天河，这个广州房产的 “顶流” 区域，又有盘跌出新纪录了！

刷着手机，看到黄村的中海康城成交了一套单价2万+/平的两房。

我滴天！2字头！？

要知道，中海康城去年这个时候的成交均价还在5万+/平呢，现在一下子跌了近六成，哇，真的不敢想......

业主：跌的好痛

1月19日，中海康城成交了一套84.77㎡的两房两厅，成交总价225万，均价为2.6万/平。

业主之前的报价还是286万，结果最终成交猛降了61万！

真的很难想象，这一价格不是在广州近郊，而是在天河。

我扒了一下这几年来该小区相同大小相同户型的成交情况。

2021年6月，成交的这套84.77㎡的两室两厅，总价为477万，单价为5.6万/平。

2021年7月，成交的这套84.77㎡的两室两厅，总价为520万，单价为6.1万/平。

而上个月该小区的成交均价为3.3万/平，这一下跌了21%。

当然，我也问了中介这套房是不是有什么“秘密”，中介直说，没什么问题，就是业主急售。

毕竟中海康城也是二十多年的老小区了，有些还是楼梯房，户型设计和装修风格都很陈旧，加上车位配比也不够，如果急着出手，那只能是割肉成交。

不过割的有点太痛了，一下子丢了近54万。

是什么原因，

让它们跌个不停？

其实翻开数据认真看看，过去这一年，降价还是主基调，只不过各降价房源间的降价幅度各有千秋罢了，除了这些有特别原因的：杀疯了！连连跌到2万+/平！广州二手天塌了？

虽说现在广州二手距离止跌越来越近了，但是一些房源早已经在市场的冲击中失去竞争力，只能低价出手。

仔细观察跌得厉害的房源，不难发现它们有这几大共同点：

1.物理条件落后：楼龄20年+，车位紧张，还没电梯。

例如厦滘的珠江花园，最新成交的一套楼龄已有约26年，马赛克外墙，加上楼间距近，小区内绿化又少，竞争力实在不大。

2.周边配套设施不齐全，生活不方便。

有一些楼盘的配套短板太明显，宣传时自称“30分钟到市中心”的楼盘，早高峰实测通勤超1小时，这种通勤实在太伤。

又或者是学校商业一鸽再鸽，例如增城的朱村的科教城，之前就经常被吐槽商业不够，商业和学校等配套落地慢如蜗牛，业主都已经从“期待”熬成“绝望”。

3.前期价格虚高。

前期价格被高估，增城的碧桂园云顶就是一个好例子，高峰期拿地，加上定位高，同时大量炒家闻风而动。云顶最高时可到4万+/平，可随着市场回归理性，现在云顶的新房都跌到了1.3万+/平，比拿地价还便宜。

4.产品力掉队+新盘扎堆入市。

产品品质是房子的核心竞争力，产品品质不佳，在如今的房产市场中就是 “短板”。自从广州容积率新规发布以来，旧规新盘和二手房陷入了尴尬境地。户型设计的滞后，让它们在与新规下的新房竞争中处于劣势。

比如中海康城，北侧就是天河区奥体新城保障房项目，据说是设计接近第四代住宅，加上较高的使用率，这竞争力不可谓不强。

来源：广州天河发布

同时天河东新盘扎堆入市，供应量过大也使得二手业主被迫加入了“价格战”。

总体来说，跌幅大的房源大部分是因为地段偏、配套不足、产品不佳等问题。

不过部分降价的房源也可能是因为业主急售等原因，对于购房者来说，这既是机会也是挑战。