中小城市“鹤岗化”，正在变成现实。

01

地处东北的鹤岗，曾因“一套房子几万元”多次登上热搜，而在全国像鹤岗一样的城市不在少数。

据经济观察报梳理，房价下限跌破1000元的城市，不只是存在于东北和西北部分欠发达城市，也包括四川、湖南、湖北、贵州、广西等省份的中小城市。

另据凤凰网统计，全国至少有10个省份的24座城市，出现在社交平台有关“几万元全款买房”的讨论中。

就连京津冀、长三角、大湾区等城市群的周边地区，也开始出现只有几千元均价的房子。

如北京不远处的张家口，广州市中心100公里之外的清远，南京附近的句容，都有均价几千元、总价十几万乃至几万的房子。

几万十几万元，在北上广深连一个卫生间都买不起，在中小城市却能买上一套房甚至几套房。

要知道，即使这两年房价遭遇大幅调整，但住房均价破万的城市仍然超过60个，而高峰时期更是多达80个，浙江一度全部地市房价都破万。

房子回到白菜价的城市，大致可分为三类。

第一类是资源枯竭型城市。因资源而生，同样因资源枯竭而衰退，鹤岗、牡丹江、阜新、玉门、个旧等地都是如此。

这些城市曾经靠家里有矿，富极一时，房价也随之而上涨，但随着资源枯竭、产业衰退、人口流失，资产价格也难以维持。

第二类是产业变迁导致的收缩，比如东北的一些重工业城市。

在重工业时代，这些城市无一例外迎来高光时刻。但在新一轮科技竞争中，传统产业无法适应产业转型升级的需求，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

第三类地处偏远、产业基础薄弱的地市，黑龙江、云南、贵州、甘肃的一些地市都是如此。

这些地方既远离省会等中心城市，也不在大都市圈、大城市群的辐射范围内，难以享受到超大特大城市的资源、人口和资金溢出效应。

如果本身没有矿产资源，又缺乏如白酒之类的独具特色的主导产业，在城镇化的时代浪潮中，难以抵挡人口外流的命运。

房价短期受到货币、政策、市场情绪等波动因素的影响，但长期取决于经济、产业、人口、城镇化等基本面因素。

一旦遭遇资源枯竭、产业收缩、人口流失等影响，房价自然朝着基本面回归。

02

房价只是问题的一面，这些城市都有一个共同的特征：收缩。

自从2019年，国家层面首提“收缩型城市”以来，这一概念就不胫而走，成为许多中小城市的代名词。

所谓“收缩型城市”，主要以人口持续减少为前提，部分伴随着经济增速放缓、产业衰退、财政收入下滑、城市建成区面积缩小等现象。

对于将经济增长、城市扩张视为常态的国人来说，城市收缩是个新现象，最早只存在于东北地区，但近年来开始向着更多地方蔓延。

早在几年前，我就将中小城市鹤岗化，与一省一城、陆权崛起、楼市大分化等，作为未来8大趋势之一。

这些预测，正在一一应验。

过去一年，全国330多个地级市中，超过一半出现了人口缩水现象，其中不乏一些知名度极高的超大特大城市。

单一年度的人口减少不是问题，问题是当人口减少成为常态，连续3年以上持续流失，就接近于收缩。

根据龙瀛团队的最新研究，2010年-2020年，全国共有266个收缩型城市、1507个收缩的区县，占比超过一半，总面积为440万平方公里。

上海财经大学教授张学良的研究表明，有53个城市在连续两次普查（“七普”与“六普”、“六普”与“五普”）20年间均出现人口流失与收缩。

人口减少，影响的不只是房价，而会带来一系列的连锁反应。

人口减少，城市就不可能再奉行此前的大扩张模式，与之相关的大基建大投资大建新城的模式自然难以为续。

同样，很多地方没有必要再维持庞大的编制。在山西、湖北、四川、西藏等地，一些人口小县已经开始机构改革，砸破铁饭碗、裁撤部门、精简人员是大势所趋。

更关键的是，行政区划同样开始面临调整，一些人口过少的区县、乡镇，或将面临被撤销或合并的命运。

早在几年前，国家层面就发布文件提出，“稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）”。

在不远的将来，这些变化或将一一落地。

03

房子回到白菜价，这些地方成了“躺平”圣地。

最早因房价问题而出圈的鹤岗，非但没有让人敬而远之，反而在网络效应的发酵之下，成了年轻人的躺平地，甚至一度引来炒房团的目光。

一时之间，鹤岗成了 “精神上的北上广”、“年轻人的躺平天堂”、“抱团取暖的乌托邦”。

而与鹤岗一样的云南个旧、山东乳山等城市，同样受到无数人追捧。

对于一些人来说，一次性拿出几万元，迅速实现“买房”的人生梦想，了却“住所有居”的后顾之忧，不必再为房贷所困，人生最重的负担扫之一空。

都已经是白菜价了，即便最后房价跌到谷底，一文不值，这些损失也没什么大不了。

对于另外一些人来说，网络时代，很多工作不必再依赖拥挤的大城市，网络写手、作家、主播乃至个体程序员在任何地方都能工作。

更关键的是，这些受追捧的城市，虽然今天发展不及过去，但在“黄金时代”都留下了不错的公共设施，要高铁有高铁，要公园有公园，要医院有医院，人均资源占有量，不比大城市差多少。

可以看出，任何房子没了投资价值，还有居住价值。只要交通、教育、医疗等设施不衰败，房子的居住价值就不会凭空消失。

对于另外一些人来说，鹤岗是逃避大城市喧嚣、告别内卷的主动选择，无论是人生路上喘息片刻，还是就此活出另一种感觉，都是遵从内心的选择。

这种思维的普遍存在，为收缩型城市的盘活，提供了另类思路：接受躺平的年轻人，打造低成本、高价值的新生活类城市。

所以，城市收缩不是问题，收缩之后如何转型才是关键。

一些人口持续萎缩的收缩型城市，完全可以通过撤并，将资源、产业、人口集中在中心区域，从而做大增长极，提升区域竞争力。

另一些具有网红气质的地方，若能借助生态环境、基础设施的优势，利用低房价带来的流量效应，发挥自己的比较优势。

只要能吸引人口回流，重塑经济产业的增长空间，未必没有突围的可能。

当然，人生不是为了一套房子而活，无论是到大城市拼搏还是到小地方躺平，都要做好承担一切的准备。