广州开发区产业园REITs项目上市首季开启“戴维斯双击”
来源：REITs速达
“易方达广开产园REIT”作为广州首个产业园REITs项目，备受各界广泛关注。但上市不足半年时间项目的整体出租率、租金单价发生了较大的转变，可谓是真正的戴维斯双击。
另外，受外部竞品陆续上市影响，未来一段时间：（1）以降低租金单价维持出租率的方式是否适用？（2）达成预期的数据指标需要多少时间？（3）投资者如何看待项目的预测数据与实际数据表现间的差异？还需要持续观察。
1、发行
项目在上市交易前评估值进行了三次调整，最后一次调整为询价前，最终估值为20.1亿元，较首次申报时估值下降幅度为16.32%。
折现率从首次申报时的6%提升至6.5%。
拟募集资金约为20.59亿元；实际发行规模为20.584亿。
对于“易方达广开产园REIT”参与网下的投资者活跃度并不高，仅有12个主体参与了网下报价，最终定价为2.573元/份。
战略投资者中，包括原始权益人在内的12个战略投资者主体有7个是REITs市场参与战略投资者的新面孔。
2、市场表现
截至2025年2月10日收盘，二级市场价格为2.536元/份，较发行价折价幅度约为1.44%。
从二级市场走势来看，自上市以来，二级市场价格持续回落；截至2024年12月31日，折价幅度为8.12%。但受益于2024年末和2025年初的市场行情驱动，从年初至2025年2月10日收盘，区间涨幅为7.28%。
按照2025年2月10日收盘价格计算，其预测的分派率约为5.17%。2024年4季度报告给出的期内现金流分派率为1.40%，年化现金流分派率为5.61%。
3、经营情况
竞品方面，2024年4季度报告提出：报告期内，周边新增竞争性项目包括大湾区科创走廊新光谱项目以及星贸中心、岭胜广场项目，其中大湾区科创走廊新光谱项目已入市，星贸中心、岭胜广场项目启动预招商。
出租率方面，2024年4季度报告期内项目的出租率较前期进一步下滑，2024年4月份出租率为84.11%，报告期下滑至78.18%。另外，租金方面也有不同程度的下降。
具体来看，2024年10月份月末出租率为74.21%，租金单价为54.3元/平方米/月；12月末出租率虽然提升至78.18%，但出租率的提升是以降低租金单价的方式小幅提升，月租金单价下降了1.18元/平方米。
下降幅度较大的为创新基地，从上市前的92.41%出租率下降至76.18%；减少出租面积达1.2万平方米，下降幅度为16.23%。
小结：一边是市场竞争压力的加剧，一边是存量租户不断的流失；虽然部分租金并未有所调整，但未来受出租率的影响降低租金单价也是不得不做出的选择。“易方达广开产园REIT”自2024年9月23日上市以来，业绩发生了巨大的转变，当然，也许是一时的！