“3.5万人民币在北海道买170㎡一户建。”

“20万人民币拿下京都百年町屋。”

最近我的手机被日本买房的捡漏视频刷了屏。

以超低价格获取全球最宜居国家之一的美丽房产，听起来就像社畜猝死前的最后一场美梦。在34年来日元汇率的低点上，全球缺房的年轻人都在涌向“廉价日本”。

价格低得就像超市里临期处理的半价西瓜，中介递合同的速度比居酒屋老板上毛豆还利索，这种好事儿通常都是骗局的前奏。

然而日本房产的“BUG价”竟然是真的。

在国内，最令人艳羡的案例莫过于“日本摄影师尼鹿”分享在小红书上的购房经验。

她在北海道著名旅游城市小樽买下了一栋170㎡的一户建，只花了3.5万人民币。

这个数字甚至不够支付北京三环内一平方米的首付，却在风情旖旎的小樽换来了春花冬雪的窗景。

“楼下就是公交站，距离市中心小樽站10分钟公交车程”，临近便利店，而且基本不需要再装修，拎包即可入住。

澳大利亚滑雪爱好者Matt Guy也用不到100万日元（人民币5万元），在新潟县著名滑雪胜地妙高高原买到了一栋漂亮的小别墅。

当时80多岁的房主夫妇充满爱意地向他介绍了这栋房子：“进来吧，进来吧，我会告诉你这所房子的优点。夏天，你打开这扇窗户和那扇窗户，微风就会吹进来。这扇窗户能获得最好的阳光。”

Guy很快决定，这就是他想要的地方。

不仅拥有冬季丰厚的雪量，四季不断地天然温泉，而且非常方便：“我家旁边就有一家寿司店，旁边还有一家荞麦面店。步行 15 秒就到邮局，步行35秒就到医院。”

有人对日本的印象还停留在拉面60一碗，西瓜不敢敞开怀吃的昂贵阶段，有人已经用买五菱宏光的预算，在日本不动产网站拍下整栋町屋。

日本似乎真的正在成为“廉价日本”。

即便抛开那些或许有些极端的案例，回归平均值，日本房价依旧显得眉清目秀。

对比全球其他大城市，东京、大阪、名古屋，日本三大主要都市圈的房价都堪称慈悲。

日本不动产研究所发布的“国际不动产价格租金指数”调查显示：

如果将东京港区元麻布的分户出售住宅的每坪(3.3平方米)单价定为100，那么大阪为68.2，上海为165.6，纽约为144.6，伦敦为207.5，最贵的香港是268.2，比东京高出一点五倍还多。

更别提日本现在兑美元的超低汇率——对于外国人来说，这正是在日本买啥都划算的时候。

不光是富有的欧美人和中国韩国人，就连不那么宽裕的在日打工人代表越南人都开始在日本大量购入房产。

他们专门扎堆日本人嫌弃的地块儿，在那些“步行15分钟内没有公交”的地区，只需要1000万日元，也就是不到50万元就能买到一栋不错的独立住宅。

如果对于周边条件和房屋健康的要求再放宽些，那么甚至还有不少0元购的机会。

很多无人居住的“空屋”正在以0元的价格超值转让，这些房产可以在各种名为“akiya bank（空屋银行）”网站上找到，仅需支付几万元的赠与税和登记费用，就可以认领回家。

专门登载0元空屋信息的网站“大家的0元房产”上，有人0元买到过2000多平方米的柏青哥店，有人0元买到过4层的超大旧超市，还有人不光0元得到了北海道山林中的一栋4LDK大别墅，还顺带获得了5000多平方米宅基地和4000多平方米山林。

从南到北，从东到西，各种捡漏神话流传在全球各种语言的社交网络里。人们窃窃私语着那座如同幻梦的东方岛屿，那个可能让买房成为现实的应许之地。

日本房地产从业者最先感受到，外国买家越来越多。他们中有人挥舞着大把钞票，买下东京最新建成的高档公寓，也有人小心翼翼地挑选廉价的空屋。

日经新闻2023年统计发现，过去5年中，从海外流入日本国内住宅的资金额增加至4倍。

日本房地产市场像一座正在融化的冰山，不断析出令人咋舌的廉价标的。

外国买家的热情甚至直接带动了沉寂已久的东京房价，去年东京成为全球房价增速最快的主要城市——

不过即便如此，它还是一片价格洼地，因为起点还是便宜。

那么低廉的价格从何而来？这事儿对我们来说，可能有点儿难以理解。

在日本，不动产本身大多数时候不仅不是一种可能升值的“传家宝”，而且还是一个不断贬值的“定时炸弹”。

尤其是高层公寓之外，那些外国游客所钟爱的一户建住宅。

因为一系列法律把一种观念植入了日本社会——“房子是消费品"。

如果在日本购房后5年内出售，那么要缴纳高达30%的资本利得税，日本政府用高昂的短期交易税费给炒房客戴上了痛苦面具，逼得所有人都成了佛系房东。

在日本，房产通常只有一种稳健的收益方式，出租收租。

一项当地地产公司调查显示，超过60%日本人认为，相比于买房，还是租房更划算，经济条件不足的情况下，终生租房即可，没必要拼着背上几十年的贷款，来买一套本不是自身经济实力足以负担的房产。

因为当你终于还清房贷时，手里的房产证很可能已经变成"房屋死亡证明"。

买房就像买车，亦或是711货架上的金枪鱼饭团，从购入的那一刻起，它就已经开始折旧贬值。

高层公寓由于建筑年份较新，建筑方式更现代，贬值较慢，独栋老式房屋则是折旧重灾区。

根据日本国税厅规定，一户建木造房屋的“法定耐用年数”22年归零，钢筋混凝土建筑47年报废，超过法定耐用年数后，即使房屋本身状况还很良好，可以继续服务几十年，它作为“资产”的价值也会无限趋零，用它甚至无法在银行抵押贷款。

如果当初是贷款买房，那么可能35年房贷尚未还清，房屋价值已经归零，留下的只有土地这个"沉默的合伙人"。

这种房屋寿命倒计时如同食物的赏味期限，标注着一座座房屋的色衰而爱弛。

它们不仅不再适合居住，而且还是“吞钱”的无底洞，不光给买房人带来负担，也给继承者带来无尽的麻烦。

酒越老越香，房越老越荒。虽然独栋木质一户建在外国人眼中看来风情万种，但在本地人眼里，却是不舒服的“小平房”。

如果你曾在冬天参观过日本过去贵族的大宅，那么可能有所感知，老式和式住宅其实并不宜居，尤其是冬天可谓寒意透骨，在地板上走一圈回来，脚趾头都得冻得没法打弯。

当子孙成家立业，老一辈屋主逝去，越来越多人搬离旧居，搬去更加舒适的地方。这些老房子平时无人居住，于是越发破败。

这样早已无法居住的老房子，房主还要每年继续为它缴纳固定资产税、土地税，并根据政府的防灾减灾规定，定期完成抗震维修，子女继承时还要支付最低10%、最高55%的高额继承税。

拆掉呢？拆掉也不划算。

“大家的0元房产”网站创立者中村领发现，如果他拆掉父亲遗留的老店面，单独出售地皮，那么拆除要花费320万日元，地皮能买50万日元，最后还要倒贴270万日元。

于是，“不动产”就成了“负动产”，如同ICU里无法拔管的老人，很多人甚至想倒贴钱来脱手，但这样的房子在日本实在太多，通常无人问津。

超高龄少子化社会，日本人口与日递减，与此相对的，是泡沫经济时期建设过剩的房屋。很多旅游景区的周边地产已经跌得零头都不剩，一片片荒草丛生，如同鬼城。

现在全日本一共有900多万栋这样的房子，换句话说，全国每7栋房子中就有一栋是这样的房屋，就算只挑最拔尖儿的部分，也足够给每个东京流浪汉发三套海景房。

这就是在日本正在成为巨大社会问题的“空屋”。

而它们，正是外国买家眼中熠熠生辉的捡漏宝藏。

于是在那些童话般美好的赴日买房vlog下，常有人戳破现实：

这哪是什么捡漏？分明就是捡剩。

日本二手房确实便宜得令人发指，但就像便利店货架上的半价便当，真正买单时才会发现：包装盒上印着"税込"，结账台前摆着"修缮费"，收银员手里还攥着张"抗震补强通知书"。

房价只是首付，持有成本才是终身贷。

与其说是买房，不如说是给政府当房屋临终关怀志愿者。

对于指望低进高出，赚笔大钱的投资者的确如此，靠买卖二手房一夜暴富非常艰难。

大量便宜的房产并不具备升值资格，具有投资价值的只有少数大都市圈的新建房源。而这些房源往往拥有和价值相匹配的高贵价格，终究还是富人的游戏。

把便宜房源改建为民宿呢？也是困难重重。

首先，不熟悉日本房地产的人很有可能买到“不可改建”的房产，第一步就胎死腹中。

即便房源合适，老旧房屋的民宿改建费用也不便宜，通常来说，是房价本身的两到三倍。正是因此，一些华人、越南人喜欢找老乡工程队，虽然活儿干的糙点儿，但价格便宜。

在付出这些前期成本后，还得面对严苛的经营环境：

日本法律要求民泊每年营业不得超过180天，那些幻想"当跨国包租公"的人，最终发现如果严格按照规定执行，可能回报率还跑不赢余额宝。

“在日本一个风景优美的地方买一栋传统房屋，住在里面，然后出租给游客赚取收入。这种生活方式是许多外国人的梦想。”

但专营此道的TikTok网红@Anton in japan表示，除非购买了很多类似房产集中经营，否则其实很难靠它来赚到钱。

不过，说童话里都是骗人的也不尽然。实际上，对于两类人群来说，日本的廉价房产依旧很有捡漏的价值。

第一类，就是Anton这样的网红，通过分享如何在日本买到廉价房产，以及展示如何亲手改建旧屋，让破败空屋新生为既古老又现代的民宿，他在TikTok已经拥有了300多万粉丝。

“日本买房”已经成为一类外国博主的细分赛道，他们有人专注于介绍日本的便宜空屋，有人分享买房后的生活vlog，房产自身是赚是赔已无足轻重，博取的流量已经足够盆满钵满。

他们贩卖的是信息，也是某种似乎触手可及的梦——每个人都有机会在这个备受世界游客喜爱的国度，拥有一小片“领土”。

第二类，就是真正想触碰到这场美梦的行动者。

对于真正想在日本生活、度假，拥有一栋属于自己的漂亮小屋的外国人，日本正是完美的捡漏国度。

美国“空屋猎人”马特，已经帮助上百人找到了自己的梦中情屋。

他们中的大多数都有在日本生活、旅行的经历，因此爱上日本环境与文化，在离开多年后，最终决定回到日本。

来自巴黎的Cline Aguirre以490万日元在奈良买下一栋300㎡的和式老宅，这栋拥有一个世纪历史和两座花园的房子需要大修，为此她又花费了几乎与房子等价的返修费，总计花费900万日元（约5.69万欧元）。

但对于这位25岁的年轻姑娘来说，这依旧十分划算：

“在法国，如果我想要一个小车库，就得花10万欧元。”

即便加上那些繁琐的后续费用，坐落在风景区中的大量空屋，对于不需要考虑通勤便利性的外国买家来说，依旧具有很高的性价比。

根据日本现行政策，房主们每年可以在日本停留180天，每一次不能超过90天。作为度假目的地，堪堪合适。

如果申请去年新推出的数字游民签证，还有机会停留更久。

这也是我们为数不多，在年轻时就为自己准备另一种生活的可能性。

日本买房究竟划不划算？这其实是一道因人而异的问题。

当房子剥离了学区、婚姻、阶层跃迁的枷锁，或许我们才能真正看清：居住自由的本质，不是占有多少混凝土，而是保留随时出发的权利。