我翻着6月第一周的楼市数据报表，北京单日新房成交299套，环比暴涨58.2%；二手房更冲到771套，比近一周均值高出近四成。

可全国30个大中城市的新房成交量却同比下跌18.1%，就连向来坚挺的一线城市也中止了连续数月的同比升势。

冷热交织的数据背后，一场深刻变局正在涌动。

01 政策工具箱全面升级，从“小修小补”到“重拳出击”

当我梳理各地6月新规时，胶州首创的“首付7.5%”模式让我眼前一亮——购房者只需先付一半首付，剩余50%可缓交1-2年。

这相当于把首付门槛砍到历史最低，背后是地方去库存的急迫心情。

中央层面更是大招频出。财政部和住建部联合圈定20个城市更新支持名单，北京、广州等超大特大城市优先获得资源倾斜。

更重磅的是央行专项借款扩容至8.5万亿，直接为房企“输血”。

土拍市场也在松绑。上海6月7日取消执行多年的土拍溢价率10%上限，重回“价高者得”模式；

北京则创新推出分段指导价，溢价率超过20%地块可突破原有房价限制。这种精准调控正在取代过去的“一刀切”。

地方政策更是五花八门：长沙推行“无理由退房”，七天内退定保障让购房者吃下定心丸；

芜湖试水开发商与购房人共有产权，降低上车门槛；厦门重启“商转公”，多子女家庭公积金贷款额度直接增加20万。

这些政策不再零敲碎打，而是多维度组合出拳。

02 市场分化成为新常态，核心区与远郊冰火两重天

纬房研究院的最新预测让我倒吸一口凉气：6月下半月一线城市房价平均降幅0.65%，三四线城市达0.69%。

表面看差距不大，但拉开区域细目——北京海淀学区房挂牌价环比微涨0.2%，而房山某远郊盘却直降8%。

这种撕裂在成交量上更赤裸裸。杭州、苏州全面解限后单月成交暴涨60%，可同期平顶山、张家港等城市成交量连续下滑。

当我调取郑州数据时更发现魔幻一幕：金水区改善盘周销20套，荥阳远郊项目降价8%仍门可罗雀。

人口流动加剧了分化。杭州6月新政变相实现“买房送户口”，购房落户积分从30分飙至80分。

这招虹吸效应立竿见影——新政发布三天，滨江区某楼盘到访量激增40%。

而缺乏产业支撑的三四线城市，正陷入“房价跌破千元，租金回报率不足1%”的困局。

我在东北某资源型城市调研时，看到中介橱窗贴满“十万一套”的广告，窗玻璃已积满灰尘。

03 行业转型加速推进，从“高周转”到“高质量”

5月陪朋友参观上海新盘时，他指着3.1米的层高惊呼：“这客厅像会所！”我笑着提醒他：

今年5月实施的《住宅项目规范》要求层高不低于3米，适老化设计成标配。政策倒逼开发商从拼速度转向拼品质。

现房销售大潮更值得关注。2024年现房占比已达26.5%，2025年试点城市将扩至50个。

深圳某央企项目总监向我透露：“期房卖图纸的时代结束了，现在客户要摸到墙面质感才肯签约。”

金融创新也在破局。3000亿保障性再贷款启动商品房收储，广州增城率先试点“以购代建”，明确要求收购房源需满足280㎡组合户型。

这种精准去库存模式，让地方政府从被动救市转向主动疏解。

房企格局更是剧烈洗牌。国资房企凭借融资优势横扫土拍市场，6月初北京土拍中，央企包揽了全部热点地块。

“民营房企要么转型代建，要么被收并购。”某TOP20房企总裁在茶叙时向我感慨，“行业利润率压到3%，但活下去才有未来。”

04 购房窗口期逐步开启，三重红利正在叠加

站在2025年年中回望，我发现当前市场正出现罕见的“政策底、利率底、供给底”三底叠加。

首付比例已降至历史低点，西安等地首套房首付统一降至15%；

房贷利率更进入“3时代”，存量房贷利率降至3.09%。以300万贷款测算，月供比两年前少1500元。

供给端也在让利。北京多个新盘推出工抵房，折扣率达85折；

深圳房企“以价换量”项目去化周期缩短至8个月。对刚需而言，今年或许是近五年最佳购房窗口期。

但选择标的需极度谨慎。核心城市改善型产品明显走强——6月上海内环某新盘144㎡以上户型开盘即罄，而同期外环刚需盘去化不足三成。

我建议重点关注受益城中村改造的区域，如郑州金水区今年增值潜力预估超10%。

对投资者而言，保障房REITs年化5%-7%的收益已成稳健选择。上周帮客户配置西宁某保障房REITs时，他笑着说：“这比炒股踏实多了。”

站在北京国贸写字楼落地窗前，我看到东三环沿线塔吊林立。央企开发商正加速推进百万套城中村改造项目；

深圳湾工地传来消息，某科技总部大楼提前封顶；上海临港新片区，人才公寓入住率已达95%。

政策工具箱远未见底。经济学家预测若二季度GDP增速低于5%，可能启动存量房贷利率普降。

而现房销售试点城市扩至50个的计划，正倒逼开发商把工地变成精工细作的秀场。

历史经验告诉我们，经济转型的阵痛期往往蕴藏最大机遇。2008年如此，2015年如此，2025年亦如此。