当前，在房地产行业，“浓眉大眼”的国企越来越少，而动辄亏损百亿的国企却频频出现，这对那些刚刚上任的掌舵者很不友好。

以北京国资控股的金融街为例，2023年9月，老臣杨扬接任金融街董事长一职，也正是在这一年，该公司出现亏损，并且持续两年都陷入亏损泥沼。

最新年报数据显示，2024年，金融街实现归母净利润-110.84亿元，相较于2023年的-19.46亿元，亏损幅度急剧扩大。

房地产市场的持续低迷导致金融街深陷亏损。自2023年起，行业深度调整，市场需求锐减，金融街的房产开发业务遭受重创。

这一年，金融街项目毛利率大幅下滑，部分楼盘即便降价促销，销售价格仍远未达预期，无奈之下，公司只能计提存货跌价准备，这直接导致2023年出现亏损。

步入2024年，金融街的形势并未好转，尽管公司奋力拼搏，实现销售签约额195亿元，但房产销售业务毛利率持续走低，利润空间被严重压缩。

与此同时，存量项目盘活进展艰难，资产减值计提不断增加，合资项目的借款坏账问题也接踵而至，诸多不利因素叠加，进一步加剧了公司的亏损态势。

不过，面对严峻挑战，金融街积极主动地采取一系列措施，始终坚守“双轮驱动”战略，经营现金流已连续6年保持正数。

截至2024年末，金融街货币资金达128亿元，足以覆盖短期负债，且有息负债相较于2023年减少超20亿元，在一定程度上缓解了债务压力。

由盈转亏，两年亏损130亿

金融街业绩下行源于5年前，当年的特殊原因，给金融街带来重大业绩冲击。

2020年，金融街实现营业收入181.21亿元，较上一年下滑30.79%。归母净利润为24.98亿元，同比减少27.41%，扣非净利润更是仅为2.88亿元，大幅下滑89.94%。

具体到业务板块，房地产开发业务营收同比降32.91%。物业出租业务营收下降9.36%。物业经营业务遭受的打击尤为严重，收入暴跌52.52%。

进入2021年，市场形势有所变化，金融街业绩出现增收不增利。公司实现营业收入241.55亿元，同比增长33.3%；归母净利润为16.43亿元，同比减少34.25%。

2022年，房地产行业步入深度调整期，金融街业绩压力加剧。其营业收入为205.1亿元，较上年下降15.11%；净利润大幅滑落至8.46亿元，同比下降48.48%，扣非后更是亏损3.48亿元。

房产开发业务受行业市场调整影响，营业收入下降15.48%，毛利率降至10.32%。物业租赁业务受减免租金等因素影响，营收下降7.31%，毛利率为83.82%。

物业经营业务由于行业调整以及出售北京金融街丽思卡尔顿酒店等原因，实现营业收入2.44亿元，同比下降41.29%，毛利率为-53.47%。

2023年，金融街业绩进一步承压。营业收入125.71亿元，同比下降38.70%，归母净利润亏损19.46亿元，同比下降329.88%。

到了2024年，金融街业绩出现营收增长但亏损扩大的情况。其营业收入同比增长51.74%至190.75亿元，但归母净利润却亏损110.84亿元，同比下降469.69%。

在销售方面，2024年实现销售签约额约194.5亿元，销售签约面积约121.2万平米。资产管理业务实现营业收入约22.9亿元，息税前利润约12.4亿元，在一定程度上为公司业绩提供了支撑。

资产腾挪，金融街的“买卖”

2025年开年，金融街披露的一桩资产重组计划揭开了其2024年资产运作的大幕。

根据金融街公告，公司计划卖掉一个项目——昌融公司30%股权，同时全资买回另一个项目——昌金公司51%股权。

昌融公司开发的未来公元项目，剩余可售面积11.62万平方米，主要为公建物业。截至2024年11月底，公司总资产30.63亿元，总负债15.56亿元，净利润-8479万元。

金融街通过北京产权交易所挂牌出售昌融公司股权，售价不低于国资核准评估价，同时1.8亿元债权也由买方承接。

而昌金公司开发的融尚未来项目，剩余可售面积2.72万平方米，涵盖住宅和公建。截至2024年11月底，总资产9.38亿元，总负债4.33亿元，净利润-3291万元。

金融街通过北京产权交易所挂牌回购昌金公司股权，价格不高于国资核准评估价，1.8亿元债权由金融街或其关联方接手。

这一卖一买背后有着深层次的战略考量。一方面，昌融公司的未来公元项目以公建为主，与科学城置业（昌平区属国资平台）的销售思路存在差异。

科学城置业持有大量类似资产，销售思路偏长期持有，而金融街专注市场化销售。卖掉昌融股权后，项目决策效率将得到提升。

另一方面，昌金公司的融尚未来项目剩余货值偏向市场化销售，金融街全资控股后，可按“分层定价+整栋租赁”的思路推进销售，进一步盘活资产。

通过这一系列资产腾挪，金融街在资金回笼方面取得了一定成效。卖掉昌融股权的同时，公司获得了2.979亿元现金流，这对缓解当前资金压力起到了积极作用。

事实上，2024年金融街在资产处置方面动作不断。9月27日，金融街发布公告称，其所持有的北京德胜投资有限责任公司100%股权及相关债权转让项目已完成转让，转让价15.75亿元。

今年1月份，该股权及债权就拟通过北京产权交易所公开挂牌出售，金融街希望通过出售非核心区域的非整栋物业，提升资产周转效率和优化公司资产负债结构。

据公告资料统计，2020年至今，金融街累计抛售资产4项（含本次转让），金额合计达161.16亿元。频繁的资产抛售使得金融街手中有了一定的现金流，从而提高了抵御风险的能力。

背靠国资，债务压力也山大

作为北京国资控股的国资房企，金融街目前面临的债务压力依然很大。

截至2024年末，金融街总负债规模达970.3亿元，虽较上一年同比下降11.22%，但资产负债率仍高企在72.71%，远超行业平均的60.72%。

更为严峻的是，金融街短期债务结构急剧恶化。截至2024年上半年，一年内到期的非流动负债同比激增99.27%，占总资产比重上升1.24个百分点。

尽管其货币资金余额为128亿元，看似能覆盖一年期内到期负债，但债务期限分布的结构性风险不容忽视。

2025年，金融街面临的到期债务压力不明朗，像2023年发行的“23金街03”等债券进入回售期，而行业整体在2025年将面临5257亿元的到期债务压力。

叠加其2024年经营性净亏损110.84亿元的现状，其债务滚续能力面临极大挑战，一旦资金链出现断裂，后果不堪设想。

作为北京市属重点国企，金融街在融资渠道上具备天然优势。2024年通过公司债、中期票据等融资工具，融资利率较民企低1-2个百分点，极大降低了融资成本。

同时，北京市2024年9月出台的房地产新政，明确支持国企参与城中村改造、保障房建设，金融街的北京房山金悦郡等项目整售给地方政府，贡献了8亿元回款。

但国企身份也给金融街带来了市场化转型压力。2024年计划出售的惠州喜来登酒店等资产，因评估流程复杂，实际回款率仅30%，资产处置效率低下。

另外，国企考核体系要求“稳规模”，致使金融街在2024年仍新增土地储备58亿元，进一步加剧了现金流紧张局面。

在市场竞争中，尽管金融街销售签约额提升至194.5亿元，但权益销售额174.8亿元仅位列行业前50，与头部房企的差距逐渐拉大，行业地位下滑明显。