价值回归还是泡沫再起？

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杭州土拍火爆

杭州，给低迷已久的房地产市场带来了一股超级热浪。

6月27日，杭州土地市场迎来高潮——

单日出让6宗宅地，狂揽151亿元，并一举诞生4个板块新“地王”。

细看下来，钱江世纪城楼面价5.45万元/㎡，刷新萧山纪录；未来科技城的楼面价3.01万元/㎡，能排进杭州前十；运河新城的楼面价4.12万元/㎡；湘湖的楼面价2.93万元/㎡。

其中，最受瞩目的是钱江世纪城核心地块，有12家房企报名，由金帝斩获，成交楼面价54472元/㎡。一举打破了2个月前保利项目的拿地楼面价，成为钱江世纪城新地王。

这并非个例。往前看——

1月24日的杭州土拍中，经过220轮竞价，滨江集团以总价54.56亿元、楼面价6.48万元/平方米、溢价率71.25%夺得湖墅民生药厂地块。

3月25日，杭州奥体水电新村地块，经过72轮激烈角逐，最终被滨江集团以总价52亿元、楼面价7.74万元/平方米、溢价率69.86%竞得。

3月28日，蒋村板块某地块经过102轮报价，由建发房产以总价34.34亿元、楼面价8.80万元/平方米、溢价率115.39%斩获，创下杭州楼面价新高。

算下来，杭州十区上半年累计成交68宗涉宅地，总成交金额1160亿元，同比增长96%，已接近2024年全年卖地金额（1169亿元）。半年完成了全年的KPI！

如此猛的攻势下，中指研究院统计显示，今年上半年，杭州住宅用地出让总金额为1160亿元，超过北京（1005.6亿元），跃居全国第一。

从楼面价看，上半年杭州的成交楼面价连破6万元/平方米、7万元/平方米、8万元/平方米，土拍成交楼面价仅次于北京和上海。可以说，过去半年杭州的土拍市场，没有淡季，每个月都有“地王”诞生。

这不禁令人感到好奇，杭州楼市，发生了什么？

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“过山车”

综合来看，大体有几方面原因。

一来今年上半年杭州拿出的地块，都还不错，房企很有动力拿地。二来新的计容新规增加了实际可售面积，也让房企们蠢蠢欲动。

还有一个原因，头部房企拿地进一步聚焦核心城市。数据显示，TOP20城市出让金占全国比重高达66%。北京、上海、深圳、杭州、成都等地成为必争之地。

回看过往，杭州也是中国楼市的“顶流”。

2015年之后，高度宽松的货币政策叠加棚改的货币化安置，让房地产迎来了罕见的大牛市。随后几年，杭州楼市开始限价、摇号。这客观上带来了一二手房的价格倒挂，形成了极大的套利空间，杭州人买房的热情也被彻底激发。

2019年，杭州土地市场全年出让土地275宗，总面积903.1万方，总成交金额2677.4亿元。这个成交金额创下历史新高，也让杭州在2018年之后再度成为全国第一。

更夸张的事情出现在2020年，杭州一个叫“远洋西溪公馆”的楼盘——

6万多人抢959套房。

据说因为人数太多，预售登记开始没多久，登记系统直接崩溃，开发商只能把营销中心搬到附近的一个网吧里。

尽管在那之前，杭州已经出现过30多个“万人摇”项目，但罕见的“6万人摇”还是让全国人民开了眼。

那时候，杭州的未来科技城板块，两年涨幅达到154%，部分楼盘一度卖到近8万元/㎡，而且购房者们认为还能涨——

涨到10万/㎡没问题。

你很难想象，杭州的有些二手房，一度卖到15万/㎡以上。彼时人们感叹，杭州虽然是二线城市，但房价已经和一线看齐。

但过去两年，杭州楼市的这把火逐渐熄灭。那些8万多一平的房子，降到7万、6万、5万，甚至4万，直接腰斩。

这样的趋势同样体现在租房市场。根据杭州房叔的数据，2023年3月份的时候，杭州租赁市场价格下跌幅度达到13.49%，跌幅排在全国第二。与此同时，杭州的平均租金也从75元/㎡骤降到63元/㎡。

那时候，亚运会热情似火，杭州楼市却冷若冰霜，“金九银十”也哑火了。

更让人心忧的是高企的库存。杭州贝壳研究院的数据显示，2023年9月杭州市区（含临安、富阳）的二手挂牌量已达到12.85万套，同比增加了22.47%。彼时，“杭房数据”更是统计出了一个夸张的数字——

杭州全市二手房库存，已超过27万套。

这是什么概念？资料显示，在2018年以前，杭州二手房的挂牌量，大约是2.5万套。也就是说，仅仅五年时间，杭州二手房的库存——飙升了10倍！

按一个月卖7000套来算，要消化掉杭州的二手房库存，需要整整38个月。而行业公认的库存警戒线，一般是12个月。

高价买下的房子缩水了，又赶上裁员，当时杭州的码农们，心里拔凉拔凉的。

如今，杭州楼市重现复苏迹象，码农们估计要欢呼了。

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杭州的变局

码农们的心态波动背后，是杭州依赖楼市的现实。

杭州是居民资产负债率最高的城市之一。2022年的时候，杭州居民杠杆率约139.7%，排在第一位。在这其中，房子是大头。公开数据也显示，2017年到2020年，杭州土地财政依赖度分别为143%、134%、140%、125%。

▲图源：城市财经

而过去几年，撑起杭州楼市的，除却整体环境，主要是互联网产业。

一个经典的例子是，阿里巴巴入驻杭州滨江之前，本地市民是“宁要西湖一张床，也不买滨江一套房”。但阿里进来后，滨江地区的房价早已站上杭州的第一梯队。还有2020年，蚂蚁集团传出要上市的消息，最兴奋的除了蚂蚁员工，还有杭州的房产中介。

大批拿着高薪的码农，把杭州房价推到了新的高峰。

但这几年，随着互联网的集体落寞，支撑杭州楼市的关键要素正在发生变化。

遥想多年前，杭州经济的支柱一度是旅游业。21世纪以来，随着数字经济的发展，杭州又成了“互联网之都”。但少有人知道，杭州的制造业其实也不弱。

翻开杭州的制造企业名录，机械重工、化工材料、汽车工业、电子通信和半导体、仪表仪器、电气、家电等领域，都有着不少的代表企业。

当然，和传统的工业强市相比，杭州的短板也非常明显：行业分散、产业集中度低。

意识到这个问题后，杭州走了两条路：打造产业集群，推动制造企业转型升级。

从南部的滨江、萧山，到城北的半山、临平，从城西的未来科技城，到城东的钱塘新区，都能看到产业集群的影子。依托已有的互联网基础，杭州的数字化升级更是走在了前列。

今年初，《黑神话：悟空》横扫全球游戏圈，DeepSeek大模型让硅谷颤抖，宇树科技的机器狗在春晚扭起东北大秧歌……杭州用六家硬核科技企业掀起了一场东方风暴：

DeepSeek、强脑科技、宇树科技、云深处科技、游戏科学、群核科技。

值得一提的是，“六小龙”的创始人大部分不是杭州人，但他们纷纷选择了在杭州创业。

往深处看，这离不开杭州的独特氛围：包容失败。一位投资人曾透露：“杭州创投圈有个潜规则——连续失败三次的创业者估值更高，因为试错经验能避开80%的坑”。

沿着这些路，相信杭州能早日摆脱“地产魔咒”，进入新阶段。