角煞四伏！首钢璟悦长安楼间距过密
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物极必反。
前不久，首钢璟悦长安的总平面图引起争议。
没错，它是北京石景山区首个"好房子"。但，楼间距实在太密了，又不是人们期盼的好房子。
它规划了四排房子，一条东西向的景观带，把房子两两分开。
这牺牲了第二排和第四排，它们与前排的最短距离，分别只有9.96米和9米。
楼间距不足10米！且大部分只有13米多。
首钢璟悦长安有6-18F的住宅16栋，至少有7栋楼间距很短，加上第一排临马路有5栋，它的好房子实际上只剩下4栋了。
不仅如此，东南角的8#为东西朝向，西南角为L型塔楼。
有业内人士惊呼：这种密度，很不像2.71容积率的社区。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）
首钢璟悦长安的地块素质不错，占地面积2.8万平米，地上建面7.59万平米，呈长方形，东西长约246米，南北宽约112米，是个好胚子。
但首钢地产不敢将它的控高用足，实际规划建筑最高为54.6米，土地出让文件的控高为60米（局部80米）。
大概率原因是，如果建高了，会影响自己和周边楼盘的日照。
为什么首钢璟悦长安楼间距那么密呢？
秘密就藏在好房子概念里。
它包括阳台、首层架空等好房子元素的应运，让地上不计入容的建筑面积增多，进而意味着实际容积率加大。
从这个角度看，“好房子”犹如一柄双刃剑。
来看一下首钢璟悦长安的图纸，它至少有3类不计容地上建筑：
1、首层架空层有四处，分布在1#、2#、3#和10#，总面积约1200平米，架空层层高3.6米。
2、拥有“内嵌阳台+设备平台+北面阳台+飘窗”四件套，内嵌阳台进深1.8米赠送一半，北面开敞阳台进深1米赠送一半、设备平台进深1.2-1.8米全赠送，飘窗宽0.5米全赠送。
3、南面大门采用挑空设计，有将近300平米。
这3类面积，除了内嵌阳台和北面开敞阳台计一半建面之外，其它的都不计容。
首钢璟悦长安地上不计容面积是多少？没有公布。
但花姐拿朝阳区的金茂满曜朝阳的案例，可以推算个大概。
金茂满曜朝阳曾在一份施工总承包招标公告里提到，它的工程建设项目规模为总建筑面积162902.12㎡，其中地上计容建筑面积为92102.75㎡，地上不计容建筑面积(住宅)为15447.1㎡，地下建筑面积为55352.27㎡。
它向外界透露出一个十分重要的信息：地上不计容建面占整个地上建面的16.72%。
这里的不计容面积，除了310平米的首层架空层等外，还包括阳台、设备平台、飘窗等赠送面积。
如果拿金茂满曜朝阳做参照系，首钢璟悦长安的地上不计容建面大概为1.27万平米。
加上规划计容的地上建面7.59万平米，地上的实际面积约为8.86万平米，除以2.8万平米占地面积，实际容积率高达3.16。
也就是说，首钢璟悦长安设计“首层架空层+阳台”之后，实际容积率从2.71，飙升了0.45。
一个普遍现象是，好房子概念下，一些楼盘的隐形容积率上来了。
在过往，北京楼市吞噬容积率的杀手主要有两种：一是退线，二是计容的街坊路；现在，高赠送面积成了新的容积率杀手。
近一年来，北京楼市涌现出50多个带阳台的新盘，或内嵌阳台、或外置阳台、或奇偶阳台、或设备平台变阳台，尤其是去年11月份好房子导则出台后，地上不计容的面积越来越大了。
当人们享受赠送阳台的时候，也许忘记了一点，你的房子容积率无形中增加了，楼间距密度更大。
从这点看，海淀区新房的容积率倒是蛮真实的。因为，它们的房子，除了飘窗之外，几乎没有其它的赠送面积。