中金:如何看待产业园REITs?
创始人
2024-12-27 01:16:20

【大河财立方消息】12月26日,中金公司分析员裴佳敏、谭钦元等人发布研报,从行业基本面及REITs视角简析产业园REITs投资价值。

研报从三大维度评价产业园区。中金公司认为好的园区能够同时为政府和企业部门创造价值:一方面企业能够通过入驻园区实现生产要素集约化,更大限度实现经营目标;另一方面政府部门通过促进企业以及产业聚集,提升区域经济竞争力,增加财税收入,进而形成再投资和区域发展正循环。在上述约束下中金公司们提出三大维度以判断产业园区资产的优势,分别为工业区位(属经济地理学范畴)、竞争格局和运营能力。

现阶段我国产业园区资产仍处于去化阶段。供给端,北上商务园区供给分化,其中北京市场或已度过短期供给高峰,而上海市场供给尚处于高位。

需求端整体仍然偏弱,北上商务园区净吸纳量尚未现明显修复。需求结构来看,核心城市TMT、医药生命科学及制造业新增租赁需求相对旺盛。在当前宏观及供需形势下,产业园区业主普遍采取以价换量策略,市场租金价格有所下调。

资产价格端,我们监测商务园区资本化率有所抬升,当前与非核心区甲级写字楼资本化率接近。

总体上,中金公司认为现阶段产业园区资产仍处于去化阶段,但伴随产业园区供给速度放缓,加之政府近期出台一揽子增量政策以支持经济稳定增长,产业园区供需压力有望逐步缓解。

产业园REITs是公募REITs市场的重要组成部分。截至2024年11月末,我国产业园区上市产业园REITs已达12只,总市值突破200亿元,占全市场市值15.5%,呈现“数量较多,单体规模较小”特征。

复盘过去三年产业园REITs二级市场表现,中金公司认为基本面波动是产业园REITs估值调整的主要因素。今年以来,在经历过充分估值调整后,叠加部分项目出现经营触底企稳迹象,产业园REITs估值出现修复企稳行情。

总体上中金公司认为产业园项目基本面正处于筑底阶段,且估值或已位于合宜区间,具备中长期配置价值。

责编:李文玉 | 审核:李震 | 监审:万军伟

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