原创 首单奥莱REITs首发上市，波动空间探讨
今日，首单奥特莱斯REITs项目正式登陆上交所，入池的2个底层资产分别位于济南和武汉；总建筑面积203,634.31平方米，常规可出租面积99,114.98平方米，最新报告给出的时点出租率为93.27%。项目估值19.73亿；计划募集资金19.742亿，实际募集资金19.744亿。预计首年年化分派率5.46%；第二年年化分派率5.83%。
1、首日表现
从已经上市的5单消费REITs上市后二级市场的表现可以看到，除了华安百联商业REIT受增持影响当日收盘涨幅3.34%外，其余4单产品上市首日表现平稳。其中，嘉实物美消费REIT波动较大，当日波动区间超过8%，收盘时抹去涨幅小幅微涨0.67%；全天波动最小的为华夏华润商业REIT，波动区间仅有2%，华夏华润商业REIT是消费REITs领域已上市项目中募集资金规模最高的一个，但其也是上市首日成交量最低的一个。
2、分派率分析
截止2024年8月27日盘后，已上市交易的5单消费REITs项目中，嘉实物美消费REIT目前溢价率最高，超过15%；华夏金茂购物中心REIT折价最高，折价率2.51%。华安百联商业REIT、中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT分别较发行价：溢价0.26%，折价1.5%，溢价5.74%。
截止2024年8月27日盘后，按照市价计算项目总市值，目前嘉实物美消费REIT名义分派率仍达到了6.1%；华安百联商业REIT最高，达到了6.2%；最低的是华夏华润商业REIT，仅5%。（本文分派率取预测的第二年完整年度的数值）
已上市5单消费REITs预测的平均分派率为5.61%。截止2024年8月27日盘后，按照市值计算平均分派率5.53%。
从目前投资者对于REITs认可度以及业界的普遍共识来看，分派率的高低是衡量项目价值的一个基础指标。而二级市场的波动与分派率的高低息息相关。
从关联度来看，两单折价项目“中金印力消费REIT”与“华夏金茂购物中心REIT”之所以折价是因为上市前的分派率，分别为5.05%和4.83%。目前，按照市价计算其分派率，华夏金茂购物中心REIT提升至5.05%；中金印力消费REIT提升至5.29%，虽然分派率有所提升，但与行业均值仍有不小的差距，按照行业均值来看，仍有下行空间。
3、首单奥莱REITs表现探讨
从数据对比来看，“华夏首创奥莱REIT”第二个完整年度分派率较目前行业均值高出部分，但其首年预测的年化分派率仅为5.46%低于行业均值；另外，近期消费REITs项目较为火热，情绪价值尚在。综合考虑以上三个因素以及同类产品上市后表现，“华夏首创奥莱REIT”上市首日可能会有溢价；当然，可能也会趋向于回归行业均值，通过数据比较来看，波动在2.44-2.61区间较为合理。
以上信息根据行业表现以及各项目公开数据进行整理，因信息的有限性会产生数据上的差异，本文仅探讨，不具备任何建议和意见。