公募REITs:箭指万亿蓝海!
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2025-05-19 00:43:59

【导读】公募REITs获批四周年:箭指万亿蓝海,破冰试点破浪前行

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

四载春华秋实,中国公募REITs市场以破竹之势茁壮成长

2021年5月17日,首批9只基础设施公募REITs获批,拉开这一金融万亿元级蓝海的序幕。Wind数据显示,截至2025年5月17日,公募REITs累计发行产品66只,募集规模接近1800亿元,二级市场总市值剑指2000亿大关,

资产类别从最初的交通、仓储物流的独奏曲,演进为消费基础设施保租房、清洁能源等领域百业共鸣”的生态。投资者结构从银行理财、券商、保险的“机构独舞”发展为私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构“生态共荣

多位业内人士看来,经过四年探索,中国公募REITs市场如今已褪去青涩,迈入常态化发行的成熟航道,未来随着政策红利释放、资产创新提速与生态体系完善,这一万亿级蓝海市场正朝着服务国家战略、赋能实体经济的目标稳步前行。

规模跃迁与资产蝶变

书写中国速度新篇章

2021年5月17日,首批9只基础设施公募REITs获批,拉开了中国公募REITs市场发展的序幕。四年弹指一挥间,公募REITs市场发展如春潮涌动,势不可挡。

华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士用数据勾勒出公募REITs中国速度的轨迹:截至5月17日,66只公募REITs产品已成立,65只公募REITs产品已上市,募集规模接近1800亿元。首批4只REITs的成功扩募,更是标志着市场从首发迈向首发+扩募双轮驱动阶段,为存量资产持续注入活力,推动市场规模持续提升。

公募REITs市场资产创新更似百花齐放底层资产从最初的交通基础设施、园区基础设施,扩展至消费基础设施(商场、购物中心、农贸市场)、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、水利设施、生态环保、市政工程等9个大类,目前交易所在审项目类别还包括数据中心、热电联产项目,未来预计还有养老基础设施、旅游景区、酒店等等行业的项目入市,REITs将涵盖我国基础设施领域的各个方面,成为支持国家基础设施投资建设的重要力量。”招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿如此评价。

投资者结构也从“机构独舞”走向“生态共荣”。“虽然公募REITs产品目前还是以机构投资者占绝对主导,个人投资者参与不足5%,但是也能看到从最初期以银行理财、券商、保险为主,到现在私募基金、国有控股投资公司、实体企业等更多类型机构也在积极参与,机构投资者类型分散化程度提升,有利于缓解交易行为趋同风险。”平安基金reits投资部总结。

中航基金不动产投资部相关人士进一步指出,2025年,保险资金通过设立专项投资基金加速布局REITs市场,例如中国人寿牵头设立的平准基金;与此同时,社保基金、养老金等长期稳定资金的持续入市,进一步增强了市场流动性供给能力。

开启投融资革命

盘活存量资产、服务实体经济

公募REITs被定位为“盘活存量资产、服务实体经济”的重要工具,在基础设施领域的投融资模式创新上发挥着积极作用。

招商基金万亿列举了两方面影响:第一,拓宽融资渠道方面,公募REITs为基础设施项目提供了市场化融资手段,不再完全依赖政府或银行贷款。通过引入社会资本,提高了基础设施项目的融资灵活性第二,提升融资效率方面,公募REITs通过加速存量资产的变现提升了公司的滚动投资能力,形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。

公募REITs以成熟稳定运营的基础设施项目为底层资产,其“盘活存量、带动增量”的定位深刻改变了传统基建领域的投融资逻辑,打破传统基建融资“重负债、轻退出”的困局。我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产,这些资产需要巨大的前期投入且往往流动性相对较差,公募REITs的推出及扩容能够为基础设施建设提供直接融资支持,降低宏观杠杆率,为基础设施投融资领域持续注入活水。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士进一步分析。

中航基金不动产投资部看来,REITs通过权益融资替代传统债务融资,显著降低了企业杠杆率。以保障性租赁住房REITs为例,其权益属性帮助地方政府在不增加负债的情况下扩大租赁住房供给,化解债务风险。此外,公募REITs作为国家战略实施的重要金融工具,通过盘活存量资产、引导资金流向国家重点领域,深度融入“双碳”目标、民生保障、区域协调及科技创新等重大战略布局,标志着中国基础设施投融资从“债务驱动”向“权益创新”的历史性转型。

同时,公募REITs为投资者提供了更多元化的投资选择。“与传统的基建和不动产投资相比,REITs具有较高的流动性和较低的投资门槛,使得更多投资者能够参与不动产市场的投资,从而丰富了资本市场的投资品种‌。此外,REITs资产与其他金融资产相关性较低,其高比例分红的机制吸引了大量寻求稳定回报的投资者,能够丰富资本市场结构,有助于帮助投资者实现资产的多元化、分散化配置。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士谈道。

未来REITs发行数量规模将稳定增长

成为资本市场中重要投资工具

谈及未来公募REITs的发展前景,不少业内人士表示,目前中国有待盘活上市的存量资产体量巨大,随着政策支持和市场需求的增加,REITs产品发行速度和市场规模有望进一步提升

从海外REITs市场发展规律看,未来35年中国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长,中国公募REITs市场将随着行业类别提升、投资者逐步丰富、新发和扩募逐步常态化,以及二级市场价格上涨进一步扩大,REITs将成为资本市场中非常重要的投资工具,吸引投资者越来越多的关注。”万亿表示。

平安基金REITs投资部也表示,首先,资产类型全面扩容,未来有望逐步向“新经济+民生”双主线拓展,形成覆盖数字基建、消费服务、社会公益的多元化资产矩阵其次,规模与流动性跃升,中国REITs有望通过扩募提速、并购整合实现规模跃迁,预计总规模将在未来2~3年左右突破五千亿元,随着规模效益提升,流动性有望持续改善。未来几年,中国公募REITs市场预计将以新基建、新能源、新民生为三大核心方向加速扩容。

值得一提的是,REITs业务未来前景广阔,但行业仍面临立法层级不足、二级市场流动性待提升、参与主体协同不足等挑战,不少业内人士也建言献策

中航基金不动产投资部人士就表示,首先在制度供给层面,加快推进REITs专项立法是核心任务。其次,扩围扩募常态化与资产多元化是市场扩容的关键抓手此外,可突破同类资产限制,允许产业链协同资产纳入扩募范围,如高速公路REITs整合沿线服务区商业资产,形成生态闭环。交易所亦需优化审核流程,推动更多项目实现“资产注入—运营提升—价值释放”的良性循环。

构建资产方、管理人与投资者良性生态是一项系统性工程,涉及市场的方方面面。应当不断完善信息披露机制,让市场更加充分地了解相关资产的实际情况。通过制度建设来保护好投资人利益,促进REITs市场的良性循环和发展;投资人通过长期配置理念理性投资,基金管理人以专业运营和激励机制提升底层资产价值,原始权益人通过运营管理机构深度参与基础设施项目治理,三方合力共建REITs市场良好生态。上述人士表示。

此外,红土创新基金也表示,政策优化方面,建议推动公募REITs专项立法、拓宽试点基础资产范围、提升审核效率、强化信息披露、完善扩募与投资者保护机制。

公募REITs市场的规范发展和良性生态环境的打造,需要监管、资产方、基金管理人和投资者的共同努力。红土创新基金进一步表示,监管部门应持续完善公募REITs政策体系,加强政策引导和支持,为公募REITs市场发展创造良好的政策环境。同时,加强对公募REITs市场的监管,防范市场风险,保护投资者合法权益。资产方应加强对底层资产的筛选和培育,鼓励其积极参与扩募。基金管理人一方面应提高对公募REITs产品的运营管理能力,建立健全激励约束机制,将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩,激发运营管理机构的积极性;另一方面,除不断提高信息披露质量外,还应加强与投资者的沟通和交流,增强投资者信心,引导投资者理性投资。

校对:纪元

制作:小茉

审核:木鱼

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