作者：余飞

01

房贷利率，创历史最低纪录

10月21日，最新市场基准利率LPR公布：

1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。两个品种均较上月下降25个基点。

来源：中国货币网

尽管降息的动作，前两天央行行长已经剧透。但一年期与五年期同时下调25个基点的力度，还是超出了市场预期。

三天前的10月18日，中国人民银行行长潘功胜在2024金融街论坛年会开幕演讲中预告，预计周一（10月21日）公布的贷款市场报价利率（LPR）会下行“0.2—0.25个百分点”。

以此看，这一次是按照央行行长剧透的降幅顶格下调。

有专家统计过，这一次综合降息是过去九年来力度最大的一次。

另外，中原地产首席分析师张大伟表示，本次降息之前LPR已是历史最低水平，本次降息，在全国首套房贷利率已经是“历史最低点”基础上，再次降低25个基点，将再次刷新历史最低纪录，堪称史无前例，市场预期有望得到全面改变。

之所以如此大力度降息，有三个因素：

第一，落实之前就设定好的标准。

9月26日召开的政治局会议就明确“要加大货币政策逆周期调节力度”、“实施有力度的降息”。

第二，要抓住这一轮窗口期，巩固已经局部回暖的楼市局面。

第三，发力四季度经济发展。

国家统计局前两天公布的数据显示，前三季度GDP增速4.8%，三季度增速4.6。

要完成年度5%的增速目标，压力全给到了四季度。

02

楼市“金十”，没有悬念

9月末的这一轮针对提振经济、股市、楼市的一揽子增量政策，的确恢复了一部分人的信心。

尤其是广州楼市全面解除限购，深圳非核心区社保门槛取消，京沪全面下调限购门槛，一线城市的房地产市场，被点燃了。

北京方面：

北京住建委数据显示，自国庆假期之后，北京二手房已经连续日签约量达到七八百套，市场回温明显。国庆假期之后的10月8日，北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里，二手房网签量合计达到6460套。

上海方面：

在一手住房方面，9月30日—10月17日，一手住房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，较去年同期日均成交增加40%。

在二手住房方面，9月30日—10月17日，二手住房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。

广州方面：

到19日，广州二手房已经成交了超万套。

深圳方面：

新政之下，已经有两个日光盘出现。

数据显示，截至10月18日，深圳全市新房认购量已经达到6632套，按照这个趋势本月认购量很可能会超过8000套。

成交套数方面，克而瑞深圳数据显示，过去一周新房预售成交了982套，环比增长188%。

二手房，深圳房地产中介协会披露，过去一周二手房（含自助）录得2316套，环比增长649.5%。

除了一线城市外，强二线城市也在起势。

比如杭州，10月9日新政后首周，贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%，相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据，新政过去的一周时间里，杭州二手房日均带看量比9月上涨35%，比国庆期间上涨15%；成交量比9月翻了一倍，比国庆期间上涨50%。

在一线城市楼市起势的背景下，再出超大力度降息，很显然，是要巩固趋势，再添一把火。

即便没有降息大招，这个月的回暖也是铁定的。如今超力度降息，传统的金九银十行情，金九虽然没有，但银十显然已经变成金十了。

恰如我在前两天的分析文章中强调的，在这些利好之下，10月份各城市的销量会起来一波，乃至延续到11月份，12月份会有房企的年底冲刺优惠。

如果11月份又不行了，肯定还会继续刺激。所以四季度的销量，会有一波小高潮。

然而，恰如我多次强调的，纵观过去三年来的救市，效果作用周期越来越短。以前还能有三个月，现在基本只有一两个月。

这一次力度的确很大，但作用时间估计也只有三个月。

所以，我在最近的文章中一再强调，不妨再等三个月。

看清形势再做决定。如果基本面修复并改善，便可以买。如果还是老样子，那就继续观望吧。

就目前的基本面来看，三个月后想要持续，很难。

03

基本面，是关键

首先是GDP增速放缓趋势，没有改变。

其次，消费仍没有起来。

来源：国家统计局

在今年推动地方债发行的背景下，固定投资增速并没有改善，其中民间投资仍在下降。

来源：国家统计局

经济不回暖，就业与收入就无法回暖。

这一轮楼市调整， 有两个本质：

第一，高房价与低收入之间的天堑鸿沟越拉越大，造成了需求断档。

国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。

尽管还有很多人没有买房，但由于口袋不给力，只能是空有需求无购买力，只能是无效需求。

第二，黑天鹅以来，就业、收入与预期均受挫，导致越来越多的人无力接盘。

这些基本面想要改变，不是凭借几份文件、几次会议就能够。

就目前的情况来看，老百姓的收入、就业短期并无改善，房地产7万亿多的库存依旧处于历史性高位，仅仅这两大行业“顽疾恶疾”，注定中国房地产企稳回暖是一个“持久战”。

最近市场的躁动，是之前一直被压抑的需求在情绪拉满之后的集中爆发。

然而，这一波情绪被释放，需求消耗完之后，如果没有基本面的支撑，根本无力为继，这就是我不断强调的，让子弹再飞一会儿的原因。

除了当下的基本面制约外，还有“六个不同”也在制约，或者说“六个不同”决定了这一轮救市无法再像过去一样，能立刻见效。

具体为：

第一，市场环境不同。

过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

第二，需求不同。

首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。

其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。

再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。

最后，我们的人口已经见顶。

第三、心态不同。

这种心态转变，主要体现在两方面：

一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。

从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

第四，杠杆率不同。

上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

第五，宏观环境不同。

宏观环境转变包括内外环境。

内部环境方面变化，就不多说了。

那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

然而，如今……

外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高。

第六，人口形势不同。

2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。

分省市来看，人口减少的省市自治区已经从2022年的13个，增加至去年的20个。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局

这意味着，我们的人口红利期已经终结。

有此六大不同，就不能再用过去的思维去思考问题。

正因为有六大不同，所以过去三年来的救市，并没有产生多大作用，楼市依旧在一路下跌。

要是大招救市有用，过去三年比这一次力度更大的招数，不是没有过，结果依旧扭转不了。

这一次放开限购，降息，又能产生多大效果。

放开限购、降息，更恰当的理解，不是你可以买了，而是需要你买了。

我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。

换句话说，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才会复苏。

而这些救市措施，能够立刻让经济回暖吗，能够让就业立刻提升吗？不能够。

查看原图 54K

个人观点，仅供参考