西安楼市的卷，这已经是大家的共识。

从卷户型到卷外立面，从卷大门到卷架空层，从卷露台到卷用材……开发商不断的通过创新不惜成本的希望在激烈的市场竞争中能够占据优势。

作为曾经豪宅项目中才会出现的会所，如今已经基本成为各项目的标配，也成为每一个项目的吸睛之处。

只不过，关于会所的功能区设置，以及后期的运营，业内普遍存在着争议，也面临着难以取舍的选择！

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从刚需到豪宅，会所已成标配

市场好的时候，开发商在项目品质层面其实并没有太多的强调。

而当市场开始回归理性、开始下行的时候，开发商就开始卷产品、卷品质了，以此在市场竞争中占据优势。

西安新房市场的卷，其实就是这几年的事情。

其中，会所是各项目比拼的重点之一。

会所进入中国房地产市场，实际上1998年左右的时候就开始了，最早是出现在高档小区之中，成为项目的一个卖点。

在随后很多年时间里，有没有会所是判断一个小区是否高档的标准之一。

这几年，整个房地产市场内卷之下，开发商争相模仿为项目配套做加项，这一之前在高端豪宅项目中才会配置的会所，如今基本已经成为各大项目的标配，无非就是会所面积、功能区差别了。

你很难想象，占地仅约31亩的铁建越秀高新璞悦，都打造了约1000㎡的会所。

目前，西安市场上各项目配套的会所，基本都是采用下沉庭院设计，向地下部分要空间，会所的面积从1000多平米到2000多平米不等，超过3000平方米的相对来讲比较少。

从各大项目会所的功能区来看，私宴厅、健身房、瑜伽室、棋牌室、茶室、酒水吧等这基本是标配，还有大部分项目的会所配套有泳池、影音室、KTV、SPA等功能，以此满足业主日常接待会客、运动健身等需求，基本大同小异。

同时，会所的功能空间实际上已经不局限于会所本身，开发商还利用架空层打造出泛会所功能空间。

今年6月19日西安出台的楼市新政中也明确到：风雨连廊、小区出入口大堂、绿化平台、架空层等不计入容积率。

这无疑给了开发商更多的会所功能拓展空间，有项目会所+架空层干到了4000平方米以上，有项目所有楼栋均为架空层……

在这个过程中，有的项目将会所功能区开始聚焦在个别主题，目前最集中的就是儿童主题、阅读空间主题。

主题性社区最具代表性的就是招商蛇口在港务区的梧桐书院、高新CID的招商雲墨，由于这两个小区刚好紧邻学校，因此将书香氛围、全龄成长社区作为主题。

雁鸣湖旁的中铁阅湖，直接挂牌了陕西省图书馆中铁阅湖分馆；长安大学城板块湖滨小学对面的信达凌玺臺，拥有海量的藏书、四点半课堂、儿童乐园等，也是聚焦孩子成长主题；绿城锦海棠，直接在会所里打造了全尺寸专业篮球场……

在整个会所的设计、用材方面，开发商也是不惜成本。会所的设计普遍邀请大师设计，用材大量使用奢石、木材等等。

当然，这些成本，最终还是会转嫁在房价之中的。

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关于会所的两大争议点

会所成为标配之后，大家开始关注的是会所的使用以及后期运营。

首先，我们先来看第一个争议点：功能区。

不同的购房者站的角度不一样，有的是站在实际使用功能，有的是站在高大上的感觉角度。

在这件事情上，开发商其实也挺苦恼的，例如要不要配泳池。配吧，实际使用率低、后期运营成本高；不配吧，旁边项目有，你没有，那么你就缺少了一个卖点。

在这里，我们不妨来一个投票：站在实用性的角度，你希望小区的会所保留哪些功能区？

第二个争议点，就是会所后期的运营。

目前来讲，有的项目交付后会所是物业来运营，会所的费用会额外加到物业费里，物业费一般会达到5元/㎡·月左右；有的会所在项目交付后，会外包出去。

这两种模式，其实都是存在争议的。

物业自己运营，不同的业主使用时间长短不同，就必然引发争议；外包运营，就涉及到外来人员的进入，业主的隐私性受到影响。

另外，不管是物业自己运营，还是外包运营，还面临一个问题就是规模较小的小区，依靠小区的业主付费，可能很难运营起来。

特别是对于带泳池的会所，仅泳池一年的运营成本就在百万左右，这项成本转嫁到规模较小的小区业主身上，每年一户在三四千块钱。

因此我们可以看到，西安已交付的带会所小区，很多运营其实并不理想。

高新CID某盘，卖房时吹过的四点半课堂等功能区交房后就搁置了；曲江西康高速旁某小区，交房后下沉庭院的水景再也没开过，至于其它功能区，只能用呵呵哒三个字来总结；曲江大明宫板块某盘，会所的泳池已经外包出去了……

之前，沣西某盘还因会所的权属等问题，产生过维权。

有一个数据：广州会所约90%亏损，深圳会所约84%亏损，北京会所约60%亏损……

而那些运营不错的会所，更多是靠着开发商在补贴来维持运营。

这个时候，在小区会所的设计上就需要重新思考。

一方面，根据小区的规模来确定会所的大小，聚焦核心功能空间；另一方面，规划阶段就要考虑会所的位置，既能联系到小区外面，又能照顾到小区里面，支撑起后期方便运营。

接下来几年，随着西安带会所的小区陆续交付，目前的一些争议、疑惑点也将在实际运营中逐步找到答案。