从6月开始,国内或将呈现以下4大趋势,提前做准备!
创始人
2025-06-18 09:36:27

我翻着6月第一周的楼市数据报表,北京单日新房成交299套,环比暴涨58.2%;二手房更冲到771套,比近一周均值高出近四成。

可全国30个大中城市的新房成交量却同比下跌18.1%,就连向来坚挺的一线城市也中止了连续数月的同比升势。

冷热交织的数据背后,一场深刻变局正在涌动。

01 政策工具箱全面升级,从“小修小补”到“重拳出击”

当我梳理各地6月新规时,胶州首创的“首付7.5%”模式让我眼前一亮——购房者只需先付一半首付,剩余50%可缓交1-2年。

这相当于把首付门槛砍到历史最低,背后是地方去库存的急迫心情。

中央层面更是大招频出。财政部和住建部联合圈定20个城市更新支持名单,北京、广州等超大特大城市优先获得资源倾斜。

更重磅的是央行专项借款扩容至8.5万亿,直接为房企“输血”。

土拍市场也在松绑。上海6月7日取消执行多年的土拍溢价率10%上限,重回“价高者得”模式;

北京则创新推出分段指导价,溢价率超过20%地块可突破原有房价限制。这种精准调控正在取代过去的“一刀切”。

地方政策更是五花八门:长沙推行“无理由退房”,七天内退定保障让购房者吃下定心丸;

芜湖试水开发商与购房人共有产权,降低上车门槛;厦门重启“商转公”,多子女家庭公积金贷款额度直接增加20万。

这些政策不再零敲碎打,而是多维度组合出拳。

02 市场分化成为新常态,核心区与远郊冰火两重天

纬房研究院的最新预测让我倒吸一口凉气:6月下半月一线城市房价平均降幅0.65%,三四线城市达0.69%。

表面看差距不大,但拉开区域细目——北京海淀学区房挂牌价环比微涨0.2%,而房山某远郊盘却直降8%。

这种撕裂在成交量上更赤裸裸。杭州、苏州全面解限后单月成交暴涨60%,可同期平顶山、张家港等城市成交量连续下滑。

当我调取郑州数据时更发现魔幻一幕:金水区改善盘周销20套,荥阳远郊项目降价8%仍门可罗雀。

人口流动加剧了分化。杭州6月新政变相实现“买房送户口”,购房落户积分从30分飙至80分。

这招虹吸效应立竿见影——新政发布三天,滨江区某楼盘到访量激增40%。

而缺乏产业支撑的三四线城市,正陷入“房价跌破千元,租金回报率不足1%”的困局。

我在东北某资源型城市调研时,看到中介橱窗贴满“十万一套”的广告,窗玻璃已积满灰尘。

03 行业转型加速推进,从“高周转”到“高质量”

5月陪朋友参观上海新盘时,他指着3.1米的层高惊呼:“这客厅像会所!”我笑着提醒他:

今年5月实施的《住宅项目规范》要求层高不低于3米,适老化设计成标配。政策倒逼开发商从拼速度转向拼品质。

现房销售大潮更值得关注。2024年现房占比已达26.5%,2025年试点城市将扩至50个。

深圳某央企项目总监向我透露:“期房卖图纸的时代结束了,现在客户要摸到墙面质感才肯签约。”

金融创新也在破局。3000亿保障性再贷款启动商品房收储,广州增城率先试点“以购代建”,明确要求收购房源需满足280㎡组合户型。

这种精准去库存模式,让地方政府从被动救市转向主动疏解。

房企格局更是剧烈洗牌。国资房企凭借融资优势横扫土拍市场,6月初北京土拍中,央企包揽了全部热点地块。

“民营房企要么转型代建,要么被收并购。”某TOP20房企总裁在茶叙时向我感慨,“行业利润率压到3%,但活下去才有未来。”

04 购房窗口期逐步开启,三重红利正在叠加

站在2025年年中回望,我发现当前市场正出现罕见的“政策底、利率底、供给底”三底叠加。

首付比例已降至历史低点,西安等地首套房首付统一降至15%;

房贷利率更进入“3时代”,存量房贷利率降至3.09%。以300万贷款测算,月供比两年前少1500元。

供给端也在让利。北京多个新盘推出工抵房,折扣率达85折;

深圳房企“以价换量”项目去化周期缩短至8个月。对刚需而言,今年或许是近五年最佳购房窗口期。

但选择标的需极度谨慎。核心城市改善型产品明显走强——6月上海内环某新盘144㎡以上户型开盘即罄,而同期外环刚需盘去化不足三成。

我建议重点关注受益城中村改造的区域,如郑州金水区今年增值潜力预估超10%。

对投资者而言,保障房REITs年化5%-7%的收益已成稳健选择。上周帮客户配置西宁某保障房REITs时,他笑着说:“这比炒股踏实多了。”

站在北京国贸写字楼落地窗前,我看到东三环沿线塔吊林立。央企开发商正加速推进百万套城中村改造项目;

深圳湾工地传来消息,某科技总部大楼提前封顶;上海临港新片区,人才公寓入住率已达95%。

政策工具箱远未见底。经济学家预测若二季度GDP增速低于5%,可能启动存量房贷利率普降。

而现房销售试点城市扩至50个的计划,正倒逼开发商把工地变成精工细作的秀场。

历史经验告诉我们,经济转型的阵痛期往往蕴藏最大机遇。2008年如此,2015年如此,2025年亦如此。

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