中国楼市给了全中国老百姓一个困惑:它涨了几倍、十几倍,为什么不能跌出高盛预测的40%,或者姚洋表述的50%,非主流学者谢国忠预言的70%,从市场经济的角度说,应该一切皆有可能。
但问题也就在这了,中国的楼市不完全是市场经济。
它是在土地财政非市场化行为干预下的市场。
什么叫非市场化行为?市场化行为价格是随行就市,有效需求高,资本进入市场多,价格就上涨;有效需求少,资本进入市场少,价格就跌。如果政策要干预市场,也一定是通过市场化的手段,也就是说运用货币工具,通过税收、利率去调整市场的供求关系。如果是下了一纸文件,限跌,那就是非市场化行为了。又如果,地明明卖不出去了,流拍率每年以两位数下滑,那就少拍吧,不行,命令城投必须拿地,这就是典型的逆市场行为。
今年又有所不同,房地产量价齐跌,政策用尽了浑身的解数,差不多打开了所有的限制令,又是以旧换新,又是房票,还是没有阻止楼市的下跌趋势,政策失灵了,非市场化政策已经运用到了极致,真要走出危机,除了货真价实地砸钱,没有第二条路。
最拼的政策就是一、二线城市跌幅超过30%的新楼盘,政府坚决收购,代价是高负债,将冲击中国已经到了边缘地带的系统性金融风险。
为什么这么拼?
这就有了一个问题,救市救的是谁?
马光远认为:楼市真的死给你看,损失最大的是老百姓,因为老百姓70%的流动性锁死在房子上,如果真的跌了70%,就意味着改革开放几十年就算白忙活了。
这话不全对,因为老百姓买房子,并不是投资性消费,还真就是自己住的,不管是什么价都不影响房子的使用价值。资产缩水了,但生活依旧。
如此惨烈的下跌,对开发商的影响是直接的。
中国的房地产是一个庞大的家族,共九万家房企,如果跌到40-50%以上差不多集体破产了,现在优等生万科负债率已达到73%,恒大是180%,全国平均水平是95%,已经非常接近负资产,还能扛得住大跌吗?
银行与开发商是一根绳子上的两只蚂蚱。
开发商团灭,银行贷款收不回去。房地产也是个人与企业最重要的抵押物,一般是按估值的80%左右确定贷款额度,如果跌40—50%,银行要想让客户补足跌去的款额,估计社会很难响应,算算账房子给银行算了;银行现在已经非常“友好”,不会轻易选择法拍,因为目前的价格,法拍房平不了银行的账。
真正痛彻心扉的应该是地方财政。
它本来也是房地产最大的受益人,房地产出问题,它当然也是最大损失者。2021年土地出让金收入为8万亿,今年大概率在3万亿左右,差了60%,它直接的后果就是全国所有地方财政都要靠借债才能正常运转,这就是政策加发12万亿超长期特别国债的主要原因。其它都是说法。