观点网五月以来，北京已有三个新房项目取得预售许可证。

其中，金隅花溪云锦在5月1日取得预售许可证，准许销售面积为45682.1平方米，涉及1#至8#的八栋住宅楼，共计房源366套。北京市住房和城乡建设委员会网站显示，该项目销售状态为“2025/5/1开盘”，拟售均价在6.03-6.46万元之间。

虽然已经取证，但点开楼盘表可以看到目前该项目网签情况仍为“不可售”。

据了解，这种情况一般可能由多种原因造成，包括预售资金监管、项目自身调整，或是一些相关的法律问题。有观点则认为此次金隅花溪云锦“不可售”是由于项目存在抵押情况，相关解押手续未完成。

不过观点新媒体发现，更大的可能性是该项目“未按时办理销售机构注册备案”，这也侧面表示，至少项目短期内不会开放网签销售。

从公开信息来看，金隅花溪云锦已在4月26日开放营销中心。项目全系打造为108-153平方米的纯四居低密洋房改善社区，得房率在88%-92%。销售指导价6.2万元/平方米，开盘预计有降价空间。

预售待启封

金隅花溪云锦项目用地是金隅嘉业在2024年11月5日拿下的北京城市副中心0202街区FZX-0202-6025地块，成交价格为11.96亿元。

据不完全统计，在花溪云锦之前，金隅已在北京通州推出了七个住宅项目，包括金隅·花石匠、金隅·七零九零、金隅·金成府、金隅·通和园、金隅·香溪家园、金隅·自由筑、金隅·创客+，但建成时间均较早，集中在2020年之前。

可以说，花溪云锦是金隅时隔多年，回归通州市场的又一力作。目前有消息称，该项目预计在5月末开盘。以此来看，从售楼处开放到正式开盘，为市场留有一个月的传播发酵时间，最终开盘表现值得期待。

而在此之前，金隅还需完善相关手续或信息，启封预售。

一边是金隅继续加码通州市场，另一边，伴随此前出让土地陆续入市，通州新房市场的硝烟正弥漫开来。

在北京市住房和城乡建设委员会官网上，以“通州”为关键词进行检索发现，2025年以来已办理相关预售许可证的有9个。

其中，绿地环盈中心为商办项目；璟云雅苑于2月、4月各取得一张预售许可证；誉颂佳园在3月取得两张预售许可证；缦云福苑（一期）（缦云ONE）于3月、4月分别取得两张预售许可证……

算下来，在通州范围内，今年以来取证的新建商品房项目涉及云帆汀澜嘉园、璟云雅苑、誉颂佳园、缦云福苑（一期）、花溪云锦佳苑这五个。

除花溪云锦佳苑外，分别来看，云帆汀澜嘉园即为北投云帆汀澜项目，开发企业北京北投宏象房地产开发有限公司是北京北投置业有限公司的全资子公司。实际上，该项目拿地时间较早，是2023年6月20日完成出让的北京城市副中心1102街区FZX-1102-6003、6004地块。

当时，由于仅获得一家企业报名，北投置业最终以底价25.9亿元摘得，销售指导价5.5万元/平方米。项目容积率为2.2，规划打造12栋5-11层低密精装纯洋房，总户数971户，覆盖75㎡/85㎡/96㎡/120㎡/140㎡的两居到四居，可以满足刚需到改善置换的不同购房需求。

璟云雅苑即为北京招商云璟揽阅，是招商局地产（北京）有限公司在2024年10月23日，以底价9.92亿元摘得的通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6001地块，销售指导价6.2万元/平方米。

项目容积率2.17，拟建12栋5-16层洋房+小高层住宅楼，规划367户，主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡的三至四房，定位刚需/刚改产品。

誉颂佳园案名为北京城建·国誉颂，由北京城建开发打造，2024年9月27日，该公司以底价15.96亿元拿下北京市通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403- 6008、6015地块，销售指导价4.7万元/平方米。

项目容积率1.8，规划19栋9-11层住宅楼，分为南北两区，共计房源686套，产品面积段在88-158㎡，户型选择较为多样，但以两居到三居为主。

缦云福苑（一期）项目用地的历史相对久远，最早可追溯到2001年。当时珠江投资与合生创展联手在同一时期拿下5宗大型开发用地，总开发面积270万平方米。其中，缦云福苑（一期）所在的北京通州区永顺镇地块可开发面积超100万平方米。

整个项目预计建设周期10年，分为五期开发。一期项目即缦云福苑（一期），也即缦云ONE，规划建设8栋楼共346套房，包括6栋洋房和2栋高层。

通州战场升级

整体而言，今年以来通州新房市场的热度与过去一段时间的宅地供应节奏有较大关联。

据悉，在2024年北京共计出让41宗住宅用地，总成交金额达1554亿元。无论是数量还是金额较2023年均有不同程度下降。而在成交的宅地中，有26宗为底价成交，溢价成交地块数量仅为15宗。

分区域来看，通州区完成3宗宅地出让，即为上述提到的北京城建·国誉颂、招商云璟揽阅、金隅花溪云锦，且截至目前均已经取得预售许可证。

实际上，云璟揽阅销售表现相对突出。该项目于今年3月开盘，首推353套房源，4月取得的第二张预售许可证批准销售14套住宅，两批次共计367套房源，目前已网签137套，去化接近四成，销售均价在5.8万元-6万元之间，较指导价略有折让。

北京城建·国誉颂两次取证共批准销售住宅592套，目前网签79套，去化率在13.34%，同时，项目销售均价在4.27-4.38万元，明显低于云璟揽阅。

去化的差异也与项目区位相关，云璟揽阅位于通州主城核心区，城市界面更为成熟完善。值得一提的是，今年4月29日，中铁建以7.7552亿元摘得通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块，溢价率21.94%，并刷新区域楼板价纪录。

这宗新成交地块紧邻云璟揽阅，许是项目去化表现有目共睹，此次出让一转之前招商底价拿地的局面，引来招商蛇口、中铁建、中能建、康润等4家企业的关注。

其最终成交楼面价约3.58万元/平米，较云璟揽阅高出7000元/平米，这也使得先入市的云璟揽阅无论是时机、价格都更具优势，后续或许需要中铁建在产品上多下功夫。

按照截至目前发布的北京住宅用地供应计划，短期内通州区有6宗项目入市，除了中铁建拿下的强力家居地块外，八里桥地块也已成交，由招商拿下。

其余4宗均位于城市副中心，最近1宗待出让项目为北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块，起始价高达74.91亿元。

该地块由8个子地块组成，用地规模共计11.28公顷，地上建面26.19万平米，除0707地块为F3其他类多功能用地外，其余子地块均为R2二类居住用地，住宅地块容积率2.1-2.3米，限高100米。

目前项目处于预申请阶段，预计在6月初正式开拍。若不出意外，这宗“巨无霸”地块有望将通州的土拍市场热度推到新高，继而点燃新房市场热情。

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