观点指数2023年2月24日、2023年8月28日及2024年3月28日递交的招股书到期失效后，背靠深圳国资委的深业物业10月16日又一次向港交所“发起冲锋”。

同批递表的三家有国资背景的区域性物企中，泓盈城市服务与经发物业已分别在5月17日和7月3日挂牌上市。

前者上市首日开盘一度迅速涨至12.5%，然而因抛盘太大，股价快速回落并翻绿，最终收至3.21港元，首日上涨仅0.31%。后者则遭遇破发，收盘价为6.64港元，较发行价下跌11.47%。

受宏观经济和房地产市场下行影响，近年来物企估值接近腰斩，企业上市热情有所冷却。比如，民营物企龙湖智创生活选择暂时搁置上市计划，国资物企华发物业选择了私有化退市。

观点指数的数据显示，2020年末时样本物企市盈率均值为59倍，此后一路大幅下滑，至2023年末时仅有9倍。同时，赴港上市企业数据自2020年度18家下滑至2023年度2家。

数据来源：Wind，观点指数整理

被视作今年物管行业上市种子选手之一的深业物业，依然没有取得想要的结果。

据了解，今年2月份，有三家物企先后获得中国证监会的上市备案通知书。其中，深业物业以规模体量更被看好，有机会成为“龙年物业第一股”，也最早获证监会批准。

通常备案通知书的有效期限为12个月，逾期便要重新提交上市备案材料给证监会确认，这也意味着留给深业物业的时间并不多。

近期以来，国内先后推出一系列经济刺激政策，包括降准、降息、降存量房贷利率等，同时明确要全力促进房地产市场止跌回稳，为上下游行业注入信心。

香港方面，特首李家超在最新发布的2024年施政报告中也提到，将进一步优化证券市场。善用与内地市场互联互通优势，吸引国际企业来港上市，同时推动内地大型企业赴港上市，争取短期内实现更多标志性公开招股（IPO）。优化上市审批，香港证监会和港交所将公布进一步优化上市批核流程的具体措施，令上市申请审批时间更有确定性。

诸多利好因素叠加，深业物业上市迎来关键窗口期。

招股书显示，深业物业近年来在管规模保持较快增长，但区域集中度较高。截至2024年6月30日，该公司总签约建筑面积约为9230万平方米，在管项目总数498个，在管总建筑面积约8920万平方米，较2023年末增长10.87%。覆盖中国46个城市和14个省份，其中于大湾区的在管总建筑面积约为6020万平方米，占总数的67.5%。

值得注意的是，表面上深业物业对关联方深业集团依赖度正逐渐降低，数据显示2021、2022、2023及2024年中期，来自关联方的在管建筑面积占比分别为27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈现下降趋势。

来源：深业物业招股书

但从营收结构来看并非如此，2021、2022、2023及2024年中期，深业物业总收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元及14.1亿元；其中来自五大客户的收入分别占比为17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

来自最大客户深业集团及其子公司、合营公司与联营公司的占比分别为6.3%、9.7%、9.7%及10.1%。需要说明的是，该公司五大客户除深业集团外，还包括一个街道办事处、一家国企及两个行政机构。

同时，招股书提及深业物业来自关联方的贸易应收款项周转日数为324.9天、206.6天、248.4天及284.2天，而来自独立第三方的贸易应收款项的周转日数则为38.3天、51.9天、54.9天及59.5天，明显给予了关联方更长的信贷期。

但深业物业也表示，致力透过多项收费措施收取逾期物业管理费，承诺将授予关联方与独立第三方信贷期保持一致。

此外，来自独立第三方的项目毛利率明显更低，盈利能力主要靠关联方项目支撑。

数据显示，深业物业向关联方提供服务的毛利率在2021、2022、2023年及2023和2024年中期整体保持稳定，分别为21.6%、23.3%、23.9%、24.8级23.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%及9.0%。这也说明深业物业的外拓能力仍有待提升，获取优质项目难度较大。

数据来源：深业物业招股书

根据招股书，深业物业共有城市及产业园区服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三大务板块，但前两者盈利能力仍有待提升。

数据显示，该公司城市及产业园区2021、2022、2023年及2023和2024年中期毛利率分别为8.4%、11.5%、13.9%、12.4%及13.4%；住宅物业管理服务于各个报告期毛利率分别为11.5%、9.6%、10.7%、9.6%及10.3%；商业物业运营及管理服务于各个报告期毛利率分别为23.0%、26.2%、26.1%、30.3%及27.3%。

目前，深业物业亦在城市管理、公建物业、产业园、住宅物业及商业物业五个服务领域打造了专业的产品线，分别为“深享城”、“深享業”、“深享園”、“深享居”及“深享商”。

以深享园为例，旨在以数字化运营模式，为在管园区企业提供从入驻到退出的服务。

至于上市募得资金，深业物业表示将用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟；优化数据化服务平台及购置新设备；增强商业运营服务影响力；及营运资金和一般公司用途。