18亿溢价义乌再落子 绿城下半年拿地里的土地策略
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2024-10-13 13:03:27

观点网杭州土拍溢价拿地后,绿城转战义乌。

10月11日,金华义乌市1宗低密地块高溢价成交。据观点新媒体了解,经过72轮竞价,绿城旗下义乌浙悦房地产开发有限公司以总价17.84亿元竞得北苑街道前洪有机更新地块二,楼面价2.58完元/平方米,最终溢价率达到43.42%。

上一次看到绿城在义乌的商业动作,还是其位于当地的住宅项目凤起潮鸣首开揽下35亿时,国庆期间,该项目再次启动摇号,揽金超7亿元。

绿城义乌低密宅地拼图

回到绿城此次新摘得的地块项目本身,资料显示,这宗宅地位于义乌北苑街道江海路与雪峰西路交叉口东北侧,出让面积6.84万平方米,容积率1.01,建筑面积6.91万平方米。建筑形式为低多层,建筑高度≤24米;若地块布局商业建筑,层数不超2层,建筑面积不超过3000平方米。低密度加上低多层的配置,预计绿城未来会偏向于选择建造叠墅类住宅项目。

根据规划,该地块将建最小套型总建筑面积不小于120平方米的住宅,允许开发使用范围内的地下空间主体结构竖向利用深度不超过-12米。地下室用于人防、消防、停车、储藏等配套设施,允许集中配建不超过3000平方米的生活辅助用房,如游泳池、健身房等,这也意味着会所可能成为小区配套。

事实上,2024年以来,义乌本地挂牌宅地中,低密地块数量不算多,有业内称,算上今天绿城拿下的这宗地块,义乌今年只卖出了4宗低密度宅地。观点新媒体查阅资料得知,2024年7月,经过46轮出价,同为低密度宅地的义乌市有机更新秦塘地块二以17.6亿元成功出让,地块成交楼面价2.55万元/平方米,溢价率达到35.38%。

不过,从地理位置来看,绿城所拿到的地块区域位置配套更全面一些,周边包括江山云晓住宅项目、商业配套印悦城,雪峰公园,以及医疗配套义乌市中医院。

为何2024年下半年开端,绿城会首先选择义乌落子?据绿城2024年上半年报告显示,于报告期内,绿城完成首开前置,前置供货6个项目,实现销售额约人民币57亿元,在这其中,作为改善型项目的义乌凤起潮鸣首开金额约人民币35亿元,二季度日均续销也达到了约3.9亿元。

此外,绿城于11年前首入义乌,合计在该城市区域内打造六宗住宅项目,包括玫瑰园、桃花源、晓风印月、凤起潮鸣等,均主打改善型产品,项目密度大多较低,例如凤起潮鸣的项目密度仅为1.35。而绿城最近摘得的地块密度率,更低于凤起潮鸣。

值得注意的是,2023年12月,绿城还以底价31亿元摘下义乌凤凰山有机更新地块,折合楼面价2.08万元/平方米,地块出让面积11.06亿元,出让年限70年,建筑面积14.93万平方米,限高80m,建筑密度≤45%,绿地率≥15%。允许设置不超过3000平方米的商业,商业建筑层数不得超过2层。值得注意的是,该地块容积率同样在1.0-1.35之间,同样满足了绿城对于低密度宅地的偏好。

拿地目标的转变

已入义乌十一载,绿城似乎没有变更其在该城市的低密度住宅项目的布局核心。早在2013年10月,绿城还曾与绿地、金地两家企业一起参与了义乌经济技术开发区中心区L地块的拍卖,据观点新媒体过往报道显示,彼时绿城叫价高至29亿元,溢价率甚至达到61%,但最终地块流拍。

据出让文件显示,义乌经济技术开发区中心区L地块,位于文政东路东侧、文政中路南侧、童店路西侧、西江路北侧,紧挨着义乌江。地块总面积为13.97万平方米,容积率依旧较低,在1-1.8的区间内。

义乌摘地原则如此,在大本营杭州摘地也是如此。2024年9月,绿城于杭州再度溢价拿地。,摘得市北西萧山城区市北单元XS070102-32地块,建设用地面积2.68万平方米,规划建筑面积4.82万平方米,建筑限高54m。经过21轮竞价,绿城旗下杭州浙凡置业有限公司最终以总价约14.06亿元摘下该地块,成交楼面价2.91万元/平方米,溢价率16.58%。值得注意的是,该地块容积率仅为1.8,未来同样将建造成改善型住宅项目。

不过,在杭州主攻改善型项目是绿城近年来索强调的目标,而在此前,绿城于萧山的宅地布局并未体现容积率的特别之处。2023年8月,绿城以34.68亿元底价竞得绿城桂月云翠园地块,该项目的容积率则在2.5左右。

整体而言,从绿城2024年上半年的土储数据中不难发现,其于浙江省内(除杭州外)的总储备建筑面积达到483.85万平方米,。地上可售面积也占到290万平方米,约占据长三角土储市场的三分之一。上半年来以来,绿城投入权益土地款154亿元,合计新增15个项目,总建筑面积约131万平方米,预计可售货值达约333亿元,核心二线城市的占比达94%,项目分布在杭州、西安、苏州、宁波、合肥、天津、福州、嘉兴等8座城市,权益比提升至84%。

截至今年6月30日,绿城中国总土储货值为5348亿元,总建面3193万平米,权益建面2064万平米,总可售建面2143万平米,权益可售建面1372万平米,平均楼面地价7999元每平方米,其中一二线城市占比达到79%。值得注意的是,最早于2021年底,绿城提出了需要聚焦"10+25"个城市的战略,截至目前,北京、上海、杭州等十大战略核心城市的占比达到55%;而义乌、台州、嘉兴等择机布局的25个城市占比则稍低一些。

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