深圳商报·读创客户端记者 詹钰叶

经过三年多发展，公募REITs（不动产投资信托基金）数量扩容至41只，其中40只已上市；规模超过1200亿元。今年二季度，近九成公募REITs实现盈利，其中19只超千万元，有12只净利同比实现增长。业内建议关注经营边际企稳以及高确定性项目的配置机会。

包括本月成立的华安百联消费REIT与中信建投明阳智能新能源REIT在内，目前公募REITs共有41只，最新规模为1223.4亿元，占同期公募规模的0.39%。其中，中金安徽交控REIT、华夏中国交建高速REIT的规模超过90亿元，中信建投国家电投新能源REIT、华夏华润商业REIT、工银河北高速REIT等5只REITs规模超过50亿元。

在中信建投明阳智能新能源REIT本周成功上市后，已上市的REITs达到40只。其中36只发布了2024年二季报，有32只二季度净利润为正。

具体来看，据同花顺数据，去年3月上市的中航京能光伏REIT今年二季度净利润实现8115.24万元，位居第一；平安广交投广河高速REIT净利润近5000万元，鹏华深圳能源REIT与国金中国铁建高速REIT净利润接近4000万元，中信建投国家电投新能源REIT净利润接近3000万元；博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务封闭式REIT、华夏越秀高速公路REIT、华夏华润商业REIT、易方达深高速REIT等14只净利润超1000万元。从底层资产种类看，能源基础设施和消费基础设施相关REITs产品二季度盈利情况较好。

可统计数据显示，对比去年同期，华夏基金华润有巢REIT净利润增长最多，增幅达到235.69%；中航首钢绿能REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、国金中国铁建高速REIT净利润增长超40%。对比今年一季度，中航首钢绿能REIT净利环比增长超200%，中航京能光伏REIT净利翻倍，中金湖北科投光谷REIT、华夏基金华润有巢REIT、富国首创水务封闭式REIT净利环比增长超50%。

也有少数REITs二季度盈利不佳。中金安徽交控REIT今年二季度的净利润为-4344.69万元，是亏损最多的；华安张江产业园REIT净利润为-492.77万元，建信中关村产业园REIT净利为-149.68万元。以上3只REITs在今年一季度也亏损。

华泰证券分析师文晨昕表示，从REITs二季度经营业绩看，高速类业绩同比下滑，多数项目与预期值存在一定差距，保租房类、环保类、消费类较为稳定，能源资产受季节性影响业绩出现波动，产业园类表现分化，物流园类存在租金下滑、出租率下降的现象。“资产荒”背景下，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具备一定配置价值。并建议投资者关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、环保、消费等，能源基础设施存在季节性波动，其估值回调后可适当增配。

中金公司分析师裴佳敏认为，三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中相关政策或有助于推动REITs市场发展。基础设施行业市场化改革或能够打开项目收益空间，REITs作为实体资产融通平台的重要性也愈发重要；土地续期政策明确或有利于持有型不动产资产残值以及资产价值确认，有利于产权REITs（工商业用地项目）资产价值和市值稳定。

裴佳敏建议关注经营边际企稳以及高确定性项目的配置机会。往前看，若长端利率仍处低位，可以认为“高确定性”资产仍值得关注和配置，但需关注估值性价比，回调或是介入良机，与环保能源项目相比，保租房的短期经营确定性或更高；其次，针对经营逐步企稳的项目（如部分产业园），当前配置价值或有所提升。