观点指数 消费促进政策密集落地，免税经济全国化提速 一二线城市密集出台消费促进政策，与此同时，免税市场加速全国化落地，如武汉、广州、北京有新店开出。在政策的驱动下，消费回流与入境旅游明显提升。大宗交易方面，受累于现金流压力，专业资本接盘存量商业成为了主流趋势。

港资内地项目表现不一，新项目以差异化抢占市场港资代表领展的内地业务表现亮眼，但项目表现两极分化，上海七宝领展广场、深圳领展中心城等实现高增长，而北京中关村续租租金表现不如预期，老旧项目仍需进行持续的资本投入以维持竞争力。

体验升级下存量调改成风，新势力闯入奥莱赛道存量商业迎来调改浪潮，面临设施老化与业态同质化问题的项目，亟需提升自身的吸引力，奥莱赛道也迎来跨界玩家。项目运营上，调改核心转向增强内容吸引力、强化沉浸式体验。

全球化扩张与压力并存，品牌在竞争中加速战略调整餐饮品牌中，茶饮出海加速，供应链本地化与高端定位成关键。而零售品牌方面，服饰品牌承压、奢侈品表现疲软，不同类型的企业均面临不小的市场风险。

跨境电商继续扩张海外市场，标准电商合作提高转化率跨境电商TikTok Shop向北欧、中欧渗透，持续开拓新的海外市场。国内电商方面，本土平台联动深化，京东与小红书推出"红京计划"，加速流量转化，而淘宝"全球包邮"扩至12国，以应对国际竞争。

消费基础设施REITs再添新军，华夏首创奥莱REIT完成管理变更 中金中国绿发REIT获批，消费基础设施REITs扩容。已上市REITs运营相对稳健，华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，一季度现金流分派率4.19%，运营上采用短周期联营合同保持品牌调整灵活性。

消费促进政策密集落地，免税经济全国化提速

政策方面，以深圳、重庆、成都等为代表的一二线城市近期陆续颁布了消费促进政策。

重庆市发展和改革委员会印发《推动经济社会发展全面绿色转型行动计划（2025—2027年）》，其中指出到2027年，累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家。

而成都市发展改革委、市商务局等6部门联合印发了《2025年成都市提振消费专项行动实施方案》。其中关于发展首发经济，实施方案明确，2025年全市落地首店800家，高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个。

深圳也计划举办“购在中国2025深圳之夏消费季”，活动时间为6月至8月，涵盖超500场促消费活动，聚焦暑期消费、深港融合消费、国际来深消费等热点，推出“免税之旅·离境退税购物嘉年华”等特色活动。

整体来看，打造方向上重庆聚焦于绿色消费理念落地，而深圳、成都则在首店经济、国际消费上发力，增强消费差异化吸引力。

免税市场上，期内有不少新消息传来。其中包括武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司（中免+广百+岭南+白云机场），北京试点“即买即退”等，表明当前免税消费正从海南向核心城市扩散。

来源：公开资料，观点指数整理

选址方面，可以发现，市内免税店的选址通常毗邻热门旅行景点或者市中心的核心区域，且往往与以知名商业地产的项目合作。

实际上，去年8月国家五部委正式下发《关于完善市内免税店政策的通知》，明确指出在广州、成都、深圳、天津、武汉、西安、长沙和福州等8个城市各设立1家市内免税店。于此，今年不少市内免税店接连落地。

观点指数认为，市内免税店在全国一二线城市的快速布局，是国家层面扩大内需、吸引海外消费回流、提升入境旅游吸引力的重要战略举措，有望为消费市场注入新活力。

大宗交易方面，报道指王健林再卖48座万达广场，既包含一线及强二线城市的核心商业资产，也涵盖了部分低能级城市的项目。

而收购主体分别为太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达、阳光人寿保险，直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。

观点指数认为，上述案例，反映了开发商现金流承压的背景下，专业资本机构成存量商业接盘主力的显著趋势仍在延续。

港资内地项目表现不一，新项目以差异化抢占市场

期内，港资代表领展披露最新的财报业绩数据，其中内地业务成为亮点之一。年报数据显示，以人民币计算，领展房托的中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9%。

增长背后主要受惠于上海七宝领展广场的贡献，以及深圳领展中心城及广州天河领展广场等零售资产在资产提升后的稳健表现。报告期内，领展房托中国内地零售物业组合的租用率也保持在95.9%的较高水平。

不过需要注意到，其续租租金表现欠佳，年内调整率为-0.7%，主要是北京中关村领展广场表现未如理想。不过若撇除此影响，物业组合的续租租金调整率为7.6%，实现了正增长。

资产优化方面，广州天河领展广场的第二期资产优化项目资本开支预算为1.20亿元，而北京通州领展广场的资产优化项目预算为6000万元。进展上，上述两个项目已于2024年年底动工，预期于2025年中完工。

零售业态表现方面，餐饮、一般零售及其他是领展目前租金收入占比较大的两大业态，合计占到租金收入的6成以上。而与2023财年相比，餐饮业态增加了约3%，餐饮业态近年来呈现增长趋势，反映出当下大众消费的偏好。

数据来源：企业财报，观点指数整理

观点指数认为，在运营能力和核心区位优势的加持下，领展大部分项目表现不错，但老旧项目面临客群迭代危机，持续的资本投入是维持未来商业竞争力的关键所在。

对此，领展表示将继续进行针对性投入升级改造，如商户组合、体验优化等，并通过精细化运营提升商业项目对消费者的吸引力。

新项目入市方面，期内不少项目以差异化定位抢占细分市场，如商业开放街区形态、科技融合商业等，竞争核心也转向独特体验与内容吸引力。

如招商商管打造的深圳南山区太子湾招商花园城VILLA，就以“运动与健康”、“日咖夜酒与星厨美味”、“设计甄选”三大核心标签，串联起时尚、艺术、文化与休闲的滨海生活场景。

而京东MALL武汉店，拥有超3万平方米的商业空间，家居家装、全屋定制、潮流家电、数码电脑、手机通信等超20万种京东自营产品，覆盖200余家知名品牌。

体验升级下存量调改成风，新势力闯入奥莱赛道

期内，多个运营多年的样本项目宣布进行大规模、整体性的升级改造，如重庆SM广场运营12年后启动焕新、广州五号停机坪项目全面调改升级并更名等。

其中，原广州五号停机坪项目将更名为“白云五号T5 MALL”，该项目由老航站楼转型而来，毗邻广州白云国际机场等六大千亿级产业枢纽，建筑面积13万平方米，停车位1300余个。

此次升级将从VI形象、商业定位、硬件环境、业态组合和品牌招商入手，打造“全时段休闲社交目的地”，将引入潮流、活力、亲子、社交等业态，计划于2025年完成改造。

即使非整体改造，局部楼层或区域的焕新也已成为保持项目新鲜感和竞争力的常规动作，如广州天河城B1层、南京德基B1美妆区。

以广州天河城B1为例，全层即将启动焕新改造，届时空间动线、商业定位和业态内容将全面迭代升级。永辉超市相关负责人透露，永辉位于广州中心城区首家自主学习胖东来的调改门店将在9月亮相广州天河城。

观点指数认为，当前有不少存量项目面临设施老化、业态同质化、消费者审美疲劳等问题，而调改可以通过优化空间体验、引入更符合当下潮流和客群需求的业态与品牌组合，提升资产价值和租金坪效。

新店引入上，样本项目的首店数量占据较高比例，尤其是具有极强的稀缺性、话题性和引流能力的国际品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的近期爆火的泡泡玛特臻品店，该门店面积约200平方米。

来源：项目官微、公开资料，观点指数整理

相比其他门店，该门店拥有满墙的MEGA系列潮玩，价格多在4位数。开业当天，该门店发布包括MEGA SPACE MOLLY 400%摩卡、MEGA SPACE MOLLY 400%引擎等在内的几款新品，引来不少消费者排队购买，为项目增添了不少人气。

观点指数认为，上述具有热度的品牌门店，不仅能直接带来新客流，更能显著提升项目的时尚度、差异化竞争力和市场地位，是项目吸引年轻消费客群的关键砝码。

来源：项目官微、公开资料，观点指数整理

营销活动方面，期内也不再局限于促销，而是通过打造沉浸式场景如主题街区、限时展览、引入热门IP、举办社群活动如篮球赛等，创造独特的到访理由和社交分享内容，提升顾客的粘性和停留时间。

非标商业方面，奥莱赛道迎来越来越多的选手，京东是其中之一。除了高调进入外卖行业外，京东还大手笔入局风头正盛的奥莱业务，线上线下同步开设门店。相关数据显示，截至目前，京东奥莱已入驻20座城市。

依托京东集团的优势，京东奥莱以正品低价+京东生态赋能为核心优势，整合利用京东的供应链、物流、技术以及线上流量资源，在购物的便捷性、价格力和服务体验上有不错的表现。

文旅街区商业方面，合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊于近期正式对外开放。商业打造上，花厅坊进行了全面升级，汇聚了特色餐饮、休闲娱乐、文创零售、夜经济等多元业态，主力店则引入了金逸影院、鑫荔悦酒家、乐易购超市等广州知名品牌。

不过运营方面，上述非标项目位于黄埔科学城板块，能否长期吸引客群还待检验。

全球化扩张与压力并存，品牌在竞争中加速战略调整

餐饮方面，茶百道宣布其法国首家门店即将在巴黎13区的托尔比亚克街开业。据了解，茶百道境外业务主要聚焦于韩国、东南亚，并布局中东、欧美市场，目前境外门店已近20家。

而茶理宜世的英国伦敦首店也正式开业，选址位于市中心的58 St Giles High Street。该门店推出包括招牌产品“郁郁幽兰”在内的六款饮品，定价区间为5.2-6.1英镑，较国内市场高出约15%。

茶饮加速全球化早已成为趋势，观点指数认为，海外市场成功的关键在于定位以及是否有成熟的供应链支撑。供应链本地化是立足关键，避免依赖跨境物流导致的成本与时效问题；而海外市场较国内普遍高的消费力则可提升溢价空间，在利润表现上带来惊喜。

服饰方面，知名潮牌Gap首季营收同比增长2%至34.6亿美元，预计关税损失最多1.5亿美元。这也反映了平价服饰品牌定价权的薄弱，难以完全消化成本压力问题。

据了解，Gap目前仅有不到10%的供应链仍位于中国，其余分布于越南、印尼等地，但即便如此，贸易政策的不确定性仍然造成了利润损失。Gap并非个例，大部分依赖进口的美国服装、鞋类、运动用品品牌，均面临类似压力。

与此同时，部分品牌选择从品牌层面提升竞争力。安踏体育2.9亿美元完成收购JACK WOLFSKIN，全球户外运动市场版图有所扩大，彰显了其全球化的策略。

观点指数认为，安踏这类运动服饰品牌，有望通过完善高端户外矩阵，多品牌协同突破增长天花板，其旗下此前已有始祖鸟、萨洛蒙等知名高端户外品牌。

奢侈品方面，Chanel（香奈儿）集团全年销售额同比下滑5.3%至187亿美元，按固定汇率计下滑4.3%，营业利润同比下滑30%降至44.8亿美元。

值得关注的是，该品牌并未停止国内市场扩张，最新计划今年在中国新开15家门店，表明该品牌对中国高端消费的长期表现依然看好。

不过，该品牌未来或通过提价抵消业绩影响。实际上，2024年香奈儿就提价约3%以抵消通胀影响，而近两个月，爱马仕、路易威登等奢侈品牌已先后提高了在美国市场的售价，以弥补加征关税的影响，香奈儿或也成为其中之一。

集合店方面，名创优品发布截至2025年3月31日止三个月的未经审计季度财务业绩。财报期内，名创优品收入同比增长18.9%，达到44.27亿元，毛利同比增长21.1%至19.58亿元，毛利率提升至44.2%。

截至2025年3月31日，名创优品集团层面的门店总数为7768家，同比净新增978家，平价生活品牌+IP联名策略颇具成效。

与此同时，在潮玩市场的火热之下，名创优品计划分拆旗下TOPTOY品牌潮流玩具业务上市，目前正初步评估该业务上市的可能性以优化股东价值，但计划尚处于初步阶段。

对比泡泡玛特的自有IP，TOP TOY目前仍依赖外部IP授权。财报显示，名创优品旗下潮玩品牌TOPTOY在2025年一季度实现总营收3.4亿元，同比增长59%。其自研产品占比虽首超40%，但核心爆款仍较为依赖三丽鸥、宝可梦等授权IP，自有IP“Twinkle”等尚未形成爆款。

商超会员店方面，沃尔玛2025年第一季度财报显示，期内净销售额1656亿美元，同比增长2.5%；净利润44.9亿美元，同比下滑12%。关税影响成为业绩会的重点，尽管沃尔玛尽力保持低价，但无法承受所有关税的压力。

过去五年，沃尔玛在中国关闭了123家卖场。2026财年一季度，沃尔玛卖场又关闭3家，截至报告期末门店数为280家。

不过另一方面，山姆会员店则持续增长，截至一季度末，山姆会员店数量达54家，会员收入增长40%以上，说明付费会员模式有效抵御了目前的市场压力，同时也离不开其高粘性的客群支撑。

电影院线方面，万达电影于业绩会上表示，2025年公司计划新建直营影院20-25家，重点布局高线城市及尚未进入的票房较高的空白区域。

据了解，截至目前，万达电影有超过60%的影院设立在万达广场内，执行的租金标准为净票房收入的11%，存续的租赁合同剩余期限不低于10年，且到期后可续展10年。

未来，双方将继续保持长期稳定的合作模式，这也意味着万达影院将继续与万达广场形成利益共同体，降低院线的经营压力。

跨境电商继续扩张海外市场，标准电商合作提高转化率

跨境电商方面，TikTok计划在荷兰、比利时、瑞典和波兰等多个国家开通TikTok Shop电商业务，波兰或将成为TikTok Shop在欧洲市场的第七个站点，将于2026年上半年上线。

据悉，今年TikTok的电商新市场扩张任务已经完成，新的开通计划最快也要到明年才能启动。此前，TikTok已先后在英国、西班牙、爱尔兰、德国、意大利和法国六个欧洲国家上线电商业务，并已取得初步成功。

观点指数认为，这标志着TikTok不再满足于西欧核心市场，开始向北欧、中欧及比荷卢经济区渗透，寻求更广泛的用户覆盖和增长点。

与此同时，跨境电商平台需确保运营、物流、商家生态和用户体验的稳定与成熟，为后续更稳健的扩张打下基础。

资本表现上，据市场消息透露，快时尚跨境电商平台SHEIN（希音）在启动上市流程18个月后，正考虑将其首次IPO地点由伦敦转向香港。

观点指数认为，虽然Shein涉及全球业务，但其供应链核心在中国，主要用户增长也来自新兴市场（如拉美、中东），香港市场或更贴近中国本土投资者和亚洲资本。

标准电商方面，京东与小红书宣布战略合作升级，共同推出“红京计划”。该计划旨在为品牌和商家提供新的增长路径，在京东618购物节即将来临之际加强双方的合作。

从6月5日起，除部分特殊类目外，所有入驻京东的品牌商家均可在小红书上利用“种草直达”功能，其广告将可添加京东购物链接，用户。此次“红京计划”的推出，预计将有效缩短用户从内容浏览到实际购买的路径，提高交易转化率。

值得注意的是，跨平台合作也需在平衡用户体验上下功夫，如避免内容社区过度广告化、双方平台规则融合以及如何将种草流量有效转化为高复购的忠诚用户等。

与此同时，618购物节期间，淘宝扩大了其“全球包邮计划”的范围，新增至12个国家和地区。境外消费者也能享受到与中国大陆消费者相同的“官方立减”优惠，立减幅度从15%起，最高可达50%。

不难看出，在TikTok Shop等平台积极拓展国际电商的背景下，不少有海外业务的电商平台均在强化自身于全球市场的服务能力和吸引力。

消费基础设施REITs再添新军，华夏首创奥莱REIT完成管理变更

5月30日，又一只消费基础设施REITs获批。中金中国绿发商业REIT正式获证监会注册批复，标的资产为济南领秀城贵和购物中心。

该REIT由鲁能商管公司作为运营方，其母公司中国绿发集团为最终控股股东。鲁能商管方面表示，未来公司将平稳有序落地扩募项目，逐步实现重资产投资向轻资产运营的转变，盘活公司整体商业资产。

而基金管理人中金基金在REITs领域经验较为丰富，截至2025年3月末累计发行产品覆盖仓储物流、保障性住房等八大资产类型。

上述REIT基金代码为180606，基金份额总额为5亿份，6月9日完成询价，确定基金的份额发售价格为3.160元/份。

其他REITs的申报进度方面，两支正处于申报阶段的华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT均显示已反馈。

已上市REITs方面，华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，聚焦消费基础设施，济南和武汉项目出租率和租金收缴率均表现优异，变更管理模式预计对运营和投资者的利益无不利影响。

此外，该REIT还更新了招募说明书，2025年第一季度，该基金收入7219.77万元，净利润2201.21万元，经营活动产生的现金流量净额为1536.47万元，年化现金流分派率为4.19%。

从运营模式上看，与购物中心或百货不同，奥莱一般采用联营模式。在该模式下，奥莱运营商与商户共享经营收益，商户的经营业绩直接关系到奥莱运营商的收入。

在此前提下，奥莱运营方需要对项目运营有足够的主动性。以华夏首创奥莱REIT为例，为了保持项目公司商务条件谈判和汰换品牌的主动性，底层资产济南及武汉首创奥莱项目合同期限以2年期为主。

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