地产财富会

美联储降息狂欢，

LPR下调预期落空，

楼市下一步行至何方？

2024-9-23

LPR顺势下调的预期，落空了。

9月20日，央行发布9月份贷款市场报价利率（LPR）：

1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。对比8月LPR数据，9月LPR保持不变。

而就在此前一天，美联储刚刚上演一场降息大戏，全球市场仿佛迎来了一场久违的甘霖。

这个节骨眼上，很多人大家翘首以盼国内LPR能来个“同步大跳水”，但央行却选择了——

“按兵不动”。

其中究竟有何深意？又会如何影响接下来的楼市走向呢？

美联储4年来首度降息

刺激地产股率先发力

美元降息通道终于打开。

9月20日，美联储正式宣布降息50个基点的消息率先在地产中介群刷爆，随后中介开始在朋友圈轮番轰炸。

各种文案那是相当浮夸，甚至不少中介纷纷鼓吹“美国降息、房价上涨”。

不过也可以理解，毕竟楼市期待好消息太久了。

尽管这两年政策空前加码，但成交和价格还没有止跌，而且缩水趋势还在持续。

统计局前几天刚刚发布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示：

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

其中，一线城市除了上海微涨0.6%外，北京、广州和深圳集体下降，分别为0.5%、0.5%和0.8%。

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比跌幅就更大了，分别下降0.7%和0.8%，且降幅均比上月扩大0.1个百分点。

8月份二手住宅价格也是跌势不减。

一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点。二、三线则环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

而此次美元4年来的首次降息，被各界认为是标志着美国货币政策从紧缩转向宽松的一个明确信号。

要知道，美元作为全球货币的霸主，其一举一动都牵动着全球市场的神经。

如今重启降息， “美元潮汐”也势必会影响全球经济。

最直接的效应就是我们的降息预期和楼市预期被打开了，未来的可操作空间更大了。

由于预期抬升，资本市场的反应也是非常迅速——股市明显冲高，地产股更是掀起一波涨幅。

截至9月20日晚间收盘，世茂集团、新华联、万科企业、融创中国等涨超6%，中交地产、首开股份、京投发展等涨超4%。

LPR按兵不动意料之中

楼市期待更多实质性举措

面对美联储的降息大礼，央行却显得格外冷静。

这次LPR按兵不动的操作，其实在意料之中。

这是因为此次LPR按兵不动也与地产下行周期直接降息的刺激效果不强有关。

之前美元加息周期，央行降息一直是收着的，而且年内央行已降息2次，加上近年来的连续降息，LPR已进入历史低位，现在正处于政策效果的观察期，没必要操之过急。

LPR历史走势图

事实上，相比降息，楼市目前期待更多实质性提振动作落地。

一线城市现在已经开始行动了。

据报道，北京拟优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。

随着政策落地，将有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放。

在实质性举措这一点上，彭博社似乎就很懂得怎样迎合中国楼市“读者”们的口味。

央妈LPR按兵不动的当天，彭博社的周五惯例“小作文”也新鲜出炉了。

知情人士称，监管机构正讨论在北京、上海等一线城市放松购房的相关户籍限制。他们说监管部门也考虑在因城施策前提下，允许不再区分首套房和二套房。这些改变意味着非本地居民在一线城市购房的需求可能得到提振，而购买二套房时购房者或将享受更低的首付款比例和贷款利率。

有没有发现，这两年，彭博社的鸡血“小作文”特别多。

尽管每次消息都不那么“靠谱”，但关键是特别容易上头。

尤其每次地产人想要摆烂的时候，续上一杯“彭博社小作文”，顿感地产曙光又现，期待值拉满。

不过，一线全面放开户籍限制不太可能，但即便是局部放松，划几个区域打打样，或者首套房、二套的划分限制解除，也将是一个实质性大招。

其实，当下的市场更期待，也更需要来一剂“强效药”。

比如存量房贷降息，稳定居民信贷；比如高层通过省市重点工程、房地产三大工程等加杠杆提振楼市，助力房企恢复。

总之，年内接下来几个月将会是企稳楼市、推动市场回暖的一个重要节点，而政策工具箱也不能再藏着掖着了，该用的大招得抓紧使出来。

美元降息

对后续市场有何影响？

虽然这次LPR没动，但市场预期已经打开，随着美联储降息周期的开启，有望进一步减轻人民币汇率面临的由利差形成的外汇流出压力，并打开国内货币政策空间。

此前，“美元微笑理论”提出者，史蒂芬·詹（Stephen Jen）预测：

随着美联储降息，中国企业可能会选择出售高达1万亿美元的美元计价资产。进而实现一万亿美元的资金回流。

当前通缩环境下，需要高强度的刺激，花钱的地方很多。

比如，近期从中央到地方，接连推出消费品以旧换新的方案。国家更是直接向地方安排1500亿元左右超长期特别国债资金，大手笔支持消费品以旧换新，以进一步巩固消费市场的恢复基础。

现在，美元降息，可能资金回流有限，但首先降息预期被进一步打开。央行有了更大的操作空间，除了降息给居民企业的杠杆“节流”，还可以开源花钱提振市场。

后续在基建设施和地产领域，也有可能加速发行专项债券和超长期国债，来支持房地产行业回温。

同时，美联储开启降息周期后，国内按揭房贷利率有望进一步下调。这将降低购房者的还款压力，提高购房意愿。

楼市预期也会得到一定程度的修复，因为降息政策通常被视为经济宽松的信号，有助于提升市场信心。

在房地产市场方面，这将促进购房者和投资者的积极入市——除住宅外，一些资产价格接近底部的优质大型商场、写字楼、产业园区和物流园区有望迎来新的投资机会。

此外，房企融资环境会得到进一步改善，降息有助于降低房企的融资成本，改善其融资环境。这将有助于房企缓解资金压力，加快项目开发进度。

包括当前被明显被抑制的地产股，有望吸引到更多资金。

因为随着行业出清，目前地产股的质量相对更高，尤其是一些拿地成本较低、布局一二线核心城市、利润表现较好的房企，后续股价反弹的概率加大。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

对于房地产市场而言，或许依旧压力重重，前路漫漫，如何调整关键还在于自身。

但不论如何，美元降息的风向标已经转动，全球经济的潮汐也随之而动。

需要相信，这会是一个好的开始。

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