观点网8月27日晚，合景悠活交出中期业绩，同时也宣布了首席执行官的变动。

王建辉因有其他事业发展，提出辞任；新任首席执行官由负责集团整体战略部署、业务规划及重大经营决策的副总裁王中琦接任，自2024年8月29日起生效。

从财报来看，合景悠活2024上半年营收增长乏力，毛利、利润及在手现金持续下滑，贸易应收款项减值拨备上升，董事会决议不宣派中期股息等各项指标均显示公司身处困局，亟需作出改变。

次日举行的投资者会上，据参会的投资者透露，执行董事孔健楠、执行董事兼首席财务官杨静波和新任首席执行官王中琦出席并回答了相关提问，后者还介绍了公司未来的发展战略。

王中琦表示，过往集团一直坚持市场化和数字化的发展导向，2024年则更加着重强调风险防控。

利润持续下滑

据了解，在召开的投资者会上，合景悠活管理层未对利润持续下滑做更多的解释，而是强调要促进收入基础更加稳固，收入结构更加优化。

2024上半年，合景悠活收入表现并没有明显改善，较2023年中期同比增长仅1.9%至19.23亿元，尚未达到2022年中期20.6亿元的营收额。

具体来看，该公司收入主要来源于住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务两个大板块。前者截至2024年中期同比增长约5.6%至8.97亿元；其中，由于房地产市场承压，在管住宅物业销售案场数目减少，导致该板块下预售管理服务收入同比减少55.3%至0.44亿元，抵消了因在管建筑面积增长引起的物业管理服务收入增长产生的12.2%增长率和社区增值服务23.17%的增长率。

非住宅物业管理及商业运营服务同比减少1.2%至10.26亿元，公告解释主要系该公司大湾区的城市服务类业务收缩所致。按业务线来看，该板块下商业运营服务出现33.22%下降，主要由前期规划与咨询服务收入减少所致；物业管理服务略微增长0.65%至9.145亿元，占据压舱石地位。

以区域来看，住宅物业管理服务在大湾区、长三角地区的收入同比增长分别为8.8%和3.0%，该等经济发达地区的收入占住宅分部总收入的比率约达57.6%；非住宅物业管理服务分部在大湾区和长三角地区的收入占非住宅分部总收入的比率为约72.3%。

总体上，对于经济发达区域、高能级城市的深耕和聚焦优势领域是合景悠活促进营收增长的主要举措。

本期合景悠活并未公布新增在管规模或签约额，截至2023年中期的数据显示，该公司在管建筑规模达到2.05亿平方米，较2022年度末略有下降，主要系退出高风险项目所致。

另据今年上半年其官微公布的外拓信息，一二季度合景悠活共市场化拓展各类业态31个新项目。

管理层还特别提到，上半年签约了华北、华东及西南地区多个物流园及工业园项目，拓宽了其于物流园和产业园的赛道；亦首次拓展康养业务，承接了济南芳华康养小镇项目。但对营收的助力仍待进一步释放。

同时，销售成本的增长使合景悠活毛利下降5.4%至5.64亿元，毛利率下降2.3个百分点至29.3%。

值得注意的是，由于地产周期持续低迷，回款速度也有所放缓，合景悠活上半年的贸易应收款项减值拨备较去年年底增长17.05%至8.72亿元。

综合以上因素的影响下，合景悠活本期录得利润约6990万元，同比下降了14.3%；对比之下，该公司2022年中期的利润约为3.3亿元，差距不断拉大，也迫使管理层进行新的路线选择。

数字化转型难纾困

过去几年，合景悠活一直坚持数字化发展导向，其中2022年被其视作深化数字化转型、重塑价值链的“数智年”。

当年6月份，离开龙湖集团的王建辉加入了合景悠活，并在2023年6月2日正式获委任为首席执行官，主要负责整体管理工作。

从履历来看，王建辉拥有地产+物业+科技的复合背景，过去多次业绩会上，也都谈及将数智化转型当成重要工程。

一方面，这助力了合景悠活对项目扁平化、精细化管理，提升了客户满意度和人力成本元效（即总收入/人力成本）等；另一方面，在他任职期间对公司的经营绩效未有明显改善，也未能给投资者进行过分红，该公司股价持续创新低，还被剔出港股通。

财报介绍，数字化技术的引入提升了合景悠活的运营效率和服务质量。目前，该公司已实现物业管理的全流程数字化，从客户服务、工单派发、设施维护到财务管理，各环节的数据实时互通，提高了工作效率。同时，推出了在线服务平台“码上悠享”，提升客户满意度。此外，数字化赋能还带来新的业务增长点，例如智慧停车管理服务平台「云车管」，实现项目车场的集中远程管理。

体现在成本控制方面，2024上半年的数据显示，合景悠活的人力成本元效同比提升约4.0%，行政管理费率同比下降1.5个百分点。

但综合各项指标，合景悠活已然处于困顿中，今年以来，合景悠活着重强调风险防控，严格把关新进入项目盈利能力，坚持有质量的发展；也在外拓方面持续发力，2024年上半年收入中，来自独立第三方的占比达到85.2%，较上年同期提升约3.8个百分点。

也是在这样的背景下，王中琦出任首席执行官，过往履历呈现了他在市场化拓展方面的丰富经验。

王中琦在物管行业有18年深耕经验，曾任职龙湖物业、永升服务和新城悦服务等上市物企，主要负责经验拓展工作部署、多元化业务创新、创新战略研究、事业部业务的孵化与创立等事项。

此次投资者会上，王中琦介绍了上半年合景悠活坚守的“强品牌、强合作、强策略”的方针。整体来看是要将资源倾斜于细分业态具有优势的子品牌，在优势区域做大规模和密度。

具体到业态上，商场、写字楼、医院、机关单位领域是优势所在，但管理层表示会夯实全牌照全业态竞争力。

而在住宅物业费收缴率提升方面，管理层介绍一方面会加强品质和服务，做好自己的行活；同时，对内部管理团队明确权责，结合回款，辅助一些激励措施来提升整体收费水平；另外，会采取一些必要手段维护自身的利益，例如定期针对部分客户发送催缴通知等。

“我们的原则是，确保稳固本业的基础上，逐步探索并拓展新的增长点。”王中琦表示。