以后的二手房市场的品质同样要卷起来了。这些楼盘会有什么样的表现,也同样值得关注。

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