来源：@21世纪商业评论微博

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

闽系国企地产“三剑客”之一的象屿，在上海滩再次陪跑。

3月3日，上海第二批次土拍，象屿看中的嘉定新城地块，起始价20.46亿元，吸引4家房企参与竞夺，经过49轮竞价，最终被招商蛇口收入囊中，成交楼面价31850元/平方米。

这宗地，象屿本志在必得，提前半个月就发布了招标信息。无奈，竞争激烈，夺地难度加大。

开年至今，象屿地产上海土地市场，仍颗粒无收。

这家出自厦门的国企，是供应链龙头象屿集团的子公司。

在董事长胡新立的带领下，这两年跑马圈地，跻身上海前5、全国前50位，成为规模排名上升最快的房企之一。

2024年开始，其在上海拿地接连失利，连带全年销售同比下降，规模跌至305亿元。要留在牌桌进阶升级，胡新立团队挑战不小。

重仓上海

押注上海，是胡新立团队的核心打法。

一开年，象屿旗下“上海象盈房地产”连发三条招标预告，瞄准奉贤区、浦东新区、嘉定新城三个地块，计划总投资超138亿元。

其中，对于嘉定新城远香湖中央住宅地块F03A-4，象屿拟投资44.4亿元，建安费约9.97亿元。

2月20日，上海第一批次土拍，在争夺奉贤新城地块时，象屿地产不敌龙湖、建华，抱撼而归。位于浦东新区的地块，象屿后来并未参拍。

这次嘉定新城的地块，象屿本有机会拿下。在与三大头部房企竞争时，毫不手软，积极出价。

地块在竞价49次后，触及中止价，进入第二轮“竞品质环节”后，两家房企退出，象屿联合体与招商进行最后角逐。

在最后竞报“配建高端人才住房0.2%比例”时，象屿未再出价，最终该地被招商以26.6亿斩获，溢价率30%。

忍痛放手，象屿可能是考虑投资回报。有业内人士告诉《21CBR》记者，配建人才房，对于开发商来说，会增加一定成本和开发难度。

陪跑，是象屿等房企在沪的常态。

上海地产市场的确定性强，头部房企聚焦。2024年恢复 “价高者得” 规则，大量土地溢价成交，投资更具考验。

象屿的挑战在于，上海是其第一重镇。去年，胡新立团队只斩获3块地，合计金额约80亿元，三年来拿地创下新低。

胡新立曾长期任职于象屿地产上海公司总经理，熟悉当地市场，上任当年，就在上海大笔出手，参与33宗地块的争夺，最终拿下4宗，投资超百亿元。

胡还启动了厦门、上海双总部模式，试图大展拳脚。

上海市场的支撑，让象屿的体量快速膨胀。2023年，其销售额超过400亿元，上海地区占了近七成。

象屿在全国的排名上升至42位，相比2020年，规模增加了300亿元。

2024年，胡新立团队有意继续发力，找来金地商置的华东区域副总裁鲍轶群，出任沪浙区域总经理。

此前，他在绿地、上海城开等本地房企任职多年，经验丰富。

2024年上海第一批次土拍中，象屿地产连拿两地，风头尽显。可惜，后劲不足，此后接连出手，却多以陪跑收尾。

债务攀升

投资收缩，市场地位难免动摇。

中指研究院的数据显示，2024年，象屿在上海卖楼，只收获119亿元，同比减少四成以上，在当地的排名从第5位滑到第14位。

象屿项目的资质、操盘能力，也拖累了表现。

胡新立团队操盘的上海项目，主要分布在嘉定、奉贤等地，中环、外环居多，销售压力较大。

去年国庆期间，团队本想抓住政策风口，上市江湾悦府、中环云悦府两个项目，但认筹率表现平平，先后取消摇号。

过去几年，象屿在沪项目因各种原因，遭到业主非议，影响了口碑。

比如，虹桥嘉悦府，在尾货销售时，以打折、送车位、送物业费等手段促销，损害了首批业主的利益，惹上争议。

远郊的项目不好卖，中心区域项目竞争大，开发难度也较高。

今年3月，象屿的豪宅项目“苏河琹庐”将开启认购。这是胡新立团队首次进入上海内环的项目，首推132套建面约100平米的高层住宅。

然而，有看房者吐槽，其73%得房率低、保障房混住、交标诚意低等。

象屿能否保持地位，实在考验操盘能力和资金实力。

“上海的土地总价高，且对拍地资金来源实行严格监管，对房企的资金实力形成巨大考验。” 中指研究院上海数据总经理张文静告诉《21CBR》记者。

当下，公司正在承受扩张带来的资金压力。

截至2024年6月末，象屿地产总资产超1002亿元，负债总计766.97亿元，负债率为76.5%。有息债务为261.62亿元，半年增加了近40亿元。

胡新立团队采取降本措施，2024年底，有消息称，象屿地产在上海、厦门进行了一轮人员优化。

他也有意收敛投资，据记者统计，2024年，公司在上海参与竞拍12宗地，不到2023年的一半。

利润压力

豪赌上海滩，象屿地产尝过扩张的甜头。

2024年1-6月，房地产板块营收135.24亿元，同比增长20倍，并扭亏为盈，挣到 6.47亿元。

在母公司象屿集团中，象屿地产的收入贡献不到2%，作用在于挣利润。

“（公司）在厦门象屿集团内的定位为利润中心，对于规模的考量较少，主要考量盈利情况。”象屿地产曾在债券报告中表示。

象屿集团的主业是大宗商品，采销金属矿产、能源化工、农产品等，挣的是价差，2023年净利率只有0.3%。

反观地产，利润要厚得多。

尤其是近年，集团主业下滑，主营供应链的厦门象屿，去年前三季度收入2977亿元，只获得8.9亿元利润，均同比下滑两成左右。

象屿地产这轮扩张，也有集团的资金支持。

以2023年为例，象屿地产向集团拆借了625.47亿元，占其总借款的65%，代价是一年付出4.34亿元利息。

只是，胡新立团队所拿项目，多与其他开发商合作开发。

2024年，项目权益比为73%，在6.47亿元净利润中，归母净利仅为0.01亿元。

截至2024年6月末，房地产销售板块的毛利率为14.45%，同比下降7个百分点。

在债券报告中，象屿认为，重点布局一、 二线城市，使其较好规避了库存去化风险问题。

“（公司）拿地政策较为理性，在遇到合适的拿地时机，会采取相应拿地策略，让业务平稳有序发展。”象屿表示。

象屿地产能否持续担起“利润奶牛”的角色，有赖于市场的回暖，也要看胡新立团队如何破局。

图片来源：象屿地产，除标注外