观点网 时隔4个月，永业集团在上海的巨无霸项目终于找到了合作伙伴，将与瑞安再续前缘，合作开发黄浦新天地东区三宗价值200亿的商住地块。

6月19日晚间，瑞安房地产和天安中国投资分别发布成立合营公司的公告。称瑞安与天安中国已经成立合营公司，以合营公司的身份参与竞拍上海永业企业（集团）有限公司挂牌转让上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权。

公告显示，合营公司名为上海瑞天里，瑞安全资附属公司上海瑞新里和天安中国子公司上海莘赋里分别出资300万和700万占据合营公司股份的30%与70%。

小股操盘

实际上，市场对于瑞安能够与永业再续前缘并不感到意外，三宗地块中的208A-05地块的西侧便是此前永业联合瑞安操盘的“黄浦翠湖天地”。

自2003年推出翠湖天地首期至今已经20余年，瑞安不仅吃到了土地升值和上海核心地段住宅房价保值的红利，而且6期项目所营造的品牌影响力已经深入新天地板块。因此今年2月首次曝出永业集团要出让该项目50%股权时，市场的第一反应便是“翠湖七期来了”。

能力认可的背后也有着市场对瑞安资金层面上的关注，毕竟瑞安的现金流并不充裕。

尽管2024年瑞安靠着翠湖6期大赚了120亿和以及出售上海鸿寿坊项目和青浦区的酒店物业回笼了不少资金。但2024年年报显示，翠湖销售的120亿占据了全年收入的80%要用来维持企业运营，出售资产钱大部分都是优先偿还了今年3月3日到期的4.9亿美元优先票据。

截至2024年12月31日，瑞安净资产负债率稳定维持在52%。现金及银行存款总额达人民币77.34亿元，同比下降13.3%，非受限的现金及现金等价物余额28.71亿元，一年内到期的有息债务规模为82.64亿元。由此可见瑞安的现金对短期有息覆盖程度不足，现金流承压，独自吃下价值百亿的股份仍有不少压力。

因此瑞安选择寻找合作伙伴共同投资永业的项目。此次与天安中国成立合营公司，瑞安巧妙利用小股操盘的优势，以低资金成本对新天地东区项目进行操盘。

在双方公告的资本承诺中提到，瑞安承诺最高提供10.47亿元，天安中国承诺最高提供24.41亿元参与此次竞拍，共计34.88亿元。这或许将是项目股权转让的最终成交价格。

项目的未来收益方面也颇值得期待。今年4月，永业集团就完成了新天地东区项目建设备案，项目完成建设备案，总投资额提升至289亿元，总开发体量超40万平方米，住宅总建面约15.6万平方米，包括超高层、高层、洋房、风貌别墅等，预计未来总货值近400亿元。

囤地王重出江湖

与瑞安合资成立公司的天安中国也是当年改革开放同时期进入上海的港资之一，上海第一栋现代化办公楼外滩“联谊大厦”便是出自它手。

要论哪家房企在上海将港资风格贯彻得最彻底，天安中国必然榜上有名。港资与内地房企不同，港资开发项目的典型风格是喜欢囤地之后慢慢开发，例如瑞安一个翠湖天地便见证了新天地20年历史。从世纪初在上海拿下地块后，天安中国就不再拿地，开始了其长达20多年的开发周期，靠着囤地吃尽了土地增值的红利。

2003年，天安中国1.13亿获得上海市七宝镇52号地块，地块面积13.63万平方米，容积率1.4，折合楼面价592元/平米。该地块分为动迁房和商品房，动迁房都是在在2011年便才完成全部交付，当时有报道称，2006-2010年其可售楼面面积分别为7.91万平方米、10.24万平方米、9.34万平方米、9.17万平方米、12.66万平方米。若按照平均每年10万平方米的开发速度，天安在内地的土地储备足以开发60年以上。

虽然夸张，但确实反应了天安中国的实际情况。该项目的商品房部分天安一号首次开盘时间则是2022年，已经距离拿地19年，楼盘均价达到了8.75万/平方米。4月19日，天安一号第五批房源正式过会，备案均价达到9.75万/平方米，20多年的时间，楼盘的最新均价已是当初地价的164倍。

除了土地增值的红利，天安中国给上海留下最深刻的痕迹无疑是苏州河畔的天安千树。上海天安千树是一个综合功能开发项目，其造型犹如一对由森林覆盖的山脉。因为超前的设计理念，天安千树获得了RICS中国奖“2022获奖单位展之年度建造项目”冠军，但同时也被网友戏称“2022年最丑建筑”的大厦。

但二十多年未曾涉及上海土拍市场，天安中国也需要在上海补充土地储备，因此天安中国从2020年开始，与象屿合作重新进入上海土拍市场。

2021年天安中国与象屿联手收购阳光城美兰湖项目更名为西江悦；2022年，天安与象屿以11.24亿拿下一幅地块，案名萃湖臻境。

但从2023年至今，与象屿联手15次参与土拍全部皆无功而返，反而象屿独自或是与其他房企合作参加竞拍却能有所斩获。

如今，天安中国与新伙伴瑞安合作，或许也是希望能够在上海老城厢开启下一个20年。

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