前言

地产圈里人时常在感慨，受制于气候环境以及其他众所周知的原因，北京的商品住宅产品户型设计和迭代升级一直迟缓于其他城市。

在当下社会，随着经济的蓬勃发展与城市化进程的迅猛推进，住宅已经不仅仅是一个简单的居住空间，而是逐渐演变成为人们追求高品质生活的重要载体。

老百姓买房子的痛点也逐渐显现，北京缺乏好房子，缺乏让老百姓充满获得感、满足感的高品质住宅。如建筑布局不合理、绿化环境不佳、生活配套设施不完善等，这些问题严重影响了居民的居住体验和生活质量。

当然，随着时代的车轮和老百姓的需求在相互咬合式进步。最近几年，北京的商品住宅品质也在逐步跟上时代前沿。尤其是今年，随着管理层指导性文件的出台，北京楼市的高品质住宅设计有望得到实质性改善。

11月7日，北京市规划和自然资源委员会审时度势，高瞻远瞩地编制并发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，许多高品质好房子元素，诸如“风雨连廊”、“首层架空层”、“阳台赠送”等等将更加普适化。

大白话今日份，看看最近北京楼市涌现的新产品新变化。

01

金隅地产的“东成西就”

金隅这2年在北京土拍市场，斩获颇丰。

单说2024年就壕掷102亿拿下十八里店朝阳港、丰台丰科园、通州土桥三宗地。

尤其是深耕朝阳十八里店，仅仅这一个区域就花了140亿，先后拿了3块地，最新地块是今年6月份拿下的朝阳港一期地块，离地铁站最近，官宣案名为“北京隅·东序”。

10月份拿地的丰台丰科园项目公布案名“北京隅·西颂”，金隅2024年的“东成西就”就此传为佳话。

考虑到“西颂”拿地时间较晚，项目信息披露优先，今日份重点跟大家聊聊“东序”。

地块为金隅集团于2024年6月25日以63.8亿元底价摘得（经营楼面价52334元/㎡）。地块建设用地面积4.77万㎡，规划建筑面积12.59万㎡，住宅容积率2.8，住宅期房销售指导价79000元/㎡，相对与邻居项目保利朝央和序，指导价涨了1000元/㎡。

项目位于东四环十八里店朝阳港区域，地块紧邻地铁17号线十八里店站南，该区域根据“十四五”规划，将有序推动南部崛起，朝阳港将成为南部崛起的一个标志性象征。

项目引入“露地”概念，专用于进入茶席的庭院，茶庭环抱一方静池360°视线环绕，四面观水，亭外为透光奢石景墙，柔美中不失硬朗；园林上设计了6米高的造景瀑布，还有专门举行茶席的庭院，约500平米的全龄科技花园，融入自然，给孩子打造一片天然的成长空间。

项目总建筑面积17.74万㎡，其中商品住宅规模12.26万㎡，分2期开发。项目规划17栋5-18层板楼。项目商品住宅主力户型面积127~193㎡三至四居，共824户，1梯2户、2梯2户设计。

产品设计上有2大亮点特色：

在外立面上，北京隅·东序采用了大面积铝板和玻璃幕墙，没有使用真石漆。色彩上，项目以玫瑰金为主色调。但是在这个维权与降配齐飞的地产下行周期，到交付时候是否能够做到保质保量，还是存疑。

还有一大特色在于弧形阳台与转角窗的设计。

北京隅·东序的阳台设计全都是弧形的，加上整个楼栋边厅户型也是270度弧形飘窗转角设计，这种设计不仅减少了建筑物本身的冰冷和尖锐感，更让居住者感受到建筑的温暖和舒适。

02产品槽点

客观的说，北京隅·东序产品研发设计中有亮点特色，但也有槽点BUG，就拿127㎡三居室来说。

一、户型布局与空间利用

1. 客厅面宽相对较窄

北京隅东序127㎡三居室户型的客厅面宽设计为3.6米，相较于市场上同类型产品的客厅面宽，这一数据略显不足，邻居朝央和煦达到4.2米。一般而言，客厅作为家庭活动的中心区域，其宽敞度直接影响到居住的舒适度和空间的开放性。较窄的客厅面宽可能会让居住者在举办家庭聚会或进行大型活动时感到局促，影响整体的居住体验。

2. 次卧南向面宽不足

在127㎡的三居室户型中，南向次卧的面宽设计为2.8米，相较于市场上同类型产品的南向次卧面宽，这一数据同样略显不足。旁边邻居项目朝央和煦121㎡三居室，面积小，总价低，尺度还能吊打金隅，次卧面宽就达到3米，主卧达到3.6米，秒杀金隅的2.8米次卧和3.35米的主卧。南向次卧作为重要的休息区域，其宽敞度和舒适度对于居住者的生活品质有着重要影响。较窄的南向次卧面宽可能会让居住者在休息时感到压抑，影响整体的睡眠质量。

二、收纳体系有待完善

虽然127㎡户型在收纳设计上做了一定的努力，但仍有待完善。例如，玄关柜的设计有待完善，无法满足居住者对于鞋子、衣物等物品的收纳需求。此外，卧室等区域的收纳空间也可能不足，需要居住者自行添置收纳家具来弥补。

三、居住体验与功能需求

客餐厅与主次卧面积分配不均，导致功能性空间不足

对于现代家庭而言，功能性空间的需求日益增加。然而，在127㎡户型中，客餐厅面积过大，造成空间浪费，而牺牲的主次卧面积，是的一些重要的功能性空间可能无法得到充分满足。例如，书房、衣帽间、健身区等空间可能因面积限制而无法设置或设置得过于紧凑，这会影响居住者的生活品质和幸福感。

所以，写在末尾，在北京，1000万的购房预算，你会为2.8米的面宽买单吗？