文｜《港湾商业观察》施子夫

3月21日，奥联服务集团股份有限公司（以下简称，奥联服务）递表港交所受关注，公司的独家保荐机构为农银国际。

天眼查显示，奥联服务国内运营主体包括奥联物业股份有限公司、奥联发展集团有限公司。

作为一家为商企及社区生活提供独立物业管理的公司，期内奥联服务的业绩面保持着稳定的增长。不过公司四成左右收入来自广东地区，以及激增的应收账款、波动的现金流等经营问题也都是外界较为关注的地方。

广东地区收入占比四成，重续率待提升

奥联服务提供的服务包括商企和城市空间服务以及社区生活服务。公司的商企和城市服务可分类为：物业及设施管理服务；向企业、商业物业开发商、公共机关及政府机构提供的市政管理服务。公司的社区生活服务可分类为：基本住宅物业管理服务；及向物业开发商、业主及住宅社区住户提供的社区增值服务。

根据中指院的数据，按总收入及净利润计，奥联服务在2024年中国百强独立物业管理服务提供商中排名第16位及第11位。

奥联服务通过提供两个业务分部创造收入，即商企和城市空间服务及社区生活服务。

详细来看，从2022年-2024年（以下简称，报告期内），商企和城市空间服务实现收入分别为2.47亿元、3.02亿元和3.07亿元，占当期收入的72.2%、70.1%和64.6%；社区生活服务实现收入分别为9528.7万元、1.29亿元和1.68亿元，占当期收入的27.8%、29.9%和35.4%。

由于社区生活服务的毛利率高于商企和城市空间服务的毛利率。2022年、2023年，社区生活服务占总收入的不到三成，公司整体毛利率分别为14.4%、14.6%。2024年，社区生活服务占比提升至35.4%，当年度公司整体毛利率为18.4%。

业绩表现上，报告期内，奥联服务实现营收分别为3.42亿元、4.31亿元和4.75亿元，毛利分别为4921.7万元、6299.8万元和8755.5万元，年内利润分别为2741.0万元、3424.0万元和4463.0万元，净利润率分别为8.0%、7.9%和9.4%。

尽管业绩增速尚未稳定，但奥联服务在招股书中披露，公司的大部分收入来自中国广东省，公司容易受到该地区趋势及发展的影响。

报告期内，奥联服务来自广东省地区的收入占比分别约为40.6%、40.5%及40.4%。奥联服务表示，公司预计在不久的将来，广东省仍将占公司收入及业务的一大部分。

此外，奥联服务在招股书中披露，公司可能无法获得新服务合约或重续现有服务合约。

据了解，奥联服务主要通过招标、直接参与及收购获得新服务合约。报告期各期末，奥联服务的商企和城市空间服务保留率分别达100.0%、100.0%及100.0%，而重续率分别达32.3%、20.3%及32.4%；社区生活服务的保留率达98.8%、99.1%及99.2%，而重续率分别为91.1%、83.3%及73.3%。由此来看，公司在重续率方面还有较大提升空间。

奥联服务表示，公司订立的部分服务合约有固定期限，到期后可能无法续约。而大部分到期的合约均于下列情况下自愿终止或不再续约，包括但不限于：项目由开发商移交给业主，而业主决定选择其他服务供应商；因物业状况改变而终止服务，例如装修或停止营运；临时物业管理服务需求结束；取得的项目具有有限的合约期限；公司根据若干项目的财务表现而决定不再续约。

应收款项激增，数千万关联采购引发质疑

业绩增长的同时，奥联服务的行政开支也出现了一定增长。报告期内，公司的行政开支分别为1320.3万元、1720.9万元、2012.9万元。其中2024年行政开支同比增长17.0%。主要是由于与上市有关的专业服务开支增加；为支持业务扩展而增加行政人员导致员工成本增加。

应收账款激增也是外界关注度较高的地方。报告期各期末，奥联服务的贸易应收款项分别为8100万元、1.29亿元和1.83亿元，各期公司的整体贸易应收款项周转天数分别为54天、89天和119天。

奥联服务表示，公司已根据预期信贷亏损的评价作出亏损拨备。即使公司完成所需工作后，公司客户的结算流程可能需要相当长的时间方能完成。于公司的客户为公共机关及政府机构的情况下，彼等往往需要更复杂的付款审批流程，从而导致更长的收款周期。公司无法控制交易对手的业务战略或可能影响其财务状况的宏观经济状况，这可能会影响公司收回未偿还贸易应收款项的能力。

截至报告期各期末，奥联服务作出的贸易应收款项的亏损拨备分别为220万元、470万元和1310万元。

奥联服务提示：尽管公司的管理层的估计及相关假设是根据确定拨备时公司可获得的信息作出，惟如果出现新信息，此类估计或假设可能需要调整。倘贸易应收款项的实际可收回性低于预期，或根据新信息，公司先前的贸易应收款项减值拨备不足，则公司可能需要增加减值拨备。这可能会对公司的业务、经营业绩及财务状况造成不利影响。

截至报告期各期末，奥联服务的合约负债分别为2260万元、2610万元和3710万元，该等负债主要来自客户在尚未获提供基础社区生活服务时预付的款项。

高位的应收账款下，奥联服务的现金流动性也承受一定压力。报告期各期末，奥联服务的负债总额分别为1.65亿元、2.13亿元和2.24亿元，资产净值分别为2812.4万元、6073.1万元和1.05亿元；经营活动产生的现金流量净额分别为298.6万元、-973.9万元和1473.1万元，年末现金及现金等价物分别为5303.1万元、4834.1万元和4832.9万元。

深度科技研究院院长张孝荣指出，现金流波动或长期为负，将直接威胁企业资金链安全，限制运营能力，并推高偿债压力与融资成本。若长期未改善，可能引发供应链中断、信用评级下调，甚至危及企业生存。

截至招股书签署日，奥联服务由鸿图集团持有约79.2%的股权；联创发展持有约4.95%；冠联发展持有约14.85%。而鸿图集团由金鹏控股全资拥有，而金鹏控股则有苏天鹏全资拥有。联创发展由苏天鹏全资拥有。

截至最后实际可行日期，苏天鹏、金鹏控股、鸿图集团、联创发展及冠联发展连同孔令恩、付强及王琼有权行使奥联服务合共约99.0%的投票权，并被视为公司的控股股东。

2023年-2024年奥联服务向奥联发展集团购买清洁以及电梯维护及维修服务，当年度采购的金额分别为1225.9万元、3070.8万元。于2024年，奥联发展集团为奥联服务当年第一大供应商。外界质疑较高的是，是否存在关联交易内部输送的可能。

内控方面，2025年3月，因不及时消除火灾隐患的违法行为，奥联物业长沙分公司被长沙市芙蓉区消防救援大队处以罚款5100元。

2021年12月，因违反保安服务管理条例，奥联物业被广州市公安局花都区分局处以罚款1万元。

此次IPO，奥联服务计划募资主要用于增加在华南、华中及华西的影响力及市场份额；战略收购；增值服务多元化；技术投资；营运资金。（港湾财经出品）