原创 懂行人预测中国未来5年楼市走向,出现这3种结果,或大概率是对的
创始人
2025-06-29 14:09:26

近年来,中国房地产市场经历了显著的调整,引发了关于未来房价走势的广泛讨论。北大国发院教授徐高曾预测未来房价上涨压力巨大,其依据是房地产在建面积和新开工面积较2021年高峰期大幅减少,暗示未来住房供应将极其紧张。然而,这一观点值得商榷。

徐高教授的论断存在以下两大缺陷:

首先,疫情影响下,居民收入下降,购房行为日趋理性,实际需求缩减,未来购房需求萎缩的可能性远高于大幅增长。因此,大规模新建商品房的必要性值得怀疑。 当前全国商品房待售面积已高达64835万平方米,同比增长18.1%,住宅待售面积增幅更高达19.7%。 这表明市场并非供需紧张,而是呈现明显的供过于求状态。 事实上,在建面积和新开工面积的持续下降,更有利于缓解楼市库存压力。

其次,决定房价涨跌的因素错综复杂,并非仅仅取决于开发商的投资规模。 开发商目前控制投资规模,更多的是应对市场低迷和自身财务风险,而非预判未来住房供应短缺。

未来五年中国楼市走向,笔者认为将受以下三大因素主导:

一、供求关系主导: 目前,无论是新房市场还是二手房市场,都处于供过于求的局面。随着刚需和改善性购房需求的持续减弱,这一局面将进一步加剧,并长期维持。因此,未来房价下行压力巨大,与徐高教授的“住房供应紧张”论断形成鲜明对比。

二、居民收入决定: 当前高房价已严重脱离居民收入水平。一线城市家庭年收入通常在15万元左右,而一套动辄600-700万的住房,需要不吃不喝40年以上才能购得;二三线城市家庭年收入约10万元,购买一套150万以上的住房,也需要不吃不喝至少15年。 可见,房价的长期走势必须与居民收入相匹配,回归理性是大概率事件。

三、政策调控影响: 虽然政府的救市政策能在短期内对楼市起到一定的托底作用,避免市场出现剧烈波动,例如所谓的“限跌令”能够暂时抑制房价下跌速度,但这些政策并不能扭转楼市长期下行的基本趋势。

基于以上分析,未来五年中国房地产市场将可能呈现以下三大趋势:

其一,房价下行趋势难以逆转: 部分人士认为当前楼市调整只是暂时的,寄望于明年市场回暖。 然而,考虑到中国房价持续上涨长达20余年,以及当前市场积压的风险,例如大量房企债务违约和烂尾楼现象,仅仅依靠一年的时间来消化这些问题显然是不现实的。 因此,未来五年,房价“稳中有降”的可能性极大。

其二,开发商将面临大洗牌: 恒大、碧桂园等大型房企的债务违约和烂尾楼事件,已充分展现了房地产行业面临的巨大风险。 未来几年,行业将进行大规模洗牌,盲目扩张、高负债的房企将面临被兼并重组甚至破产倒闭的风险。控制负债率、谨慎投资将成为行业发展的主旋律。

其三,中国经济将逐步摆脱对房地产的依赖: 长期以来,中国经济增长在很大程度上依赖于房地产市场。 未来五年,中国经济将积极转变增长方式,调整经济结构,降低对房地产行业的依赖性,寻求更加可持续的经济发展模式。

总而言之,虽然徐高教授的观点引发了广泛关注,但基于当前市场供求关系、居民收入水平以及宏观经济政策等多重因素的综合考量,未来五年中国房地产市场下行压力依然巨大,房价持续上涨的可能性微乎其微。 行业洗牌和经济结构调整将是未来中国房地产市场的主要特征。

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