中国楼市：政策困境与“新房改”的双刃剑

2023年以来，中国楼市遭遇寒冬，尽管国家出台了一系列救市政策，包括放松限购限贷、下调房贷利率和首付比例、提高公积金贷款额度，甚至一线城市实施“认房不认贷”，但效果却差强人意，“量价齐跌”的局面持续蔓延。 数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积同比下降23.3%，销售额同比下降26.6%；11月100个重点城市二手住宅均价环比下降0.62%，连续9个月下滑，跌幅还在扩大。

这并非政策失灵，而是多种深层次因素共同作用的结果。

首先，供过于求是根本性问题。据估算，中国空置房数量高达1.2亿套，足以容纳3-4亿人居住。 经历20余年房地产繁荣后，96%的家庭拥有至少一套住房，41.5%的家庭拥有两套以上住房。房地产去投资化、回归居住属性的大趋势下，真正的刚性需求日渐萎缩。

其次，高房价与居民收入脱节。三年疫情冲击下，许多民众收入减少或失业，购房能力大幅下降，难以承受居高不下的房价。同时，疫情也增强了人们的理性，对未来收入预期更为谨慎，购房决策更加务实。

再次，购房信心严重受挫。恒大、碧桂园等头部房企的债务违约和烂尾楼事件，严重打击了购房者的信心，观望情绪浓厚，担心重蹈覆辙。 此外，此前央行的“三道红线”政策及持续低迷的市场，导致房企资金链紧张，部分项目偷工减料，进一步降低了新建商品房的质量和吸引力。

面对困境，国务院常委会近日审议通过并下发《关于规范建设保障性住房的指导意见》，计划未来五年建设600万套保障房，并在35个特大城市试点，被媒体解读为“新一轮房改”。 这35个试点城市包括上海、北京、深圳、广州等一线城市，以及成都、武汉、苏州等多个省会和经济发达城市。

然而，“新房改”也引发担忧：有人担心重蹈1998年房改的覆辙，引发房价大幅上涨。对此，经济学家马光远指出：“房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了。未来房子逐步回归到居住属性。”

事实上，此次房改与1998年房改有本质区别。1998年房改侧重于市场化，忽视了对低收入群体的保障；而此次房改旨在弥补这一缺陷，既要推进市场化，又要满足低收入群体的住房需求。

未来，房地产市场或将形成“双轨制”：约40%的市场由商品房构成，价格由市场决定；剩余约60%为保障房，价格低于周边商品房，但受限于交易。 这标志着中国房地产市场正经历一次深刻的转型，其成败将对中国经济发展产生深远影响。

"