北京单价地王,中海“大平层+叠墅”解题
创始人
2025-07-09 18:40:59

每一个楼花,都是独一无二的。这里是楼花网。

地王,总是会被高看一眼的。

7月8日,北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块,公示了总平面设计图。它的主人是中海地产。

两个多月前,它力克8个对手,以75亿元、27.93%溢价率夺得此地,折合楼面价10.23万元/平方米,成了北京首个楼面价10万+的住宅地块。

这个价格,是光环,也是压力,更是动力。

中海地产要将它打造成灯塔项目。

房子会卖什么价?之前有专业人士推算,售价会在15-15.5万元/平米之间。有点高,但也绝非高不可攀。

往东1.7公里的建发海晏,给中海地产吃了一颗定心丸。

截至目前,海晏网签139套,成交均价13.5万元/平米,总金额40.79亿元,地价覆盖率约45%%。

其中,单价突破15万元/平米的,如:6#501室,15.53万元/平米、5282万元;6#601室,15.49万元/平米、5269万元;6#1201室,15.99万元/平米、5440万元。(详见《首发:建发海晏100套网签秘档》)

有了海晏的数字,就可以更为精准地测算中海树村项目的定价。

树村项目楼面价看起来很吓人,实际上只比海晏高出0.72万元/平米,如果再加上海晏13.5万元/平米成交均价,大致得出中海树村项目的平均售价,为14.2万元/平米左右。

花姐对中海树村项目做了一版户型预测,分洋房和叠墅两种,面积在196平米至425平米之间。

据此,中海树村项目的单套总价,大致在2800万元至6000万元之间。

这算是北京顶豪里的天花板了。

一、产品形态:大平层+叠墅

中海树村35号位于上地街道,占地3.97公顷,地上总建筑规模约7.33万平方米,最高建筑18米。

它的大门设在西边的中间位置,进大门之后是三个下沉庭院,将小区等分成南北两个区,16栋、8排房子,平行排列。南面8栋为洋房区,北面8栋为叠拼区。

海淀核心区不缺大平层,叠墅倒是个稀罕物,中海地产搞了个小创新。

花姐预计,它的是上叠3层、带露台,建面约425平米;下叠地上2层,带地下室,地上建面约369平米,分布在1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#,都是一梯一户。

洋房面积分六种,主力户型为:196平米、262平米、293平米,分布在9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#和16#。

另有少数210平米分布在11#、13#;220平米分布在8#西边;293平米分布在4#西边。

它们的标准层高为3米。

二、做大户型的两个缘由

中海地产把户型做大,至少有两个原因:

1、做出差异化

从目前建发海晏成交情况看,它的定位是成功的,户型面积为183-340平方米。

和海晏相比,中海树村项目有两个优势:低密度产品,只有4-6层,而海晏是13-14层的小高层产品;城市界面更好,右边是公园,没有五环路的噪音困扰。

中海树村项目西面的圆明天颂、学府壹号院也都是低密住宅,地脉有做豪宅的基因。(详见《顶豪接力棒,传给了中海地产》)

2、因地制宜

中海树村项目的地块条件并不宽松。

从土地出让文件上看,它的容积率1.6,控制高度18米,但包含了东面6074.54平米防护带,和2550平米街坊路。

扣除这两个面积,35号地用于建房子的实际容积率约为1.955。

综合控高和实际容积率,中海树村的排列组合难度不小。

主要表现在:叠墅区特意做了退台处理,楼栋与东面和南面的红线零距离,西面临树村栋楼最近也仅有2.01米。

中海只有把面积做大,才能满足日照的要求。

花姐点评:

在树村项目上,看到了中海地产的解题能力。

虽然看起来楼间距有点密,但花姐相信,这已经是最优的方案了——打磨了两个多月。

因为,地块条件是啥样,全摆在那。

其实,不仅仅是中海树村项目,北京已有多个项目受制于地块条件,导致产品力受影响。

例如:在海淀,保利+建工的半壁店地块,建筑高度从18米变成15米控制;在朝阳,中海万吉玖序、金茂满曜,设置了一条很尴尬的街坊路,等等。

花姐认为,在好房子时代,最先解决的是,地块的条件要好,什么样的地段,该匹配什么样的建筑高度、容积率。

否则,巧妇难为无米之炊,仅靠地产商后天来修正,好房子是要打折的。

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