澳洲央行不再加息，为何买房还是越来越难？
想要购房的澳洲人碰上了一个进退两难的局面：借贷能力下降，而房价却没有随之 下跌，这让房屋的可负担性变得更糟。
据《悉尼晨锋报》报道，专家指出，尽管诸如墨尔本等城市的房价中位数出现小幅 下降，但借贷能力的下降速度更快，而悉尼的房价甚至高于利率开始上升时的水平。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
Canstar模型显示，自澳洲储备银行在2022年5月开始加息以来，双份收入家庭的借 贷能力减少了30.7万澳元，降幅为24%。
单人家庭的借贷能力也下降了24%，减少了 13.2万澳元。
与此同时，没有哪个首府城市的房价下降幅度接近24%。
房价跌幅最大的霍巴特下 跌了13.1%，墨尔本下跌了7.2%，悉尼价格比加息前高出4.4%。
Canstar估算显示，2022年4月，双份收入家庭最大可借贷额为127.1万澳元，而现 在尽管工资有所增长，他们也只能借到约96.4万澳元，单人家庭则只能借贷到42.1 万澳元。
对借贷能力影响最大的是利率上升；在13次加息后，现金利率从创纪录的0.1%上升 到4.35%。
Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，加息“削减”了借贷能力，反过来使得购 买澳洲本就已经昂贵的房屋变得更难。
“对于购房热点，主要是悉尼，当你将加息前的价格与现在相比，尽管大体保持不 变，但人们的借贷能力被大幅削减。”
“墨尔本虽然房价有所下降，但并没有与借贷能力变化同步。”
Tindall指出，计划 进入布里斯班、阿德莱德和珀斯等之前负担得起的市场的买家，实际上会面临较墨 尔本更高的房价。
“最初价格较低的首府城市经历了显著增长，这并不奇怪，因为供需关系无法平 衡。那里的借款人并未在最高借贷能力下借款，因此受加息的影响较小。”
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，基于房价与借贷能力应挂钩的假 设，房价已较应有水平高出约26%。
他指出，在其峰值时，这一差距约为29%。 CBA的澳洲经济学负责人Gareth Aird称，由于房价与借贷能力的不匹配，买家需要 更多的首付款并支付更高的还款。
“对于首次购房者来说，现在进入市场比几年前更难，可以说是非常艰难，”他指 出，许多人因此转而依靠父母的支持。
专家认为，代际财富的转移助长了房价与借贷能力的脱节。Equilibria Finance创 始人兼经纪人Anthony Landahl表示，不断上升的房贷利率和房价影响了买家的行 为，有些人则干脆推迟购房。
他认为，买家在进入市场和升级住房方面都面临困难。
“独立屋和单元房之间的价 格差距确实扩大了，这使得在同一区域升级变得更加困难。”
Oliver表示，即使利 率下调，房价也不一定会再次快速上涨，因为它们不太可能回到自金融危机以来的 超低水平，买家也不再能轻易获得廉价贷款。
“就算央行下调利率至3.35%……这仍然比之前高……买家的支付能力不会像2021年那么 高。”
“我们可能会面临一种局面，即过去30年推动房价上涨的最大因素不再发挥作 用，”他说道，“这也许也可以说是一种幸运。”
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