来源：大伟看楼市

在经济发展的宏大版图中，房地产市场始终占据着举足轻重的地位，它不仅牵系着无数家庭的安居梦想，更是宏观经济稳定运行的关键支撑力量。2025 年 8 月 18 日，国务院第九次全体会议重磅发声，针对房地产领域明确提出 “采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。这一定调宛如一颗投入平静湖面的石子，瞬间激起千层浪，为房地产市场的未来发展指明了清晰方向，也给广大买房人带来了诸多新的期待与考量。

一、当前房地产市场态势剖析

（一）整体数据表现欠佳

今年 1 月至 7 月，从国家统计局公布的数据来看，房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金同比均呈现下降态势。以 7 月为例，全国新建商品房销售面积 5709 万平方米，销售额 5325 亿元，分别环比下滑 46% 和 48%；房屋新开工面积 4842 万㎡，环比下降 32.6%，同比下降 15.4% 。7 月各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.2%，一线城市二手住宅销售价格环比下降 1.0%。如北京，8 月二手房报价 49465 元 / 平，较上月波动 -0.18% ，多区域房价均有不同程度下滑 。这些数据直观地反映出当前房地产市场仍面临着较大的下行压力，市场的活跃度和信心亟待进一步提升。

（二）局部积极因素涌现

尽管整体数据不容乐观，但房地产市场积极因素也在持续增加，一些城市表现相对稳定。7 月份，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体有所收窄。有 10 个城市新建商品住宅销售价格与上月相比持平或上涨：北京、大连、南宁、徐州新建商品住宅价格与上月持平；上海、乌鲁木齐上涨 0.3%；宜昌、三亚上涨 0.2%；长春、常德上涨 0.1%。二手住宅方面，太原销售价格与上月相比上涨 0.2%；西宁与上月持平。今年 1 月至 7 月，湖北省新建商品房销售面积同比增长 5.8%，连续 8 个月实现正增长；二手房成交面积同比增长 13.1%，其中武汉市二手房成交面积同比增长 11.1%。上半年房地产市场的改善还向土地市场传导，北京、上海等城市土地市场热度回升 。这表明在整体市场的调整过程中，部分城市已经开始展现出积极的复苏迹象，为市场的止跌回稳带来了曙光。

二、国务院定调意义深远

（一）稳定市场预期的关键信号

“止跌回稳” 这一目标在国务院会议中被再度强调，这无疑向市场传递出了极为强烈的积极信号。在过去一段时间里，房地产市场的波动让众多购房者、投资者以及相关企业都陷入了观望与焦虑之中。而此次国务院明确政策目标，犹如给市场注入了一剂 “强心针”，让各方看到了政府稳定房地产市场的坚定决心，从而稳定市场预期，为市场的后续发展营造良好的心理基础和舆论环境。

（二）明确政策着力点

会议提出的结合城市更新推进城中村和危旧房改造，以及多管齐下释放改善性需求，为后续政策的制定和实施明确了着力点。城中村和危旧房改造不仅能够改善居民的居住条件，提高城市的整体形象和品质，还能有效拉动投资、促进消费，成为房地产市场新的增长点。同时，释放改善性需求将进一步激活房地产市场的交易活力，促进住房的梯次消费，推动房地产市场的健康循环发展。

三、多地稳楼市政策频出

（一）优化限购与公积金政策

北京在 8 月初率先落地优化房地产政策，调整优化限购政策、加大公积金政策支持，符合条件家庭在五环外不再限制购房套数。这一政策调整极大地刺激了市场需求，据北京南五环内某次新楼盘销售经理于瑶透露，新政落地当天，其负责楼盘的访客量明显上涨；北京东五环外某新楼盘销售经理刘潇也表示，新政落地后，到访客户量较此前增长超两成 。此外，苏州住房公积金管理中心 8 月 12 日发布通知，使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例调整为不低于住房总价的 15%，支持刚性和改善性住房需求。合肥也放宽了 “商转公” 业务办理年限，降低缴存人贷款成本 。这些公积金政策的调整，从降低购房门槛、减轻购房成本等方面入手，切实提高了购房者的购房能力和积极性。

（二）推进存量商品房收购与相关措施

海南省住房和城乡建设厅等部门 8 月 15 日发布通知，支持盘活存量房地产用地和用房，继续利用住房公积金增值收益收购适量存量商品住房房源用作公共租赁住房，谋划用好保障性住房再贷款收购存量商品房用作保障性住房配售或租赁。福州发布《关于支持房地产项目开发建设的若干措施》，通过精简规划建设审批、优化容积率计算规则等举措，优化营商环境，提升居住品质和市场活力 。这些政策旨在从供给侧入手，优化房地产市场的库存结构，提高市场的供给质量和效率，满足不同层次的住房需求。

四、城中村和危旧房改造提速

（一）改造的多重意义

此前召开的中央城市工作会议已提出稳步推进城中村和危旧房改造，此次国务院会议再次强调，足以凸显其重要性。城中村和危旧房改造具有多重意义。一方面，能够切实改善居民的居住条件，让那些居住在环境恶劣、设施陈旧的城中村和危旧房中的居民，搬进安全、舒适、配套完善的新居，提升居民的生活质量和幸福感；另一方面，改造过程涉及大量的投资和建设活动，能够带动建筑、装修、家电等多个相关产业的发展，成为拉动当地经济增长的重要引擎 。此外，通过改造还能优化城市空间布局，提升城市的整体形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。

（二）改造的实施要点

在积极推进城中村改造过程中，应做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建，“一村一策” 采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生活环境。加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目 。例如，在一些具有历史文化价值的城中村改造中，保留传统的建筑风格和文化元素，将其与现代的居住功能相结合，打造出具有特色的城市社区，既传承了历史文化，又满足了现代生活的需求。

五、改善性需求持续释放可期

（一）需求潜力巨大

中指研究院数据显示，今年前 5 个月，30 个重点城市 120 平方米至 144 平方米户型成交占比首次达到 30%，改善型楼盘占据新房市场主流。上半年，30 个重点城市中超七成城市 120 平方米以上成交套数占比同比提升，改善性需求稳步释放 。随着我国经济的发展和居民生活水平的提高，人们对于居住品质的要求也越来越高，改善性住房需求包括以小换大、以旧换新、追求更好的居住环境和配套设施等，市场中仍有众多改善性需求待释放。

（二）政策与市场供给的双重推动

从供给端来看，加大高品质住房供给、建设 “好房子” 已成为各地房地产政策的重要发力点。2024 年以来，已有约 40 地出台了好房子技术导则或相关设计规范，切实回应居民对高品质住宅的需求。预计更多城市将建立 “好房子” 标准，完善计容规则，并通过降低税费等方式鼓励企业提供更多高品质住房 。从需求端来看，各地正从减少购房限制性措施、加大对多子女家庭购房支持力度等角度发力，释放改善性需求。给予购买绿色建筑、装配式建筑等家庭更大的住房公积金、购房补贴支持，有望进一步激发改善性住房需求。预计更多城市会加大住房 “以旧换新” 支持力度，完善配套措施，畅通新房、二手房交易链条 。政策与市场供给的协同发力，将持续释放改善性需求，推动房地产市场的结构优化和升级。

六、对买房人的影响与建议

（一）购房时机的考量

对于买房人而言，当前房地产市场正处于政策调整和市场结构优化的关键时期。国务院定调以及多地政策的出台，都在一定程度上改善了市场环境，降低了购房成本，提高了购房的可行性。然而，不同城市、不同区域的房地产市场情况差异较大，买房人需要密切关注当地的政策动态、市场供需关系以及房价走势等因素，结合自身的经济实力、居住需求和长期规划，谨慎判断购房时机。对于有刚性住房需求的人群来说，如果遇到合适的房源，在综合考虑自身能力的前提下，可以适时出手；对于投资性购房者，则需要更加谨慎，充分评估市场风险，避免盲目跟风。

（二）关注政策导向选择房源

在选择房源时，买房人应高度关注政策导向。随着城中村和危旧房改造的推进，一些改造区域周边的房源可能具有较大的发展潜力，无论是居住环境的改善还是房产的增值空间都值得期待 。同时，对于追求居住品质的买房人来说，符合 “好房子” 标准的房源，如采用绿色建筑技术、具有良好的社区规划和配套设施的楼盘，将是更好的选择。此外，政策对多子女家庭、购买绿色建筑等给予的支持，买房人也可以充分利用，在满足自身住房需求的同时，享受政策带来的福利。

国务院的定调为房地产市场的发展绘制了新的蓝图，多地出招积极响应，房地产市场正迎来新的发展契机。广大买房人应紧密关注市场动态和政策变化，在这场房地产市场的变革中，做出最为适宜自身的购房决策。