近日，位于长沙洋湖片区、编号【2025】长沙市011号地块迎来出让，最终由湖南嘉融房地产开发有限公司（嘉信）以底价116621万元竞得，折合楼面价约6300元/㎡。

此地块位于潇湘南路与丰塘路交汇，由I232和I481两块组成，其中I481一线临江，容积率I232≤2.2、I481≤1.9。

【2025】长沙市011号地块两宗地分别为I-232、I481-1地块，均为纯住宅用地。

地块区位：[2025]长沙市011号地，出让面积约89305平方米（约134 亩），规划用途为住宅用地。该地块位于长沙洋湖片区，东临湘江、北临连山路、南临南三环绿带、西临湘江中学。地块起始总价116621万元，折合楼面价约6300元/㎡。

地块指标：011地块由2个小地块组成，Y06-I232地块有效面积约51440㎡(合77.16亩)，容积率≤2.2。Y06-I481-1地块有效面积约37865㎡(合56.8亩)，容积率≤1.9。

两宗地合计住宅建面18.5万方。

挂牌要求：

1.项目建设须按相关文件落实装配式建筑、绿色建造和教育等配套要求。

2.保证该项目建筑前区满足相邻城市规划道路的协同设计要求，并无条件在建筑前区承担城市规划道路的人行道功能，以及承担沿道路公共附属设施放置和后续的相关建设维护管理协调工作。

3.实现“交房即交证”。

4.为落实城市建筑和景观风貌管控要求，提高住宅品质，项目规划设计时应对住宅阳台统一封闭设计，并在住宅交付前实施完毕。

5.挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制。

具体到宗地位置来看，[2025]长沙市011号地块位于洋湖垸板块，绕城高速以北、潇湘南路两厢。

4月9日，嘉信以底价11.66亿元，楼面价约6300元/㎡竞得。

作为洋湖少有的滨江住宅地块竟然底价成交了，且土地楼面价仅6300元/㎡，低于绿城玉海棠7181元/㎡的楼面价近900元/㎡，另外珠江颐德公馆目前二手房价格1.8万/㎡。

乍一看，[2025]长沙市011号地块底价成交、市场逻辑似乎不合理，但是地块确实存在一些瑕疵，致使品牌开发商的拿地意向度较低。

这地块也确实考验开发商的运营能力！

1、地块的江景视野较窄

长沙珠江颐德公馆是南北狭长型地块，楼栋沿江排布，基本能够保证大部分户看江。

但是此次挂牌的地块，仅I-481地块有较窄的江景面，预计只有4栋楼可看江，地块内大量楼栋没有一线江景；而I-232地块未来会因东侧待出让地块的遮挡而没有江景。

2、地块外部存在不利因素，包括噪音及污水处理等

I-481地块的南边就是长沙绕城高速，可能会有较大噪音影响，而地块的东南边有排渍泵站。

3、两宗地无法进行容积率平衡，且东地块限高仅54米，致使东地块非江景楼栋难以压缩面积段。

以同样靠近绕城高速的建发电建江山悦的二手房成交情况来看，成交多以129-144㎡的户型为主，不看江180㎡户型成交极少，不看江成交均价精装12000元/㎡左右，看江成交均价精装15000元/㎡左右。

对于非江景户型来说，如果不把面积段压小，未来的去化难度会非常大，看了几家开发商的强排方案，在无法平衡两宗地容积率的前提下，东地块难以压缩到150㎡以内的面积段。

4、无法满足较多品牌房企快周转的要求

I-481地块和I-232地块约有18.5万方的体量，地块体量较大，无法满足较多品牌房企快周转的要求，此地块去化可能需要一段时间。

5、相对弱势的教育配套及不临地铁口等劣势

地块周边的教育配套并非洋湖板块一流学校，不临地铁口，市场商品房难以依靠城市配套溢价。

项目大概率是入读雅礼英才或湘江实验小学，初中为微机派位。

6、开发商

嘉信是一家来自湖南永州的房企，这是其在长沙拿下的第3块地，此前已在市府板块开发过“嘉信博麓郡”，在洋湖南板块也打造过“嘉信洋湖锦玉”。

嘉信博麓郡前段时间搞了波降价促销，去化了一些，不过房源还有的是；“嘉信洋湖锦玉”是新规产品，再加上价格，对比周边还是有性价比，首开去化成绩不错。

但是嘉信开发商在永州也或多或少有点瑕疵，有兴趣的网友可以在网上多查查信息。

以上六点是该地块虽然有“洋湖滨江地块”的噱头，但难以兑现“滨江”价值、以较低底价在土地市场成交的主要原因，这个地块也真正会考量开发商的运营操盘的能力！