上周有一件不起眼的事,引起房产圈的注意。
上海链家悄悄地把所有二手房的成交价格都下架了,市民想查询某套房子的实际成交价,页面上只能看到一句“得联系经纪人”这样的小字,这不是系统出毛病了,而是中介平台自己主动进行的一项“偷偷摸摸的操作”。
如果你觉得这操作眼熟,就对了。
近两年,北京、杭州、武汉、南京、合肥、西安等至少15个城市,都曾上演过同一出戏码。
每当房价加速下行,这招“遮价大法”就准时登场。
01成交价消失,市场在怕什么?
链家这一藏,藏的是上海楼市2025年7月量价双跌的窘境:
二手房成交仅19337套,较上月降7%,此乃2025年三月以来首破2万套;价格亦难控,二手住宅销售价格较上月降0.9%同比跌幅扩大至2.2%。
一线城市成为这一轮下跌的“重灾区”,2025年7月北上广深二手房价格环比整体降了1%,把二三线城市0.5%的跌幅远远甩在后面,难怪有人开玩笑说:“挡的不是价格,是恐慌。”
现在楼市,佛山市场就是个典型范例。
2025年8月14号,当地二手房的成交平均价格每平方米9857元,已经连着三个月在1万元的门槛附近来回走动。
有中介偷偷地说,佛山市南海区桂城的一位业主为了换成新房,把挂了三个月的房子一下子降价了12万元,接着周边的小区也都陆续调整报价。
禅城的小三居室更是承受不住,成交价格直接跌破1万元的心理上的关口。
02 “以价换量”已成明牌
市场正在上演一场残酷的价格战。
百城二手房挂牌总量冲到258.56万套,同比增长11.58%,三四线城市挂牌量更猛增13.26%。业主们急于套现,福建省泉州市的挂牌量直接翻倍,深圳也激增36.66%。
挂牌时很热情,可找房的热度却与之形成反差,全国一百个城市的找房热度指数比2024年同期降低3.11%。
购房者拿着钱在旁边看着,没有行动,像杭州这样的新一线城市,找房热度下滑得比较明显,降幅超过5%。
影响交易的关键在于价格,前阵子有买家在社交平台分享购房经历:“历经半年看房,近期砍价成功的几率明显提升,上周以低于挂牌价5%的价格购得禅城的小三房”。
在佛山市顺德区陈村,90后买房的占比首次超过45%,地铁房、现房、学区成为他们着重关注的三个要点。
降价让成交量成为支撑市场的很薄弱的支柱。
北京前七个月二手住宅网签量比去年同期增长20.4%;上海更是超过13万套,创出近年来同期的最高纪录。这种“量增价跌”的背离情况,就好像病人靠退烧药才勉强振作起来一样。
从表面看似乎很红火热闹,但实际上却很虚弱没有力气。
03 遮羞布下的真实困局
一线城市二手房现在的平均成交周期是103天,跟2024年相比又增加差不多十分之一。
价格被藏起来之后,买房的人得联系更多中介,一遍又一遍地去看房,这样才能大概了解市场行情,做决定的时间也就越来越长。
一位置换者开玩笑地说:“卖房就跟玩俄罗斯方块似的,既要应付新楼盘的优惠,还得守住二手房的最低价格。”
掩盖价格就像给高烧的人贴退热贴,不能从根本上解决问题。
当前楼市的症结,是高达6.8亿平方米的商品房待售面积,是业主“急于套现”与购房者“观望等待”的尖锐对立。
佛山市南海区有个房主主动降低8万元,接下来就把那套犹豫半年的房子顺利卖出去了;佛山禅城有一对90后的小情侣抓住机会捡了实惠,买下一套次新房,单价比同一小区的低1500元。
更深的危机正在传递,新房市场所依赖的“价格倒挂”优势(也就是新房比周边二手房便宜的优势)正在减弱。
当二手房加速降价之时,曾经因为“倒挂”而被热抢的新盘,一下子失去最具吸引力的光环,2025年上半年核心城市依靠“提质减量”策略推动的土拍回暖,或许因此后劲不足。
04 政策托底与市场新芽
不是所有消息都能让人心绪低落,北京在2025年8月上旬把五环外的限购政策放宽后,好多楼盘的看房人数增加了20%到30%。
像武汉、杭州这类城市,经历“提升质量减少数量”之后热门楼盘陆续集中开始销售,销售出去的比例也逐渐上升,武汉2025年8月前十天的项目销售出去的比例达到45%,比2025年7月整月高19个百分点。
央行2025年8月15日发布的报告中释放出信号,让保障性住房再贷款推行起来,稳住房地产市场,就在当天,房地产开发板块跟着涨1.70%,衢州发展、信达地产这类政策敏感型个股直接就涨停。
降价的城市还在变多,从一线城市扩散到弱二线,就像一场无声的疫病,可佛山市拉上窗帘卖房的房主没想到,他打出“直降12万”的牌子时,小区门口中介的手机里,正跳出北京五环外限购放宽的消息。
杭州热门楼盘的去化率一下子升到100%,武汉的购房者也忽然都跑去新楼盘了,这些零零散散的现象,能不能把楼市的寒冬给点着?
价格可以隐藏,但市场的焦虑、房东的急迫、买家的犹豫,终究会在下一次开门看房时,无声地漫溢出来。
真要救市还得靠实招。
光改数据,遮遮掩掩,是改不出未来的。