尺素金声丨楼市“银十”有成色，一揽子政策显成效
楼市“银十”成色渐显。北京10月二手房网签量有望达近19个月以来最高值；上海10月二手房成交量突破2万套；深圳截至10月26日的新房认购量破1万套，创近年来新高；成都购房展会期间二手房连续6天成交破千套，相比9月日均成交量翻番……
10月以来，不少城市看房量明显上升、销售量不同程度增长、房地产主要指标好转。国家统计局近期调查显示：预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比，分别比上月提高10个和6.5个百分点。
住房问题是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益。近期房地产市场出现积极变化，离不开有关部门统筹协调、各个地方迅速行动打出的政策“组合拳”。
促需求。取消或调减限购、取消限售等，降低购房门槛；降低住房公积金贷款利率、降低存量贷款利率等，减轻还贷压力；开展百城千企商品住房促销活动和方便看房活动，为购房者提供优惠和便利。以近期存量房贷利率批量调整落地为例，总体上将节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。
保供给。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，加大“白名单”项目贷款投放力度，推进保交房攻坚战。这些举措，既能使房企资金链紧张得到缓解、风险得到化解，也能解决购房人对房屋交付安全的顾虑、提振购房信心。
去库存。支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房、将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例由原来60%提高到100%等政策，加快推动商品房去库存进程，保持房地产市场供需平衡、结构合理。
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适时出台的政策“组合拳”，为促进房地产市场止跌回稳，商品房建设严控增量、优化存量、提高质量等提供了坚实支撑，促进市场信心进一步提升。
市场出现的积极变化，印证了政策的务实管用，反映了房地产市场基本面的需求支撑。
当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增量存量并重。全国城镇居民人均住房建筑面积已处于较高水平，叠加人口下降和城镇化速度放缓，客观而言，房地产需求量很难再回到2021年高达18亿平方米销售面积的高位。同时也要看到，我国居民潜在住房需求规模仍然较大。
一方面，我国户籍人口城镇化率还不到50%，约1.8亿外出农民工在城里没有完全市民化，进城农民工的购房比例还不高。现有住房存量中，90平方米以下的中小户型住房占绝大多数，刚性和改善性需求仍较旺盛。
另一方面，城中村改造和危旧房改造、城市更新等持续推进，仍会不断创造新的发展空间。住房城乡建设部日前表示，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。专家测算，以户均建筑面积100平方米计算，这有望释放约1亿平方米刚性购房需求。
“经过三年调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量。”万科董事会主席郁亮认为，潜在住房需求规模仍然巨大。
经过深度调整，房地产市场已从过去的主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段。无论是增加保障性住房建设和供给、完善住房供应体系、建立“人、房、地、钱”要素联动机制，还是建设绿色低碳智能安全的“好房子”、构建全生命周期房屋安全管理长效机制，都会推动房地产发展新模式加快构建。需求逐步释放，供给不断优化，房地产市场将实现更加平稳、健康、高质量的发展。